Как строить дом на арендованном участке: все, что нужно знать

Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает, какие согласования потребуются.

Строительство  на  арендованном  участке  земли – возможность,  позволяющая  возвести  жилой  дом  или  даже  коммерческую  недвижимость  с  последующим  переводом  строения  в  собственность.  Однако этот  процесс  требует  тщательной  подготовки  и  соблюдения  законодательных  норм.

Выбор земельного участка:  ключевые моменты

Правильный  выбор  участка – залог  успешного  строительства  и  минимального  количества  проблем  на  будущих  этапах.

• Категория земель

Для  строительства  жилых  домов  подходят  земли  населенных  пунктов  (ИЖС –  индивидуальное  жилищное  строительство)  и  земли  хозяйственного  назначения  (СНТ –  садовое  некоммерческое  товарищество).  Категорию  земли  можно  уточнить  в  выписке  из  Единого  государственного  реестра  недвижимости  (ЕГРН),  которую  необходимо  запросить  у  собственника  участка.

• Договор аренды

В  договоре  аренды  должен  быть  четко  прописан  пункт,  регламентирующий  возможность  строительства,  с  указанием  типа  разрешенных  строений  и  сроков  строительства.  В  некоторых  случаях  (особенно  при  аренде  государственной  земли)  аренда  может  предусматривать  обязательную  застройку  и  последующий  выкуп  участка.

Разрешительная документация:  уведомление о  строительстве

В  соответствии  с  поправками  в  Градостроительный  кодекс  РФ  (2018  год),  для  строительства  на  землях  ИЖС  и  в  СНТ  не  требуется  получение  разрешения  на  строительство.  Вместо  него  необходимо  подать  в  местную  администрацию  уведомление  о  начале  строительства,  действующее  10  лет  с  момента  получения.  После  завершения  строительства  необходимо  подать  уведомление  об  окончании  строительства,  приложив  технический  план  объекта.

Право арендатора на строительство

Несмотря  на  то,  что  собственником  земельного  участка  является  другое  лицо,  арендатор  имеет  право  на  строительство  капитальных  строений,  включая  жилые  дома  и  коммерческие  помещения,  при  условии  соблюдения  условий  договора  аренды  и  законодательства.

Запреты на  строительство

Строительство  может  быть  запрещено  в  случаях,  предусмотренных  законодательством,  например,  при  наличии  ограничений  на  использование  земли  или  нарушении  градостроительных  норм.

Строительство  на  арендованном  земельном  участке  требует  официального  уведомления  местных  властей.  Рассмотрим  процедуру  подготовки  и  подачи  необходимых  документов.

Проверка и  дополнение договора аренды

Перед  подготовкой  уведомления  необходимо  внимательно  изучить  договор  аренды  земельного  участка.  В  нём  должна  быть  четко  указана  категория  земель  (ИЖС  или  СНТ)  и  разрешение  на  строительство.  При  отсутствии  этого  пункта  необходимо  дополнить  договор  соответствующими  условиями.  Для  долгосрочных  договоров  аренды  (более  12  месяцев)  изменения  в  договор  должны  быть  зарегистрированы  в  Росреестре .

Куда подавать уведомление и  каким образом

Уведомление  о  начале  строительства  подается  в  органы  местного  самоуправления,  ответственные  за  вопросы  застройки  (обычно  комитет  по  архитектуре  и  градостроительству).  Это  можно  сделать  двумя  способами:

• В  бумажном  виде. В  любом  многофункциональном  центре  (МФЦ);
• В  электронном  виде. Через  портал  Госуслуг  (доступность  услуги  зависит  от  региона).

Необходимые документы

• Заполненное  уведомление. По  установленной  форме;
• Паспорт  заявителя;
• Правоустанавливающие  документы  на  участок. В  данном  случае – договор  аренды;
• Дополнительные  документы. Для  участков,  расположенных  в  исторических  поселениях,  необходимо  предоставить  описание  внешнего  вида  планируемого  здания.

Подача уведомления и  взаимодействие с  арендодателем

Уведомление  подается  арендатором  земельного  участка,  планирующим  строительство.  Рекомендуется  согласовывать  все  этапы  строительства  с  арендодателем,  чтобы  предотвратить  возможные  споры.  Если  оформление  документов  осуществляет  представитель,  необходимо  приложить  нотариально  заверенную  доверенность.

Рассмотрение уведомления и  получение ответа

Уполномоченное  ведомство  обязано  рассмотреть  уведомление  в  течение  7  рабочих  дней  (до  20  дней  для  земель  в  исторических  поселениях).  Ответ  высылается  почтой  и  содержит  информацию  о  соответствии  проекта  строительства  нормам  и  возможности  его  реализации.

