Кристина Яковенко: «Нужен баланс между созданием инфраструктуры для ИЖС и бюджетом покупки»

В рамках круглого стола на тему: «ИЖС в России», который состоялся на портале всеостройке.рф 4 июля, директор по развитию девелоперской группы «Хрустальный» Кристина Яковенко подробно рассказала о трендах в сфере ИЖС и особенностях строительства по 214-ФЗ.

– Кристина, какое сегодня индивидуальное жилищное строительство, какие тренды и тенденции вы можете выделить?

– Сегодня ИЖС приобрел различные форматы, дома строятся из любого материала и любого размера. И на каждый из них всегда есть свой покупатель. Мы возводим кирпичные и каркасные дома. Кирпич – это определенное безопасное маркетинговое восприятие надежной технологии, а с помощью каркасной технологии можно создать необходимый бюджет покупки под конкретный спрос.

Больше всего спросом пользуются готовые дома с финишной отделкой. Но в этом и основная сложность, потому что стоимость таких решений сильно увеличивается, и нужно найти четкий баланс между непосредственно наполнением продукта и целевой аудиторией. Вторая тенденция загородной недвижимости – эргономичность планировочных решений, когда проект выходит за пределы самой коробки дома и подразумевает под собой «дом + гараж + террасу». Так люди стремятся воспользоваться всеми преимуществами загородного образа жизни. Поэтому обустроенная терраса, связанная с домом, стала неотъемлемой частью, которую нужно закладывать при проектировании.

Что касается стоимости, за 6-8 млн руб. можно купить только точечную застройку без инфраструктуры, а комплексная начинается от 12-15 млн руб. Если недалеко от Москвы или Санкт-Петербурга – от 20-25 млн руб.

– А какие загородные дома возводите вы?

– Девелоперская группа «Хрустальный» нацелена на мультиформатную застройку, которая включает и ИЖС, и малоэтажное многоквартирное жилье. Проекты с комфортной и развитой инфраструктурой стоят минимум на 30% дороже, но мультиформатная застройка позволяет окупить созданную инфраструктуру, снизив себестоимость и повысив маржинальность ИЖС. В результате, если соблюсти баланс между затратами на инфраструктуру не в рамках одного проекта ИЖС, а комплексной застройки, то маржинальность проекта составит 20-30%. Поэтому мы и выводим альтернативный продукт – малоэтажные квартиры с высоким уровнем инфраструктуры за невысокую стоимость.

– Сейчас нормы 214-ФЗ распространились и на ИЖС. Вы работаете в рамках этого закона?

– Мы не строим индивидуальные дома по 214-ФЗ, но наш новый проект уже прошел утверждение по проектному финансированию. В результате будет возведен 141 индивидуальный дом. А в рамках 214-ФЗ мы реализуем блокированную застройку и малоэтажные многоквартирные дома.

Кстати, один из наших проектов ИЖС полностью соответствовал требованиям 214-ФЗ, и мы бы без проблем его реализовали, потому что он имел типовые дома, полностью готовую проектную документацию, а договора купли-продажи земельного участка содержали полностью условия по подряду строительства дома и строительства инфраструктуры с благоустройством – некий аналог проектной декларации, который регистрировался в ФРС. Поэтому для нас нет никакой сложности строить в рамках 214-ФЗ.

– Как вы считаете, другие застройщики смогут массово строить ИЖС по 214-ФЗ?

– Этот закон подразумевает строительство типового жилья, а также конкретные обязательства по инфраструктуре. И многие застройщики не имеют такого опыта, компетенций и понимания спроса потребителей, также боятся «связывать» себя обязательствами, которых нет в точечной застройке. Важно понимать, что в рамках 214-ФЗ в первую очередь строятся не дома, а их окружение. И все, что зафиксировано в рамках проектной декларации, застройщик обязан исполнить. Например, в поселке должны проходить именно асфальтированная дорога. В этом и заключается главная сложность для застройщиков, которые раньше занимались только точечной застройкой – да, они знают стоимость дома, но не представляют цену сетей, которые нужно к нему подвести. И гарантировать точное выполнение всех условий для них будет сложно, в том числе и финансово.

Подытожу – все, кто хочет строиться по 214-ФЗ, должны иметь полностью готовую проектную документацию, рассчитанные сметы, готовую финансовую модель и четкое понимание, какой продукт создается. И механизм проектного финансирования абсолютно идентичен как в ИЖС, так и в блокированной застройке.

