Отмена моратория для застройщиков, или полная свобода для дольщиков

С 1 июля государство отменило действие временного порядка приемки квартир и моратория на взыскание с застройщиков неустойки, пени и штрафов. По мнению дольщиков, в этот период незаслуженно ограничивались их права, в то время как застройщики получили полный карт-бланш. Теперь же застройщики обеспокоены вернувшейся «свободой» потребителям. Руководитель адвокатской компании, кандидат юридических наук, член Ассоциации юристов России, эксперт круглых столов и рабочих групп при Государственной Думе РФ Анастасия Васильевна Поликыржа детально рассказала порталу всеостройке.рф обо всех нюансах и тонкостях сложившейся практики. 

Напомню, в период действия моратория защиту застройщиков обеспечивал ряд норм.

Во-первых, застройщик мог не передавать квартиру в срок, предусмотренный договором долевого участия. Неустойка с 29.03.22 г. по 30.06.23 г. не начисляется и не уплачивается застройщиком (ч. 2 ст. 6 214-ФЗ).

Во-вторых, застройщик мог не исполнять обязательства по передаче квартиры. Так, если были изменены сроки передачи, проектная документация дома, площадь квартиры, дольщик имеет право требовать убытки. Но с 29.03.22 г. по 30.06.23 г. убытки не учитываются и не могут начисляться в пользу дольщика.

В-третьих, если дольщик решил расторгнуть договор с застройщиком из-за нарушения срока передачи квартиры, существенных изменений проектной  документации квартиры или дома, а также существенных недостатков квартиры, требования дольщика по которым застройщиком не устранены, то проценты за период с 29.03.22 г. по 30.06.23 г. не начисляются  (ч. 2 ст. 9).

В-четвертых, если застройщик подписал соглашение о расторжении, или у дольщика на руках есть решение суда о расторжении, но застройщик не оплачивает сумму, то дольщик может требовать уплаты процентов за пользование застройщиком чужими денежными средствами. Однако проценты за период с 29.03.22 г. по 30.06.23 г. не начисляются  (ч. 6 ст. 9)

В-пятых, согласно закону «О защите прав потребителей», дольщику полагается к оплате штраф застройщиком в размере 50%. Однако финансовые санкции не начисляются за период с 29.03.22 г. по 30.06.2023 г.

Наконец, в-шестых, например, дольщик выиграл суд общей юрисдикции, когда судился по неустойке за период  до 29.03.22 г., а таких дольщиков не мало, т. к. застройщики нарушают сроки передачи квартир. Но решения и исполнительные листы не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Есть, конечно, возможность пробовать идти к приставам, а здесь – как получится, лотерея!

Итог: полная свобода для застройщиков, дольщику ничего нельзя!

Но есть и единственный пункт, в пользу участника долевого строительства. Так, если дольщик оплачивает квартиру в рассрочку или по определенному графику по ДДУ с застройщиком, то неустойка за период с  29.03.2022 г. по 30.06.2023 г. не начисляется и не уплачивается застройщику (ч.6 ст. 5 214-ФЗ).

К дольщикам возвращаются права

Сегодня передача объекта долевого строительства застройщиком регулируется по 214-ФЗ, а действие Постановления Правительства РФ № 442 окончено.

Теперь участник долевого строительства сможет отказаться от подписания передаточного акта даже при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства.

При выявлении недостатков в квартире участник долевого строительства вправе сразу потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков. При этом застройщику на исправление недочетов отводится 45 календарных дней.

При уклонении дольщика от приемки квартиры через 2 месяца застройщик вправе составить односторонний передаточный акт.

Кроме того, отменяются ограничения в части требования к экспертам  по осмотру и заключению по недостаткам в квартире.

Также с 01.07.23 г. можно начислять неустойку за каждый день просрочки передачи квартиры. Иными словами, неустойка начислялась до 29.03.22 г. и теперь с 01.07.23 г.

Кроме того, 30 июня 2023 г. закончилась отсрочка для застройщиков в отношении неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу Постановления Правительства РФ № 479.

Оградить от потребительского терроризма

На фоне отмены моратория интересен проект поправок (№ 256893-8), внесенный в Госдуму группой депутатов. С одной стороны, им закрепляется право застройщиков на досрочную передачу жилья дольщикам. Ну а с другой стороны, дольщики уникальных объектов при срыве сроков строительства могут рассчитывать максимально на 5% от цены договора. 

Открываем ч. 2 ст. 48.1 ГрК РФ – в проектной документации уникальных объектов должна быть предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик: высота более чем 100 м, пролеты более чем 100 м, наличие консоли более чем 20 м, заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 м.

Не удивлюсь, если в результате 5% порог для неустойки установят, в том числе и для всех объектов долевого строительства, а не только для уникальных.

Также заслуживают внимания и новости о том, что дольщикам ограничат возможность обращения в суд с исками к девелоперам в случае недовольства качеством построенных квартир. Для начала им придется писать жалобу застройщику, а тот будет обязан за свой счет получить заключение специалистов и в течение 20 дней устранить недостатки. И только если он этого не сделает, граждане смогут обратиться в суд. Законопроект разработали в профильном комитете Госдумы для борьбы с так называемым потребительским терроризмом – попытками покупателей заработать с помощью исков к девелоперам.

Документ уже поддержал Минстрой России.