Семейная ипотека ниже 6% на частные дома: уйдут ли многодетные семьи из новостроек в ИЖС
Разбираемся с экспертами, хорошо ли, что многодетным семьям могут сделать семейную ипотеку на частные дома ещё дешевле.
Президент Владимир Путин поддержал предложение детского омбудсмена Марии Львовой-Беловой установить для семей с тремя и более детьми отдельную ставку ниже действующих 6% годовых. Инициативу уже поручено рассмотреть правительству. На фоне дорогой рыночной ипотеки и непростой ситуации с доступностью жилья идея выглядит особенно привлекательной: большая семья сможет построить или купить собственный дом на более выгодных условиях, чем квартиру. Но возникает закономерный вопрос — не усилит ли это конкуренцию между ИЖС и новостройками и не начнут ли покупатели массово уходить из квартирного сегмента? Эксперты рынка считают, что масштабного перетока ждать не стоит. Однако определенные изменения в структуре спроса вполне возможны — прежде всего в сегменте больших квартир.
Ипотека ниже 6%: почему государство делает ставку на ИЖС
Сейчас семейная ипотека предоставляется по ставке до 6% годовых. Программа распространяется не только на квартиры в новостройках, но и на строительство или покупку частного дома при соблюдении установленных условий. Теперь предлагается сделать условия для многодетных семей еще более привлекательными именно в сегменте индивидуального жилищного строительства. Глава государства отдельно отметил значительный рост объемов ИЖС в последние годы и потенциальную пользу такой меры для строительной отрасли. Логика понятна: если семье с тремя и более детьми становится доступнее собственный дом, государство одновременно стимулирует жилищное строительство, развитие территорий и улучшение жилищных условий многодетных семей. Но для рынка многоквартирных домов это означает появление дополнительной альтернативы.
Многодетные семьи действительно могут выбирать между квартирой и домом
Снижение ставки способно заставить часть семей пересмотреть первоначальный сценарий покупки жилья. Особенно это касается тех, кто выбирает между большой квартирой и собственным домом. Для семьи с тремя, четырьмя и более детьми площадь становится одним из ключевых факторов. При сопоставимом бюджете частный дом зачастую позволяет получить больше квадратных метров, отдельные комнаты для детей, участок и дополнительные хозяйственные помещения.
Однако, по мнению Ирины Павловой, аналитика по динамическому ценообразованию компании BM Group development, говорить о масштабном уходе покупателей из новостроек пока преждевременно.
«Снижение ставки по ипотеке на частные дома действительно может привести к тому, что часть семей, рассматривающих покупку квартиры, переключится на строительство собственного дома. Однако масштаб такого влияния будет ограниченным и не приведет к существенному снижению спроса на новостройки». Для застройщиков в малых городах этот вопрос особенно чувствителен: ИЖС здесь зачастую является одним из наиболее очевидных альтернативных вариантов жилья.
Девять из десяти семей с детьми — немногодетные
Есть и объективное ограничение потенциальной аудитории программы. Ирина Павлова приводит данные ВПН-2020 по Воронежской области. Из 233,8 тыс. семей с детьми до 18 лет около 142,1 тыс., или 60,8%, имеют одного ребенка. Еще 73,5 тыс. семей, или 31,5%, воспитывают двоих детей. На многодетные семьи приходится 18,2 тыс., или 7,8%. К 2024 году число многодетных семей увеличилось примерно до 22,9 тыс., что позволяет оценивать их долю примерно в 8–9%. Схожая картина наблюдается и в других регионах присутствия компании — Нижегородской и Тульской областях, где доля многодетных семей также составляет порядка 7–8%. При этом официальная перепись населения проводится не ежегодно, а структура семей не меняется резко за короткий период. Поэтому, считает эксперт, можно исходить из относительно стабильного соотношения: подавляющее большинство семей с детьми имеют одного или двух детей, а многодетные составляют меньшую часть. Иными словами, потенциальная аудитория новой льготы изначально ограничена.
