23.09.2026 11:30
Считаем стоимость отделки, сроки и ипотечную нагрузку: когда ремонт от застройщика выгоднее самостоятельного, а когда покупатель переплачивает.
Покупка квартиры без отделки исторически привлекала инвесторов и покупателей своей более низкой ценой «на входе». Однако катализатором изменений подхода как самих застройщиков, так и покупателей стали заградительные рыночные ставки по потребительским кредитам на уровне 22–26% годовых и продолжающийся рост стоимости строительных материалов. Из-за чего средний бюджет самостоятельного ремонта с привлечением сторонних бригад может достигать 60 000–75 000 рублей за квадратный метр — в зависимости от состояния квартиры, состава работ и уровня материалов.
В этих условиях готовый ремонт от девелопера стал более привлекательным с точки зрения цены и времени ожидания квартиры. По данным «Метриума», в первом полугодии 2026 года доля квартир с чистовой отделкой в массовом сегменте Москвы выросла до 47,6%, тогда как доля лотов без отделки сократилась до 35,1%. При этом в марте сразу три варианта — без отделки, white box и чистовая — были доступны только в 5% проектов «старой» Москвы.
В этой статье мы разберём, в каких случаях стоимость отделки можно включить в ДДУ и ипотечное финансирование, как это влияет на ежемесячный платеж, а также сравним самостоятельный ремонт с готовой отделкой от девелопера. Отдельно посчитаем, сколько покупатель переплачивает за каждый вариант и когда более высокая цена квартиры с ремонтом действительно может быть оправдана.
Рынок ремонтных работ в новостройке оценивается в диапазоне 60–75 тыс. рублей за квадратный метр под ключ. Верхняя граница включает материалы среднего уровня, нижняя предполагает экономию на черновых смесях и сантехнике.
Для типовых площадей это даёт следующие суммы:
Аналитики ждут и дальнейшего роста. По прогнозу Domeo, опубликованному в начале 2026 года, стоимость ремонтных работ к 2027 может вырасти на 15–20%, а капитального ремонта в целом — на 20–25%. В частности, ожидалось подорожание керамогранита, ламината и кварц-винила на 15–18%, сантехники — на 14–20%, межкомнатных дверей — примерно на 20%.
Сумму в 2,5–3 млн рублей покупатель сорокаметровой квартиры может закрыть разными способами.
Рассмотрим третий вариант подробнее.
Возьмём те же 2,5 млн рублей и посчитаем три сценария.
1. При ставке 18 процентов годовых на двадцать лет дополнительный платёж за отделку составит около 38,6 тыс. рублей в месяц. Общая сумма выплат вырастет до 9,26 млн, то есть переплата достигнет 6,76 млн рублей.
2. При семейной ипотеке под 6 процентов платёж за тот же ремонт опустится до 17,9 тыс. рублей в месяц, а переплата — до 1,8 млн. Разница по сравнению с рыночной ставкой превышает 4,9 млн рублей.
3. Потребительский кредит даёт переплату около 1,9 млн, то есть примерно на уровне семейной ипотеки. Однако ежемесячный платёж по нему почти в четыре раза выше, чем при включении ремонта в льготную ипотеку.
То есть для семей с детьми (по нашим расчётам), попадающих под льготную программу, отделка внутри ДДУ обходится дешевле всех остальных вариантов. Для покупателей по рыночной ставке потребительский кредит на пять лет оказывается выгоднее по итоговой переплате, хотя требует заметно больших ежемесячных платежей.
Итоговая выгода всегда зависит от цены самой отделки и условий конкретной ипотечной программы.
При покупке квартиры без отделки проект, закупка материалов, поиск бригады и сами работы занимают минимум полгода. А так как в очереди на отделку стоят десятки таких же новосёлов, каждая задержка поставки плитки или мебели сдвигает переезд.
