Семейная ипотека на вторичку: что изменится в 2025 году
Редакция Всеостройке.рф разбиралась в нюансах государственной программы.
С 1 апреля 2025 года произошло существенное расширение государственной программы льготного жилищного кредитования, известной как «Семейная ипотека». Данная инициатива, ранее ограничивавшаяся приобретением жилья в новостройках, теперь охватывает и рынок вторичной недвижимости. В связи с этим возникает необходимость детального анализа условий предоставления кредита и круга потенциальных заемщиков в рамках обновленной программы.
Специалисты в области ипотечного кредитования отмечают расширение доступности льготного финансирования для семей, желающих приобрести жилье на вторичном рынке. В 2025 году воспользоваться льготной ипотечной программой «Семейная ипотека» под 6% годовых для приобретения жилья на вторичном рынке могут семьи, имеющие как минимум одного ребенка в возрасте до шести лет включительно. Данная информация подтверждается Михаилом Ковалевым, директором консультационного центра «ДОМ.РФ», являющегося оператором данной государственной программы.
Получить кредит можно в одном из банков-партнеров программы, список которых насчитывает около 70 кредитных организаций. Среди них такие крупные игроки рынка, как Сбербанк, ВТБ, банк «ДОМ.РФ», Росбанк и другие. Примечательно, что некоторые банки-участники, в том числе «ДОМ.РФ» и ВТБ, начали принимать заявки на льготное ипотечное кредитование на вторичное жилье еще в конце марта 2025 года, опередив официальный старт программы.
Программа льготного ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья имеет территориальные ограничения. Приобретаемая квартира должна находиться в многоквартирном доме, возраст которого не превышает 20 лет и который не признан аварийным.
Программа распространяется не на всю территорию России, а лишь на населенные пункты, где на начало 2025 года темпы жилищного строительства были низкими (не более двух строящихся объектов). В обновленном перечне, включающем 901 населенный пункт, отсутствуют города столичных регионов, несмотря на возможный низкий уровень строительства в отдельных их частях. В список вошли такие города, как Мурманск, Воркута, Геленджик, Туапсе, Норильск, Комсомольск-на-Амуре, Переславль-Залесский, Ухта и другие.
Важно отметить, что перечень населенных пунктов, охваченных программой, носит временный характер. По словам Елены Санниковой, эксперта по ипотечному кредитованию агентства «Инком-Недвижимость», текущий список действителен с 1 апреля по 30 июня 2025 года, и предполагается его дальнейшее обновление.
Эксперты в своих комментариях для РИА Недвижимость представляют различные оценки охвата программы. Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра агентства недвижимости «Миэль», считает, что под программу попадает около 80% российских городов. Вместе с тем Алексей Попов, руководитель «ЦИАН. Аналитики», оценивает долю российских домохозяйств, соответствующих условиям программы, лишь в 4-5% от общего числа. Это различие в оценках подчеркивает сложность определения реального охвата программы и ее влияния на рынок жилья.
Программа льготной ипотеки на вторичное жилье устанавливает следующие базовые параметры: минимальный первоначальный взнос в размере 20%, максимальный срок кредитования – до 30 лет и максимальная сумма кредита – до 6 миллионов рублей. Однако следует учитывать, что конкретные условия, включая размер первоначального взноса и максимальный срок кредитования, могут варьироваться в зависимости от конкретного банка-участника программы. Так, например, в ВТБ указывают на минимальный первоначальный взнос в 20,1%. Важно отметить ключевые ограничения программы: рефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов на вторичное жилье не допускается, и льготные условия распространяются только на одну покупку жилья на вторичном рынке. Кроме того, существуют ограничения на приобретение жилья у взаимозависимых лиц. К таким лицам относятся супруги, родители, дети и братья/сёстры. Более точное определение понятия «взаимозависимые лица» приведено в статье 105.1 Налогового кодекса РФ. Эти ограничения призваны предотвратить злоупотребления и обеспечить справедливое распределение льготного финансирования.
Программа «Семейная ипотека» допускает использование средств материнского (семейного) капитала в качестве первоначального взноса или для частичного погашения кредита. Согласно расчётам «Яндекс Недвижимости», семья с одним ребенком сможет приобрести квартиру стоимостью 3,5 миллиона рублей, а семья с двумя детьми – 4,6 миллиона рублей, учитывая минимальный первоначальный взнос в 20%.
Рефинансирование кредита по программе «Семейная ипотека» на вторичном рынке не предусмотрено. Однако заемщик имеет право на досрочное погашение кредита – как полное, так и частичное. Банки не имеют права взимать комиссию за досрочное погашение в соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об ипотеке». Для досрочного погашения необходимо уведомить банк за 30 дней, хотя некоторые банки могут устанавливать более короткие сроки.