Даже многодетная семья не обязательно выберет частный дом
Есть еще один важный нюанс: наличие трех и более детей автоматически не означает желания жить в собственном доме. ИЖС требует от владельца значительно большего участия в процессе. Нужно найти участок, выбрать проект, организовать строительство, решить вопросы с подключением коммуникаций, а затем самостоятельно заниматься обслуживанием дома и территории. Для многих семей квартира остается гораздо более простым решением. Готовое жилье позволяет быстрее переехать, рядом находятся школы, детские сады, магазины, поликлиники, общественный транспорт и другая городская инфраструктура. Кроме того, не каждая многодетная семья нуждается в расширении площади. Часть семей уже имеет подходящее жилье, а если старшие дети приближаются к совершеннолетию, необходимость резко увеличивать жилое пространство может быть не столь очевидной.
Какие квартиры рискуют сильнее всего
При этом полностью игнорировать новую конкуренцию застройщикам не стоит. Наиболее уязвимым может оказаться сегмент крупноформатных квартир — именно они чаще всего рассматриваются большими семьями в качестве альтернативы частному дому. По данным BM Group development, в проектах компании квартиры формата 4Е занимают около 6% текущего остатка квартирографии. Еще примерно 9% приходится на квартиры 3Е площадью более 70 кв. м. Таким образом, потенциально чувствительный к конкуренции со стороны ИЖС сегмент составляет около 15% предложения. Основная же часть квартирографии представлена более компактными форматами, которые ориентированы на гораздо более широкую аудиторию. Для рынка это принципиальный момент: даже если часть многодетных семей действительно переключится на ИЖС, речь идет не о массовом сокращении спроса на все новостройки, а прежде всего о перераспределении спроса внутри отдельных форматов.
Большие квартиры и так имеют более узкую аудиторию
Крупноформатное жилье представляет собой особую категорию и с точки зрения экономики девелоперского проекта. Чем больше площадь квартиры, тем уже потенциальная аудитория. Кроме того, при увеличении площади стоимость квадратного метра зачастую снижается, а доходность на единицу площади может быть ниже, чем у компактных форматов. Поэтому дополнительная конкуренция со стороны ИЖС может стать для крупных квартир заметнее, чем для студий, однокомнатных или небольших семейных форматов. Впрочем, даже здесь эксперты не ожидают обвала продаж.
«Влияние на рынок многоквартирного жилья, скорее всего, будет точечным», — отмечает Ирина Павлова. По ее оценке, рынок ИЖС и рынок новостроек в целом закрывают разные потребности. Частный дом выбирают семьи, которые готовы обменять привычный городской формат жизни на большую площадь, собственный участок и большее пространство. Квартира остается востребованной среди покупателей, которым важны скорость получения жилья, развитая инфраструктура и минимальные затраты времени на обслуживание недвижимости.
У ИЖС есть собственные слабые места
С этим согласен Ярослав Шеин, директор по экономике федерального девелопера «Железно». По его мнению, ИЖС сегодня нельзя считать полноценным конкурентом многоквартирных новостроек. Небольшой переток потенциальных клиентов возможен, но существует несколько факторов, которые ограничивают интерес покупателей к частному домостроению.
В первую очередь эксперт выделяет недостаток доверия к рынку. Одна из проблем — отсутствие большого количества надежных девелоперов, которые массово развивают проекты ИЖС. Покупатель квартиры привык иметь дело с профессиональным застройщиком, тогда как рынок частных домов пока более фрагментирован. Второй фактор — инфраструктура. «Отсутствие социально-бытовой инфраструктуры в данных проектах: чаще всего это коттеджные поселки, не обеспеченные детскими садами, школами и иной инфраструктурой», — отмечает Ярослав Шеин. Для многодетной семьи этот вопрос особенно важен. Дом большой площади может быть привлекательным, но если ребенка приходится ежедневно возить в школу или детский сад за несколько десятков километров, преимущество ИЖС частично теряется. Наконец, остается проблема транспортной доступности. Многие земельные участки и коттеджные поселки находятся на удалении от центра агломерации. Для семьи это означает дополнительные часы на дорогу до работы, школы, магазинов и других объектов.
ИЖС может быть выгоднее квартиры — особенно в дорогих городах
Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet, предлагает смотреть на ситуацию несколько иначе. По его мнению, сейчас правильнее говорить не столько о перетоке спроса из новостроек в ИЖС, сколько о расширении возможностей для покупателей. «Ведь в масштабах страны не все города и регионы активно развивают многоквартирные многоэтажные дома, в ряде регионов существенная потребность в жилье остается в формате ИЖС». Проблема актуальна и для крупных экономических центров. Стоимость квартир в современных новостройках во многих городах выросла настолько, что семье с ограниченным бюджетом бывает сложно подобрать подходящий вариант с необходимой площадью и количеством комнат. В такой ситуации собственный дом может оказаться рациональной альтернативой.