Ремонт от застройщика идёт параллельно со строительством дома. К моменту выдачи ключей квартира уже готова к расстановке мебели. Экономия составляет те самые шесть–двенадцать месяцев, в течение которых покупатель либо платит аренду, либо живёт с родственниками, продолжая обслуживать ипотеку за квартиру, в которой нельзя ночевать.
Даже для инвестора, например, всё это — упущенная арендная выручка. При условной арендной плате 40 тыс. рублей в месяц дополнительные шесть месяцев ожидания обойдутся в недополученные 240 тыс. рублей.
Самый быстрый способ проверить выгоду — сравнить цену квадратного метра с отделкой и без неё в одном и том же проекте. Если разница превышает 75 тыс. рублей за метр, самостоятельный ремонт обойдётся дешевле. Если разница меньше 60 тыс. рублей — отделка от застройщика продаётся ниже рыночной стоимости работ.
Так как застройщик закупает материалы оптом и содержит собственные бригады, стоимость отделки в договоре часто оказывается ниже рыночной. Верхнюю границу ценника формируют уже дизайнерские решения и премиальные материалы.
Также стоит учесть, что квартира, купленная для перепродажи, будет оцениваться выше на вторичном рынке.
Девелоперы используют разные модели продажи квартир с отделкой. В основном компании оставляют покупателю выбор между White Box (предчистовым) и чистовым вариантом квартиры. Но кто-то превращает лоты и в полностью готовый продукт — с кухней, мебелью и техникой. Чтобы не путаться в названиях, разберем, что входит в каждый из вариантов.
Один из заметных примеров девелоперов, которые использовали отделку под ключ, — ГК DOGMA. Еще в 2023 году компания запустила программу покупки, в рамках которой в ипотеку можно было включить расходы не только на ремонт, но и на меблировку. DOGMA тогда называла себя одной из первых компаний в Краснодарском крае, предложивших такую модель в своих жилых комплексах. Покупатель мог выбрать стандартную или расширенную комплектацию мебели, а стоимость дополнительных работ и предметов интерьера включалась в ежемесячный платеж. Опция была доступна, например, в ЖК «Догма Парк» или микрорайоне «Самолёт» — одном из самых известных и крупных проектов девелопера в Краснодаре.
Еще один региональный пример — ГК ТОЧНО. В 2023 году компания запустила программу «ТОЧНОТЕКА», по которой в ипотеку можно было включить не только ремонт под ключ, но и сертификат Hoff на мебель и технику. Покупатель мог самостоятельно собрать пакет: квартира, ремонт, мебель и техника, а в отдельных проектах — ещё и дополнительные бонусы.
Вне южных регионов похожую модель развивает девелопер DARS. Квартиры с мебельным сетом были доступны в ЖК «Сиреневый» (Ульяновск), ЖК «Атмосфера» (Новый город, Ульяновск), микрорайоне «Долина» (Волгоград), были представлены также квартиры с ремонтом и встроенной кухней в эко-районе «Город Природы» (Уфа). Мы делали подробный разбор некоторых из комплексов DARS в нашем обзоре: DARS в Ульяновске: обзор четырех жилых комплексов от федерального застройщика.
В столице России также есть похоже проекты. Такую продуктовую логику использует ГК ФСК и другие девелоперы. Например, в ЖК «Роттердам» ФСК запустила опцию меблировки квартир с чистовой отделкой. Покупатель может заказать только кухню со встроенной техникой или полный мебельный сет для основных помещений. Для каждого варианта предусмотрено несколько интерьерных решений. Сам формат меблировки ФСК развивает с 2024 года.
Продуктовые предложения московских девелоперов в целом достаточно разные. У «Донстроя» формат зависит от класса проекта: покупатель может выбрать квартиру с готовой отделкой или вариант с более высокой степенью индивидуализации, включая мебель и декор. В премиальном же сегменте отделка становится частью готового продукта. У ПИК, напротив, основной акцент сделан на стандартизированных квартирах с готовой отделкой. У Группы компаний Самолет в разных проектах представлены предчистовые и чистовые варианты.
