Охранные зоны: что нужно знать

Охранные — это зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Основные правила, которые их регулируют, содержатся:

• в главе XIX Земельного кодекса (ЗК);
• в Федеральном законе от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ (нормы переходного характера);
• в локальных нормативных актах. 

Охранная зона считается установленной со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). С этой даты начинают действовать установленные в такой зоне ограничения (п. 24 ст. 106 ЗК).

Такая норма начнет полноценно работать только с 2025 года. А пока, в переходный период, зоны считаются действующими, если:

• они существовали на 1 января 2022 года, т.е. были установлены в ранее предусмотренном порядке;
• считались установленными в силу закона без принятия отдельного решения (п. 8 ст. 26 Закона № 342-ФЗ). 

До 2025 года:

• продолжают действовать старые охранные зоны, даже если они не упомянуты в ЕГРН;
• новые охранные зоны создаются только через внесение в ЕГРН.

Для каждой охранной зоны должны быть определены координаты границ и установленные ограничения. 

Сведения о границах должны содержаться в решениях:

• об установлении такой зоны
• об определении ее границ, если соответствующий вид ЗОУИТ  возникает в силу прямого указания закона (п. 6–10, п. 19 ст. 106 ЗК). 

Ограничения могут устанавливаться только из числа предусмотренных для зон соответствующего вида.

В переходный период сведений о «старых» зонах в ЕГРН и выписках на земельные участки может не оказаться.

Более полные сведения содержатся в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). 

Еще более достоверный источник информации (хотя и не 100%) — градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), в которых часто отображаются зоны, не указанные в ИСОГД и ЕГРН.

В переходный период с ЗОУИТ могут возникать неприятные сюрпризы.

Например, собственник трубопровода может не обратиться за регистрацией соответствующей зоны либо зарегистрировать ее в неверных границах. Или на участке может обнаружиться ручеек, не учтенный в реестре, но подпадающий под определение водного объекта.

В таких случаях придется либо оспаривать границы внезапно появившейся охранной зоны, либо требовать возмещения убытков, вызванных ограничениями.
Кроме того, в ближайшие годы в ЕГРН будет внесено много старых охранных зон, на которые раньше собственники участков не обращали внимание. Это значит, что связанные с ними ограничения начнут автоматически попадать в сведения об участках, которые они затрагивают.