«Строительство своего дома будет отличным решением — выгодным с точки зрения стоимости, а также будет закрывать потребности по площади и комнатности значительно лучше, чем квартира», — считает Роман Родионцев. Таким образом, более низкая ставка может не столько отнять уже существующего покупателя у девелопера, сколько привлечь в жилищный рынок тех, кто раньше вообще не мог позволить себе подходящий вариант квартиры.
Главный конкурент новостроек сегодня — не ИЖС?
Есть и еще один фактор, который может оказаться для девелоперов гораздо более значимым. Ярослав Шеин считает, что сегодня более серьезным конкурентом для новостроек становится вторичный рынок. Речь идет о покупателях, которые не могут или не хотят брать дорогую рыночную ипотеку и выбирают более доступную по цене «свежую» вторичку.
«Более значимым сегодня является переток клиентов, выбирающих рыночную ипотеку и приобретающих "свежую" вторичку, которая является более привлекательной по цене», — говорит эксперт. Именно этот процесс может оказывать на продажи квартир более заметное давление, чем потенциальное снижение ставки по семейной ипотеке для ИЖС.
Почему массового исхода покупателей из новостроек не будет
В итоге эксперты сходятся в главном: снижение ставки по семейной ипотеке для многодетных семей действительно способно изменить расстановку сил, но не должно перевернуть рынок.
Роман Родионцев оценивает потенциальную аудиторию программы как достаточно узкую: «По нашей оценке, круг потенциальных пользователей этой программы достаточно узкий, поэтому в масштабах рынка такой эффект маловероятен».
Ирина Павлова также считает влияние ограниченным. По ее оценке, основной риск для застройщиков заключается не в массовом уходе покупателей из квартир, а в усилении конкуренции за конкретные категории клиентов — прежде всего за семьи, которым необходимо большое количество комнат и значительная площадь. При этом основная аудитория квартир в новостройках — семьи с одним и двумя детьми — продолжит ориентироваться преимущественно на многоквартирное жилье.
Что в итоге изменится на рынке
Если ставка по семейной ипотеке на ИЖС действительно опустится ниже 6%, рынок, скорее всего, получит не революцию, а дополнительную развилку для покупателей. Для многодетной семьи выбор станет шире: квартира или собственный дом, городская инфраструктура или участок, готовое жилье или строительство с нуля. Для девелоперов появится дополнительная конкуренция, но главным образом в сегменте крупных квартир. Для рынка ИЖС это станет мощным стимулом, способным увеличить привлекательность индивидуального домостроения и подтолкнуть развитие новых проектов. А вот говорить о массовом перетоке покупателей из новостроек в частные дома пока оснований нет. Скорее всего, новая мера приведет к перераспределению части спроса внутри семейного сегмента, одновременно расширив возможности многодетных семей по улучшению жилищных условий. Иными словами, для рынка новостроек это скорее точечный вызов, чем новая угроза обвала продаж. Главная борьба развернется за покупателя, которому нужна большая площадь. А вот массовый покупатель компактных квартир, как и прежде, останется в поле многоквартирного жилья.
Два расчета показывают, как нормативы по парковкам и инженерным мощностям могут увеличивать себестоимость новостройки, даже когда фактический спрос и потребление оказываются ниже расчетных.
За год ситуация с социалкой в новостройках заметно улучшилась. Так, школы заявлены в составе 35,3% новых ЖК против 27,8% годом ранее. Детские сады — в 38,1% против 30,3%.
Пятикратная олимпийская чемпионка по синхронному плаванию Наталья Ищенко вошла в число кандидатов в депутаты Госдумы девятого созыва от «Единой России».
Новые станции появятся в Красногорске, Химках, Мытищах, Балашихе, Одинцовском и Ленинском округах — рассказываем, какие территории Подмосковья получат новую транспортную доступность.
От юридической практики — к крупнейшему девелоперу Пермского края: Евгений Дёмкин прошел путь от собственного консалтингового бизнеса до руководства ПЗСП.
1 792
12-09-2026 20:00
Независимая площадка девелопмента России и стран СНГ
13-09-2026 17:30
13 
