Skip to main content
Вернуться на главную Вернуться в раздел

05.08.2026 9:00

621
Аналитика рынка

Сколько стоит арендовать место в ТЦ в 2026 году: справочник арендатора

Ставка в презентации торгового центра показывает лишь часть расходов. Разбираем аренду, процент с оборота, эксплуатацию, НДС, ремонт и условия договора.

Помещение площадью 100 кв. м со ставкой 4 тыс. рублей за кв. м в месяц выглядит как расход в 400 тыс. рублей. В реальном бюджете рядом появляются эксплуатационные и коммунальные платежи, маркетинговый сбор, НДС, обеспечительный платеж и отделка. В первый год кассовая потребность такого магазина может оказаться втрое выше годовой базовой аренды. Поэтому предложение торгового центра следует сравнивать по совокупной стоимости пользования помещением, или TCO, и по одинаковому набору допущений.

В 2026 году у арендаторов появилось больше пространства для переговоров. По данным IBC Real Estate, доля свободных площадей в качественных торговых центрах Москвы к концу первого полугодия 2026 года достигла 10,8%. Nikoliers оценивает вакантность в Московском регионе в 8,7%, CMWP для своей выборки форматных объектов Москвы дает 11,6%. Цифры расходятся из-за состава объектов, географии и методики. Складывать их или выводить общее среднее нельзя. Смысл у показателей один: свободных помещений стало больше, а собственники внимательнее относятся к заполнению галерей.

Это еще не означает одинаковую скидку для каждого магазина. Хороший первый этаж у входа, блок рядом с сильным якорем и помещение с готовой вытяжкой по-прежнему стоят дороже. Слабый этаж, дальний коридор или новый ТЦ с неполной загрузкой дают арендатору больше аргументов. В переговорах важны трафик конкретной зоны, соседство, техническое состояние блока и экономика выбранной категории.

Какие ставки встречаются в Москве

IBC Real Estate приводит диапазоны для качественных торговых центров Москвы. Прайм ТЦ в выборку не включены: в них верхняя граница базовой ставки выше. Единица измерения в таблице — рубли за 1 кв. м арендуемой площади в год. НДС, эксплуатационные и коммунальные расходы следует проверять отдельно в коммерческом предложении.

В таблице встречаются два понятия. Якорь — крупный арендатор площадью обычно свыше 1 000 кв. м (супермаркет, магазин электроники, спортивный оператор, кинотеатр), который сам притягивает поток посетителей и удерживает трафик всего объекта. За это якорь получает пониженную ставку за квадратный метр. Торговая галерея — линейка небольших помещений вдоль пассажей ТЦ: магазины одежды, обуви, аксессуаров, точки услуг и общепита. Такие арендаторы пользуются потоком, который создают якоря и сам центр, и платят за метр заметно больше.

Все ставки в таблице приведены по данным IBC Real Estate на конец II квартала 2026 года.

Профиль арендатораФормат / площадьБазовая ставка, руб./кв. м/годПроцент от товарооборота
СупермаркетЯкорь, более 1 000 кв. м8 900–53 0004–7%
СупермаркетТорговая галерея / мини-якорь, от 400 кв. м12 800–65 8004–8%
Товары для домаЯкорь, более 1 000 кв. м10 200–19 1005–8%
Товары для домаТорговая галерея12 800–31 8005–9%
Бытовая техника и электроникаЯкорь, более 1 000 кв. м10 200–19 1004–5%
Бытовая техника и электроникаТорговая галерея25 400–42 0004–8%
Спортивные товарыЯкорь, более 1 000 кв. м10 200–19 1006–8%
Спортивные товарыТорговая галерея15 200–53 5006–10%
Одежда и обувьЯкорь, более 1 000 кв. м7 600–25 4007–10%
Одежда и обувьТорговая галерея15 200–38 1007–15%
Развлекательные центрыЯкорь, более 1 000 кв. м5 000–15 20010–25%
Развлекательные центрыТорговая галерея7 600–19 10010–30%
КинотеатрыЯкорь, более 1 000 кв. м5 000–12 8008–15%
КинотеатрыТорговая галерея5 000–19 1008–15%
Общественное питаниеЯкорь, более 1 000 кв. м16 600–38 2008–12%
Общественное питаниеТорговая галерея12 800–73 9008–15%
Общественное питаниеФуд-корт / фуд-холл37 200–127 3008–20%


Диапазон нельзя читать как реальный прайс-лист. У супермаркета и кафе различаются маржа, инженерная нагрузка, режим поставок и способность создавать посещаемость. Крупный якорь обычно получает меньшую ставку за квадратный метр, поскольку занимает большой блок и влияет на работу всего объекта. Маленькая точка на фуд-корте платит заметно больше за метр, зато использует общий зал и покупает доступ к сформированному потоку.