Таким образом, одни компании дают покупателю возможность выбирать степень готовности, другие делают ставку на максимально готовый к меблировке продукт, а третьи дополняют отделку мебелью и техникой, хотя это не повсеместная практика.
Отделка позволяет покупателю быстрее переехать, но у застройщика появляется дополнительный объем работ, который необходимо завершить до передачи квартиры. Показательный пример — Группа компаний Самолет, которая в январе 2026 года объявила о планах сократить объём жилья с готовой отделкой со второй половины года. В компании объяснили решение стремлением снизить риски срыва сроков сдачи домов.
Разница в цене должна сопоставляться не только со стоимостью ремонта, но и с тем, сколько дополнительных расходов и времени потребуется после получения ключей.
Перед сделкой имеет смысл пройти четыре шага.
1. Узнать цену квадратного метра с отделкой и без неё в конкретном проекте и вычислить разницу.
2. Сравнить эту разницу с рыночной стоимостью ремонта в своём городе.
3. Проверить, можно ли включить отделку в договор и в ипотеку по своей ставке.
4. Посчитать ежемесячный платёж по каждому варианту, а не только итоговую переплату.
Дешёвая квартира без отделки выгодна покупателю, готовому вложить собственные средства и время. Для тех, кто берёт жильё в ипотеку, особенно по льготной программе, отделку внутри ДДУ стоит рассчитать как совокупную нагрузку.
Ранее мы писали о том, как изменились условия семейной ипотеки в 2026 году, и разбирали рост цен на стройматериалы 2026.
По данным Frank Media, перестановку в ближайшие дни должен утвердить совет директоров. Официального подтверждения пока нет.
23-09-2026 11:50Выпускник МФТИ, основатель «Мортона» и президент ГК «Основа» Александр Ручьёв больше трех десятилетий меняет масштаб и формат бизнеса, сохраняя одну привычку — искать для себя следующую точку роста.
23-09-2026 9:00От адвокатской практики до 3S Group: разберем, как Артем Чайка выстроил карьеру на стыке права, промышленности и строительства.
22-09-2026 20:00Сегодня в девелопменте много говорят о масштабе: о количестве регионов присутствия, миллионах квадратных метров в строительстве, новых проектах и больших планах.
22-09-2026 19:15
4 
4 
3 
2 
Управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» — о росте числа сделок на вторичном рынке на 33% и об агентах, обеспечивающих более 60% продаж новостроек.
23-09-2026 12:05
Сравнили семь пар квартир в новостройках Москвы и Московской области. При сопоставимой площади разница в цене достигает 5,95 млн рублей, а в двух случаях дешевле оказался вариант в столице.*
23-09-2026 11:00
К трёхэтажному дому площадью 712,8 кв. м. без разрешений пристроили четвёртый этаж — мансарду. Затем здание разделили на 16 помещений и продали гражданам.
23-09-2026 10:00
Выясняем, чем деревянные жалюзи отличаются от обычных штор и пластиковых ламелей, как выбрать конструкцию для разных окон.
23-09-2026 8:00
Гриб заявил, что будет поддерживать кандидатуру Аркадия Михайловича, назвав его человеком государственного масштаба и патриархом российского местного самоуправления и строительной отрасли.
22-09-2026 19:00
Включая расходы за 2022–2025 годы.
1 22-09-2026 18:54
Подробнее читайте в нашем материале.
22-09-2026 18:49
Встретили утро на набережной, проводили детей в новую школу, пообщались с жителями и увидели, как меняется ритм квартала с наступлением вечера.
22-09-2026 17:55
Разбираемся, как электроприводы меняют высоту столешницы и шкафов, зачем кухне подвижная рабочая зона.
22-09-2026 17:00
Председатель совета директоров ПАО «АПРИ» — о восстановлении рынка, дорогом капитале, рисках девелоперов, малоэтажном жилье и о том, кто должен оплачивать инфраструктуру новых районов.
22-09-2026 16:30
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
