Кому за городом жить хорошо, или что подстегнет спрос на строительство дома

Редакция портала Всеостройке.рф разбиралась, кто может выгодно оформить ипотеку на ИЖС. 

Всплеск интереса к загородной жизни спровоцировала прошедшая пандемия. Для многих россиян с детьми стала актуальна ипотека на строительство частного дома. Опрошенные порталом Всеостройке.рф  эксперты рассказали: несмотря на спрос, компании сознательно отказались от проведения таких сделок. Подобное решение они объяснили отсутствием инструментов, которые делают механизм прозрачным и понятным.  

Все изменилось уже с 1 марта 2025 года, поэтому в ближайшие месяцы специалисты прогнозируют оживление рынка. Разбираемся, в чем минусы и плюсы ипотеки на дом.

Цены на строительство могут вырасти 

С 1 марта 2025 года вступил в силу 186-ФЗ. Документ регулирует отношения между подрядчиком, банком и клиентом при строительстве дома в ипотеку с использованием эскроу-счетов. Ожидается, что нововведение защитит компании от потребительского терроризма, отмечает брокер «Азбуки кредитных решений» Маргарита Калининская. 

Однако кардинально меняется система взаиморасчетов. Заемные средства вместе с первоначальным взносом хранятся на эскроу-счете до завершения строительства: деньги подрядчик получит только после сдачи объекта. Фактически компаниям придется строить за свои деньги, из-за чего может возникнуть необходимость в кредитовании. А это повлечет за собой рост цен для потребителя. 

«В марте 2025-го ипотека на строительство дома возможна по льготной ставке: семейная – 6%, IT – 6%, “Дальневосточная” и “Арктическая” – 2%. Ожидается возобновление “Сельской ипотеки” под 3%», – рассказывает порталу Всеостройке.рф Маргарита Калининская. – Программы предполагают строительство с аккредитованным в банке подрядчиком».

Для того чтобы получить преференции, заемщику необходимо соответствовать определенным критериям. Например, для «Семейной ипотеки» в семье должен быть ребенок до 6 лет (включительно), ребенок с инвалидностью до 18 лет (не включительно), или два и больше ребенка до 18 лет (не включительно). По этой программе можно получить кредит по льготной ставке на строительство дома, в том числе с одновременным приобретением участка. Для IT необходимо работать в аккредитованной Минцифры компании. Причем не только на момент оформления ипотеки, но и весь срок кредитования.

«Дальневосточная» и «Арктическая» программы предусматривают льготы для молодых семей, где оба супруга младше 35 лет, либо относятся к определенной категории граждан: медики, учителя и так далее.

В чем особенность ипотеки на строительство дома? 

Помимо стандартного пакета «бумаг», заемщику необходимо предоставить проектно-сметную документацию. И здесь у каждого банка свои требования. 

«Если выбранный подрядчик не аккредитован, потребуется собрать множество справок для его аккредитации. В том случае, когда ипотека на строительство дома оформляется по рыночной программе или работы ведутся своими силами, нужно подумать о дополнительном залоге – другой недвижимости, свободной от обременений», – добавляет Калининская.

Отметим, пилотную программу по льготной ипотеке на ИЖС запустили в конце 2020-го. Спустя год вышло Постановление Правительства РФ №587 и ее условия сравнялись с семейной. Продукт, по словам руководителя департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, сразу получил положительный отклик. И люди стали активно покупать земельные участки.

С этим утверждением согласна и Маргарита Калининская. По ее мнению, ипотека на строительство пользуется спросом из-за колоссальной разницы в цене. Так, стоимость жилья за «квадрат» в новостройке в 1,5-2 раза выше, чем в доме. Несмотря на то что материалы постоянно дорожают.

«Условия по семейной ипотеке на ИЖС не отличаются от покупки квартиры в новостройке, – добавляет Елена Мищенко. – Основное требование: продать готовый дом или заключить договор подряда может только юридическое лицо. Первоначальный взнос – от 20%. Максимальная сумма кредита в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области – 12 млн рублей, в других регионах – до 6 млн. Срок кредитования – до 30 лет».

Есть возможность использовать материнский капитал на ИЖС в качестве первоначального взноса или погашения кредита. Напомним, с 1 февраля 2025 года родители первенцев получат 690 тыс. руб. При рождении второго ребенка – 912 тыс.

Что важно учитывать при оформлении ипотеки на ИЖС

По словам Елены Мищенко, заемщикам нужно понимать: насколько комфортен платеж? Для этого стоит сопоставить доходы и расходы. 

Застройщик должен быть аккредитован в банке, где оформляется ипотека, либо пройти аккредитацию перед выдачей кредита.

«Преимущества ипотеки на строительство дома: жизнь за городом, контроль за ходом работ и заключение договора-подряда с использованием эскроу-счетов. Это гарантирует безопасность», – добавляет Елена Мищенко. 

Но есть и недостатки. В первую очередь, это удорожание строительства. Если покупатель использует семейную или IT-ипотеку, то компании вынуждены субсидировать ставку, что закладывается в стоимость дома. Во-вторую, люди вынуждены обращаться в конкретную фирму, которая работает с эскроу. Тогда как раньше заемщик получал кредит в банке и заказывал строительство в любом месте, ориентируясь на свои финансовые возможности.

Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, почему взлетели акции застройщиков.