Для проверки масштаба ставку за год удобно делить на 12. Например, 48 тыс. рублей за кв. м в год равны 4 тыс. рублей за кв. м в месяц. Для помещения 100 кв. м это 400 тыс. рублей ежемесячно до дополнительных начислений и налогов.

Fixed, MGR и процент с оборота

В договоре ТЦ встречаются три базовые конструкции.

Fixed rent — фиксированная аренда. Арендатор платит согласованную сумму за квадратный метр или за помещение. Собственник получает предсказуемый платеж, магазин принимает на себя риск слабых продаж. Следует сразу уточнить период ставки: месяц или год, а также состав суммы, наличие НДС и дату начала начисления.

Процент с оборота. Аренда рассчитывается как доля выручки точки. В таблице IBC диапазон идет от 4% у некоторых продуктовых и технических форматов до 30% — у развлекательных операторов в торговой галерее. Иногда чистый процент применяется на этапе запуска или для арендатора, который заметно влияет на посещаемость.

MGR (minimum guaranteed rent) — минимальная гарантированная аренда. На практике договор часто устанавливает выплату большей из двух величин: MGR либо согласованный процент с оборота. Если MGR равен 350 тыс. рублей, ставка составляет 8% оборота, а месячная выручка достигла 6 млн рублей, арендная плата составит 480 тыс. рублей. При выручке 3 млн рублей расчетные 8% дадут 240 тыс. рублей, поэтому сработает минимум в 350 тыс. рублей.

Формула должна быть записана без двусмысленности. В договоре определяют, входит ли в оборот НДС, возвраты, подарочные карты, доставка, интернет-заказы, самовывоз, продажи через маркетплейсы и корпоративные заказы. Для омниканального бренда особенно важна привязка онлайн-продажи к конкретной точке. Иначе магазин может платить процент с заказа, который оформлен и исполнен за пределами ТЦ.

Собственник обычно требует регулярную отчетность: данные касс, отчеты оператора фискальных данных, выгрузки из учетной системы, акты возвратов и право аудита. Арендатору стоит ограничить перечень документов, частоту и срок проверки, круг лиц с доступом и ответственность за коммерческую тайну. Полезно предусмотреть срок исправления технической ошибки до начисления штрафа.

Что прибавляется к базовой аренде

  1. OPEX и CAM


OPEX, CAM или эксплуатационный платеж покрывает содержание общих зон и инженерных систем. В состав могут входить охрана, уборка галерей, обслуживание лифтов и эскалаторов, вывоз отходов, эксплуатация вентиляции, диспетчеризация, текущие работы и управление объектом. Названия похожи, состав у каждого ТЦ свой.

Арендатору нужен закрытый перечень расходов или хотя бы правила их распределения.

Следует выяснить, начисляется ли платеж на арендуемую площадь или с коэффициентом общих зон, возможна ли годовая сверка, какие статьи собственник вправе менять. Капитальный ремонт, устранение строительных дефектов, расходы на привлечение других арендаторов и налоги собственника без прямой договоренности лучше не оставлять внутри расплывчатой формулы «все расходы на содержание ТЦ».

  1. Коммунальные платежи

Электроэнергия, вода, отопление, холодоснабжение, водоотведение и обращение с отходами могут оплачиваться по счетчикам, мощности, площади или расчетной доле. Для общепита решающими становятся электрическая мощность, вода, вытяжка, жироуловитель и удаление пищевых отходов. Для магазина одежды важны кондиционирование, освещение и часы работы.

До подписания договора запрашивают тарифы, последние счета по сопоставимому блоку и правила учета. Если индивидуальных приборов нет, в договоре нужна прозрачная формула. Отдельно проверяют оплату ресурсов во время ремонта и ночных работ.

  1. Маркетинговый сбор

ТЦ может брать фиксированную сумму либо платеж за квадратный метр на рекламу объекта, мероприятия, навигацию и программы лояльности. Арендатору полезно узнать бюджет, перечень услуг и обязательные акции. Участие в скидочной кампании способно затронуть маржу сильнее самого сбора, поэтому правила согласования скидок и использования товарного знака лучше вынести в приложение.