Программа позволяет сочетать льготное ипотечное кредитование с рыночными условиями. Заемщик может получить кредит, превышающий максимальный лимит по программе «Семейная ипотека». Часть кредита оформляется по льготной ставке 6%, а оставшаяся сумма – на рыночных условиях. В этом случае общая сумма кредита может достигать 15 миллионов рублей.
В случае возникновения финансовых трудностей у заемщика, препятствующих выполнению обязательств по кредиту, закон предусматривает возможность предоставления ипотечных каникул. Основанием для предоставления каникул являются сложные жизненные обстоятельства, такие как длительная временная нетрудоспособность (более двух месяцев), увеличение количества иждивенцев в сочетании со значительным снижением дохода (более 20%) или чрезвычайные ситуации природного или техногенного характера.
Для получения ипотечных каникул необходимо соблюдение ряда условий: приобретенное жилье должно быть единственным для заемщика, ипотечные каникулы по данному кредиту ранее не предоставлялись, заемщик не является банкротом, и льготный период предоставляется только один раз на один кредитный договор.
Несмотря на то, что квартира, приобретенная в рамках льготной ипотеки, находится в залоге у банка, она является собственностью заемщика. Это означает, что заемщик вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: проживать в ней, регистрировать родственников и, при наличии одобрения банка, продавать. Продажа квартиры, приобретенной по льготной программе, возможна с согласия кредитора. Вырученные от продажи средства могут быть использованы для полного погашения ипотечного кредита. Альтернативный вариант – переоформление кредита на нового покупателя при условии, что он соответствует всем критериям программы «Семейная ипотека».
Кроме того, в Правительстве РФ обсуждается вопрос расширения программы семейной ипотеки. Речь идёт о распространении программы на семьи с одним несовершеннолетним ребёнком. В таком виде аудитория семейной ипотеки может стать шире, чем когда бы то ни было.
В марте 2025 года стало известно, что Председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко предложила пересмотреть условия семейной ипотеки. Спикер считает, что льготные займы стоит предоставлять по месту проживания, месту регистрации семьи, чтобы мера поддержки действительно способствовала повышению рождаемости.
Помимо этого, в России обсуждается новая инициатива, которая может стать альтернативой «Семейной ипотеке». Лидер партии «Справедливая Россия – За правду» Сергей Миронов предложил рассмотреть возможность предоставления жилья на правах социального найма. Соответствующее предложение он направил премьер-министру Михаилу Мишустину. Миронов подчеркнул необходимость пересмотра существующих мер поддержки. По данным аналитического центра «Домклик», только 38% участников «Семейной ипотеки» приобретают двухкомнатные квартиры, 14% – трёхкомнатные, а 2% – четырёхкомнатные. При этом средняя стоимость квартиры составляет 7,8 млн рублей, первоначальный взнос – 2,3 млн, а ежемесячный платёж – 34,5 тысячи рублей. Такая программа, по мнению депутата, выгодна в основном девелоперским компаниям, а не семьям с детьми. Для решения демографической проблемы и стимулирования многодетности Миронов предложил создать государственную программу, которая бы предоставляла жильё на условиях социального найма при рождении ребёнка. В дальнейшем это жильё можно было бы перевести в собственность.
Ранее мы также писали о том, как изменилась семейная ипотека в 2025 году и выясняли, что лучше: копить на квартиру или ипотека.
Меморандум сроком 10 лет был подписан в рамках международной выставки и конференции в сфере девелопмента – International Property Market в Казани.
15-05-2025 18:57
Редакция Всеостройке.рф разбирает, один из самых узнаваемых и противоречивых районов столицы — Патрики.
15-05-2025 17:08
Редакция портала Всеостройке.рф разбиралась, с чего начинал владелец крупнейшего строительного холдинга.
15-05-2025 14:54
Редакция портала Всеостройке.рф провела оценку рисков и проанализировала меры предосторожности.
15-05-2025 9:25
О международном сотрудничестве, сокращении инвестиционно-строительного цикла, создании единого реестра поставщиков – эксклюзивно для Всеостройке.рф
15-05-2025 19:59
Меморандум сроком 10 лет был подписан в рамках международной выставки и конференции в сфере девелопмента – International Property Market в Казани.
15-05-2025 18:57
О ситуации на рынке жилья, инвестиционной привлекательности российских строительных проектов и международном сотрудничестве — эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
15-05-2025 18:20
Редакция Всеостройке.рф разбирает, один из самых узнаваемых и противоречивых районов столицы — Патрики.
15-05-2025 17:08