Местные  власти  вправе  отказать  в  уведомлении  о  начале  строительства  на  арендованной  земле  при  наличии  определенных  оснований.  Рассмотрим  эти  основания,  а  также  способы  обжалования  отказа.

Основные причины отказа в  уведомлении

Согласно  статье  51.1  Градостроительного  кодекса  РФ,  отказ  в  уведомлении  о  начале  строительства  может  быть  мотивирован  следующими  причинами:

• Проект  не  соответствует  установленным  требованиям  к  архитектуре,  инженерным  системам  и  другим  параметрам;
• Наличие  ошибок  или  неточностей  в  предоставленных  документах,  включая  уведомление  о  начале  строительства  и  сопроводительные  документы;
• Заявитель  не  имеет  права  на  строительство  на  данном  участке  в  соответствии  с  договором  аренды  или  законодательством  (например,  участок  находится  в  зоне  с  особыми  условиями  использования);
• Земельный  участок  не  относится  к  категории  земель,  разрешенных  для  строительства  жилых  или  иных  зданий.

Процедура обжалования отказа в  уведомлении

Если  местные  власти  отказали  в  уведомлении,  заявитель  имеет  право  оспорить  это  решение.  Порядок  оспаривания  включает  в  себя  несколько  этапов:

• Предварительная  проверка. Перед  подачей  документов  на  уведомление  необходимо  убедиться  в  наличии  права  на  строительство  на  арендованном  участке  (соответствие  категории  земель  и  условий  договора  аренды);
• Претензия  главе  администрации. В  случае  отказа  необходимо  направить  претензию  на  имя  главы  администрации  в  письменной  форме,  детально  изложив  обстоятельства  дела,  указав  на  нарушения,  допущенные  ведомством и  приложив  необходимые  документы.  После  рассмотрения  претензии  должен  быть  выдан  официальное  решение;
• Обращение  в  суд. Если  претензия  не  удовлетворена,  а  все  необходимые  документы  в  порядке,  и  арендодатель  не  возражает  против  строительства,  можно  обратиться  в  районный  суд.  Ответчиком  будет  выступать  орган  власти,  вынесший  отказ.

Оспаривание  земельных  вопросов  в  суде – сложная  процедура,  требующая  профессиональной  юридической  помощи.

Разрешенные виды строительства на арендованной земле

На  арендованном  земельном  участке,  как  и  на  собственном,  разрешено  строительство  различных  зданий,  но  тип  разрешенного  строительства  прямо  зависит  от  категории  земли  и  условий  договора  аренды.

Категория  земельного  участка  определяет  тип  разрешенного  строительства:

• Жилые  дома  для  постоянного  проживания  (с  возможностью  прописки). Земли  ИЖС  (индивидуальное  жилищное  строительство),  СНТ  (садовое  некоммерческое  товарищество),  ЛПХ  (личное  подсобное  хозяйство),  ДНТ  (дачное  некоммерческое  товарищество);
• Жилые  дома  для  проживания  (без  прописки). Земли  ЛПХ,  СНТ  и  ДНТ;
• Технические  строения  (для  хранения  урожая,  инвентаря  и  т.д.). Земли  ЛПХ  и  ОНТ  (огородное  некоммерческое  товарищество).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Если  категория  участка  не  соответствует  планируемому  строительству,  возможно  изменение  вида  разрешенного  использования  земли.  Для  этого  собственник  земельного  участка  должен  подать  заявление  в  местную  администрацию  с  указанием  причин  изменения  и  аргументацией.  Решение  принимается  специальной  комиссией  после  общественных  слушаний.  Для  федеральных  земель  обращение  по  этому  вопросу  подают  в  Правительство  РФ,  для  муниципальных – в  соответствующие  местные  органы.

Требования к  зданиям и  соответствие нормативным документам

Для  официального  оформления  и  ввода  в  эксплуатацию  здания  на  арендованной  земле  необходимо  обеспечить  его  соответствие  нормативным  требованиям,  например,  СНиП  31-02-2001.  Например,  частный  жилой  дом  не  должен  превышать  высоту  20  метров  (до  трех  этажей)  и  не  может  состоять  из  квартир  или  блок-секций.