  1. НДС 22%

С 1 января 2026 года общая ставка НДС в России составляет 22%. В коммерческом предложении следует увидеть одну из ясных формулировок: «включая НДС 22%», «кроме НДС» или «НДС не облагается» с указанием основания. При цене 400 тыс. рублей без налога счет составит 488 тыс. рублей. Аналогичная проверка нужна для OPEX, маркетинга, коммунальных услуг и иных возмещений.

Режим налогообложения самого арендатора влияет на экономику. Компания с правом на вычет учитывает входной НДС иначе, чем бизнес, для которого налог становится расходом. Налоговую модель следует проверить с бухгалтером применительно к конкретному юридическому лицу.

Депозит или гарантия

Обеспечительный платеж часто равен одному, двум или трем месяцам согласованных начислений. Договор должен отвечать на пять вопросов: 

  1. Что именно обеспечивает депозит. 
  2. Включает ли он НДС. 
  3. Когда собственник вправе списать деньги. 
  4. За какой срок арендатор восстанавливает сумму. 
  5. Когда возвращается остаток. 

Иногда вместо денег принимают банковскую гарантию или гарантию материнской компании.

Депозит обычно возвратный, но деньги замораживаются на весь срок аренды. В TCO его показывают отдельно: это кассовая потребность и стоимость отвлеченного капитала, хотя обычным расходом он становится только при удержании по основаниям договора.

Ремонт, каникулы и дата открытия

Fit-out включает проектирование, строительно-монтажные работы, освещение, мебель, торговое оборудование, связь, кассы, пожарные системы, вывеску и запуск. Для кафе добавляются кухня, вентиляция, холод, вода и технологическое оборудование. Смета зависит от состояния помещения: shell & core, подготовленный блок или площадь после прежнего арендатора.

До сделки арендатор получает технические условия и делает обследование. Потребуются данные по выделенной мощности, вентиляции, холодоснабжению, нагрузке на перекрытия, точкам подключения, спринклерам, пожарной сигнализации, высоте, доступу к кровле и возможности устройства отверстий. Обещание менеджера должно перейти в договор или подписанное техническое приложение.

Арендные каникулы обычно дают на проектирование и ремонт. Нужно записать даты и состав льготы. Нулевая базовая аренда может соседствовать с полной оплатой OPEX, коммунальных услуг и маркетинга. Иногда каникулы заканчиваются в день открытия магазина, иногда — в установленную дату, даже если согласование проекта затянулось.

Разумная привязка учитывает передачу помещения по акту, выдачу технических условий и фактическую готовность инженерии. Если задержка возникла по вине собственника, срок ремонта и дата начала аренды должны сдвигаться. Если арендатор опоздал сам, договор может предусматривать штраф, отмену льготы или расторжение.

По статье 623 ГК РФ от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026) судьба улучшений зависит от их отделимости и согласия собственника. Поэтому проект, смету, перечень неотделимых работ, право демонтажа и возможную компенсацию фиксируют заранее. Без письменного согласия стоимость неотделимых улучшений в общем случае не возмещается.

Индексация: процент важен вместе с базой

Договоры на несколько лет обычно предусматривают ежегодную индексацию фиксированной части. Встречаются твердый процент, индекс потребительских цен, коридор с минимумом и максимумом или пересмотр по соглашению сторон. В тексте указывают первую дату повышения, базу расчета и платежи, к которым применяется индекс.

Индексация 7% со второго года означает, что ставка 400 тыс. рублей вырастет до 428 тыс. рублей в месяц. Если тем же процентом повышаются OPEX и маркетинговый сбор, итог будет другим. При модели «большее из MGR и процента» нужно понять, индексируется ли только MGR, меняется ли процент и допускается ли двойное повышение внутри одного года.

Фраза «по тарифам арендодателя» оставляет бюджет открытым. Лучше согласовать предел повышения, подтверждающие документы и право оспорить расчет. Для пяти- или семилетней аренды полезна таблица платежей по годам.

Договор регулирует работу магазина каждый день

Цена легко забирает внимание, хотя операционные условия способны остановить открытие или испортить экономику.