– А какие сегодня требования есть к малоэтажной многоквартирной застройке? Что-то изменилось в комплексной застройке в лучшую сторону за последний год?

– Комплексная застройка и 214-ФЗ все еще требуют от малоэтажной многоквартирной застройки прохождения технической экспертизы и соответствия нормам. Да, некоторые послабления появились в начале года, когда внесли изменения в СП 54, 59 и произошли уточнения в части малоэтажной застройки. В этот момент мы решили перепройти экспертизу и скорректировать проект, чтобы сформировать адекватную себестоимость.

Сейчас мы работаем с Дом.рф в части самого проблемного момента начинающих застройщиков – это разработка проекта планировки территории. Именно на этом этапе застройщики, которые хотят зайти в проектное финансирование, очень боятся создавать проект планировки территории, в первую очередь, из-за того, что их обяжут создавать социальную инфраструктуру. Они не понимают, что для них будет обязательным, и сойдется ли со всеми требованиями экономика проекта. Необходимо четко обозначить рамки, в каких случаях муниципалитет может навязать малоэтажному застройщику создание  социальной инфраструктуры, а когда нет.

Также с Дом.рф мы прорабатываем вопрос, как при комплексной застройке должна развиваться инфраструктура. Потому что сейчас, даже если застройщик хочет создать социальную инфраструктуру, для него это проблема. Нередко бывает такая ситуация, что застройщик запроектировал социально-культурные объекты, а в муниципалитете ему говорят, что рядом есть районы, которые больше нуждаются в социальной инфраструктуре, потому что проект небольшой и еще не построенный, и населения в нем будет мало. Поэтому приоритет отдается районам с плотной застройкой. Мы же хотим сместить этот приоритет. Так, если малоэтажная застройка ведется в формате КРТ, то социальную инфраструктуру необходимо построить до того, как заселились люди. Только при этих изменениях можно будет развивать КРТ.

– Кому обычно принадлежит вся возведенная инфраструктура в поселке?

– Мы одни из тех застройщиков, которые в малоэтажном девелопменте смогли войти в программу «Стимул», и к нашему микрорайону за счет федерального бюджета строится подъездная дорога. Это отличный первый шаг, что «Стимул» распространили на ИЖС. А кому принадлежат дороги и инфраструктура внутри поселка, зависит от того, какая была земля у застройщика – в собственности или арендованная, и от кого – муниципалитета, под комплексную застройку или КРТ. Если это аренда, то в документах прописывается, что будет со всей общественной инфраструктурой. Мы, например, решили оставить в общедолевом пользовании собственников поселка всю инфраструктуру, при том, что участок под поселок был у нас в собственности. 

Хорошо, что сейчас меняется законодательство в отношении управления поселком, потому что это совершенно серая зона. У нас обслуживание идет от так называемой управляющей компании, которая по факту сервисная компания – она предоставляет услуги на основании договора подряда, а набор услуг определяют сами жители. Это связано с тем, что управляющая компания – это лицензируемая деятельность. Необходимо менять законодательство, которое определит понятие малоэтажного жилого комплекса, что будет общим имуществом, какой будет порядок выбора управляющей компании, что является кворумом для принятия решения.  Мы надеемся, что в ближайшее время ситуация изменится и повысит не только качество услуг, но и сбор денежных средств, потому что это обяжет соседей оплачивать все утвержденные услуги.

– Кристина, как вы считаете, когда-нибудь 3D-печать войдет в нашу жизнь?

– Мне кажется, 3D-печать – это маркетинговый ход, нежели реальность. Сейчас даже с домокомплектами идет определенная борьба, потому что качественный домокомплект, созданный на заводе, стоит дороже, чем самостоятельное строительство на стройплощадке. И хотя домокомплект уменьшает сроки возведения, мы в большей степени строим самостоятельно. К тому же стоимость доставки домокомплектов слишком дорогая, поэтому развиваться такое строительство будет только в непосредственной близости с заводом.

В заключение могу сказать, что выгодно строить ИЖС, если дифференцировать затраты, найти оптимальный набор объектов недвижимости и социальной инфраструктуры и включить это в бюджет покупки, который люди смогут реально потянуть.