Уведомление об  окончании строительства

После  завершения  строительства  необходимо  подать  уведомление  об  окончании  строительства  в  то  же  ведомство,  в  которое  подается  уведомление  о  начале  строительства.  К  заявлению  прилагается  технический  план  здания,  заказанный  в  специализированной  организации.  Рассмотрение  уведомления  занимает  до  7  рабочих  дней  и  включает  в  себя  сверку  данных  с  первоначальным  уведомлением.  Любое  расхождение  (например,  несоответствие  количества  этажей)  может  привести  к  отказу  в  согласовании.

Строительство  без  уведомления  влечет  за  собой  административную  и  гражданско-правовую  ответственность.

После  согласования  уведомления  об  окончании  строительства  можно  оформить  дом  в  собственность.

Переход  права  собственности  на  земельный  участок  возможен  после  завершения  строительства  и  оформления  дома  в  собственность при  условии,  что  это  предусмотрено  договором  аренды.

Прописка условия о  переходе права  собственности в  договоре аренды

Наиболее  простым  и  удобным  способом  является  прописывание  в  договоре  аренды  условия  о  переходе  права  собственности  на  земельный  участок  к  арендатору  после  завершения  строительства.  Это  гарантирует  отсутствие  дополнительных  проблем  и  упрощает  процедуру  перевода  в  собственность.  Более  того,  строительство  на  арендованном  участке  дает  арендатору  первоочередное  право  на  приобретение  земельного  участка  в  собственность.

Необходимые шаги для  перевода участка в  собственность после  строительства

• Регистрация  дома  в  Росреестре

Регистрация  права  собственности  на  построенное  здание  в  Едином  государственном  реестре  недвижимости.  Это  можно  сделать  даже  на  стадии  закладки  фундамента.

• Присвоение  адреса

Присвоение  почтового  адреса  построенному  зданию.  Это  можно  сделать  через  МФЦ,  местную  администрацию  или  портал  Госуслуг.

• Оформление  права  собственности  на  дом

Получение  свидетельства  о  праве  собственности  на  построенный  дом.

• Подача  заявления  на  выкуп  арендованного  участка

Подача  заявления  в  местную  администрацию  (то  же  ведомство,  которое  рассматривало  уведомление  о  строительстве)  на  выкуп  арендованного  земельного  участка.  Рассмотрение  заявления  может  занять  до  1  месяца.  После  рассмотрения  заявителю  будет  предоставлен  официальный  ответ  (положительное  решение  или  отказ).  В  случае  положительного  решения  необходимо  зарегистрировать  право  собственности  на  земельный  участок  в  Росреестре  через  МФЦ.

Если  договор  аренды  заключен  с  физическим  или  юридическим  лицом,  а  не  с  государством,  то  участок  можно  приобрести  в  собственность  на  любом  этапе  строительства  путем  заключения  сделки  купли-продажи  и  последующей  регистрации  в  Росреестре.

Строительство на арендованной земле:  резюмируем основные моменты

Разрешенные виды  строительства

На  арендованной  земле  допускается  строительство  капитальных  зданий  как  жилого,  так  и  нежилого  назначения.  Однако  важно  учитывать  категорию  земельного  участка  и  условия  договора  аренды,  в  котором  должно  быть  прямо  указано  право  на  строительство  и  возможные  ограничения.

Разрешительная документация:  уведомления, а  не  разрешения

В  соответствии  с  действующим  законодательством,  для  строительства  на  землях  ИЖС  и  СНT  не  требуется  получение  разрешения  на  строительство.  Достаточно  подать  в  уполномоченный  орган  уведомления  о  начале  и  о  завершении  строительных  работ.

Регистрация права  собственности на  построенное здание

После  завершения  строительства  и  получения  подтверждения  от  местных  властей  о  соответствии  построенного  объекта  нормативным  требованиям  необходимо  зарегистрировать  право  собственности  на  построенное  здание  в  Едином  государственном  реестре  недвижимости.

Перевод земельного  участка в  собственность

Вопрос  перевода  арендованного  земельного  участка  в  собственность  решается  либо  на  основании  условий,  прописанных  в  договоре  аренды,  либо  в  порядке,  предусмотренном  местным  законодательством  после  завершения  строительства  и  оформления  права  собственности  на  здание.

Строительство  на  арендованной  земле  возможно  при  соблюдении  условий  договора  аренды  и  законодательства.  Ключевыми  моментами  являются  правильный  выбор  участка,  своевременное  оформление  необходимой  документации  и  согласование  строительных  работ  с  местными  властями. Ранее мы также писали о том, каким должен быть дом на участке ИЖС и рассказывали, как оформить дом на участке ИЖС без ошибок и лишних затрат.