  • Режим работы. ТЦ обычно требует открываться одновременно с галереей. Договор устанавливает часы, допустимые технические перерывы, работу в праздники и штрафы за позднее открытие. Для ресторана отдельно согласуют ранний доступ персонала и работу после закрытия магазинов.
  • Приемка. В акте фиксируют площадь, состояние отделки, счетчики, мощность, инженерные системы, дефекты, документы и количество ключей. К акту прилагают фотографии и сроки устранения замечаний. Начало каникул и платежей привязывают к понятному событию.
  • Вывеска и витрина. Нужны размеры, место, нагрузка, подсветка, кабельные трассы, сроки согласования дизайн-проекта и правила демонтажа. Требования ТЦ действуют вместе с городскими нормами. Если конструкция содержит рекламу, дополнительно проверяют требования законодательства о рекламе.
  • Разгрузка. Важны высота и габариты ворот, грузовой лифт, временные окна, пропуска, маршрут тележек, хранение тары и ночные поставки. Магазину с ежедневной поставкой короткое окно разгрузки может потребовать дополнительную смену.
  • Лицензии и разрешительные процедуры. Для алкоголя проверяют лицензию, требования к помещению и ограничения места продажи. Общепиту нужны уведомительные и санитарные процедуры, производственный контроль, соблюдение пожарных требований. Конкретный набор зависит от ассортимента и региона. В договоре распределяют, кто предоставляет документы на объект и что происходит, если разрешение получить невозможно из-за характеристик помещения.
  • Эксклюзивность и ассортимент. Иногда арендатор получает защиту от прямого конкурента, а собственник ограничивает категории товаров. Формулировки должны опираться на конкретные бренды, товарные группы, площадь или зону ТЦ. Слишком широкое описание создает споры при каждом изменении ассортимента.
  • Досрочный выход. Проверяют break option, срок уведомления, плату за выход, возврат льгот и обязанность восстановить помещение. Для слабой точки право закрыться через определенный срок часто ценнее небольшой скидки в первый год.

Регистрация и документы на объект

По статье 651 ГК РФ от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026) договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Особенности регистрации аренды недвижимости регулирует статья 51 закона № 218-ФЗ. Для помещения и сложных конструкций договора порядок лучше проверить до подписания с юристом и Росреестром, включая описание объекта на кадастровом плане, полномочия подписанта и комплект документов.

Арендатор запрашивает выписку из ЕГРН, документы о праве собственности, доверенность представителя, кадастровые сведения и информацию об обременениях. Если договор подписывает управляющая компания, должно быть ясно, на каком основании она распоряжается площадью. Для предварительного договора или помещения в строящемся объекте отдельно проверяют момент появления объекта и обязанность сторон заключить основной договор.

Статья 614 ГК РФ позволяет сторонам определить порядок, условия и сроки арендной платы. Статья 616 ГК РФ распределяет обязанности по капитальному и текущему ремонту, если договором или законом не установлено другое. Именно договор превращает общие нормы в рабочий бюджет, поэтому таблица платежей и матрица ответственности полезнее десятка устных заверений.

Пример TCO: магазин 100 кв. м

Ниже приведен учебный расчет, созданный для демонстрации метода. Это не средняя ставка по рынку и не ориентир для конкретного ТЦ. Ставки в допущениях взяты условно, на уровне рыночных диапазонов конца II квартала 2026 года и приведены без НДС, если не указано иное. 

Допущения:

  •  площадь магазина: 100 кв. м;
  • фиксированная аренда: 4 000 руб./кв. м/месяц без НДС, или 400 000 руб. в месяц;
  • два месяца каникул только по базовой аренде;
  • OPEX: 800 руб./кв. м/месяц, 80 000 руб. в месяц;
  • маркетинговый сбор: 200 руб./кв. м/месяц, 20 000 руб. в месяц;
  • коммунальные услуги: 12 500 руб. в месяц;
  • НДС: 22% начисляется на перечисленные платежи;
  • депозит: 1,5 месяца базовой аренды, OPEX и маркетинга с НДС, коммунальные услуги из базы депозита исключены;
  • fit-out: 8 млн рублей без учета возможного входного НДС;
  • магазин открывается после двух месяцев ремонта, выручка первого года: 40 млн рублей без НДС, по 4 млн рублей за каждый из 10 месяцев торговли;
  • выручка стабилизированного полного года: 48 млн рублей без НДС;
  • для управленческого сравнения fit-out амортизируется линейно за пять лет, по 1,6 млн рублей в год;
  • индексация и процент с оборота в первый год отсутствуют.
СтатьяРасчет первого годаСумма, руб.
Базовая аренда400 000 × 10 месяцев4 000 000
OPEX80 000 × 12960 000
Маркетинговый сбор20 000 × 12240 000
Коммунальные услуги12 500 × 12150 000
Платежи за пользование до НДСсумма строк выше5 350 000
НДС 22%5 350 000 × 22%1 177 000
Депозит(400 000 + 80 000 + 20 000) × 1,5 × 1,22915 000
Fit-outдопущение8 000 000
Кассовая потребность первого годаплатежи с НДС + депозит + fit-out15 442 000

Каникулы сэкономили 800 тыс. рублей базовой аренды до НДС. OPEX, маркетинг и коммунальные услуги начислялись все 12 месяцев. Если бизнес принимает входной НДС к вычету, налог отражается в его денежном потоке и учете по правилам его налогового режима. В редакционном примере он показан полностью, чтобы будущий арендатор увидел сумму счета.

Для стабилизированного года без каникул платежи составят 6,15 млн рублей до НДС и 7,503 млн рублей с НДС. Нагрузка по аренде и эксплуатации до НДС равна 13,375% выручки первого года: 5,35 млн делятся на 40 млн. В стабилизированном году показатель составит 12,8125%: 6,15 млн делятся на 48 млн. Если добавить управленческую амортизацию fit-out, получатся 7,75 млн рублей, или 16,1458% выручки стабилизированного года. Депозит в этот процент не включен, поскольку предполагается его возврат.

Для реального решения в модель добавляют себестоимость товара, зарплаты, эквайринг, логистику, налоги, списания и запас на оборотный капитал. Только после этого видно, выдерживает ли магазин предложенную аренду.

Чек-лист арендатора перед подписанием

Помещение и торговый центр

  1. Сверить адрес, кадастровый номер, этаж, номер блока и арендуемую площадь.
  2.  Получить план с границами, колоннами, витриной, входами и зонами общего пользования.
  3. Узнать метод обмера и порядок изменения платы после контрольного замера.
  4. Запросить посещаемость ТЦ и нужной зоны по месяцам, методику подсчета и историю минимум за год.
  5. Проверить фактическую вакантность этажа, список работающих и подписанных арендаторов.
  6. Оценить соседей, якоря, прямых конкурентов, видимость витрины и путь от парковки и метро.
  7. Проверить парковку, навигацию, доступ маломобильных посетителей и будущие строительные работы.

Деньги

  1. Привести fixed rent к руб./кв. м/год и руб./кв. м/месяц.
  2. Зафиксировать MGR и формулу выбора между минимумом и процентом с оборота.
  3. Описать состав оборота, возвраты, доставку, онлайн-заказы, подарочные карты и самовывоз.
  4. Получить полный перечень OPEX/CAM и базу распределения.
  5. Проверить коммунальные тарифы, счетчики и расчет общих ресурсов.
  6. Уточнить маркетинговый сбор и обязательные скидочные акции.
  7. Для каждой строки определить НДС и порядок выставления документов.
  8. Записать размер, базу, пополнение и возврат депозита либо условия гарантии.
  9. Построить денежный поток на срок договора с индексацией и месяцами каникул.
  10. Посчитать TCO, долю расходов в выручке и точку безубыточности при слабом, базовом и сильном обороте.

Ремонт и открытие

  1. Получить технические условия до подписания.
  2. Проверить мощность, вентиляцию, холод, воду, канализацию, пожарные системы и связь.
  3. Провести техническое обследование и составить дефектную ведомость.
  4. Согласовать дизайн-проект, смету, график и порядок доступа подрядчиков.
  5. Определить судьбу отделимых и неотделимых улучшений.
  6. Привязать каникулы к акту передачи и готовности инженерии.
  7. Установить последствия задержки со стороны ТЦ, арендатора и органов согласования.
  8. Заложить резерв бюджета и времени на замечания, переделки и пусконаладку.

Ежедневная работа

  1. Проверить обязательные часы, праздничный график и штрафы.
  2. Согласовать ранний и ночной доступ персонала.
  3. Зафиксировать окна разгрузки, габариты транспорта, лифты, пропуска и хранение тары.
  4. Утвердить вывеску, витрину, подсветку, навигацию и сроки согласования.
  5. Описать уборку внутри блока, вывоз специальных отходов и борьбу с вредителями.
  6. Проверить лицензии, уведомления, санитарные, пожарные и региональные требования.
  7. Согласовать страхование имущества и ответственности.
  8. Ограничить право ТЦ переносить входы, перекрывать подходы и вести шумные работы рядом.

Договор и выход

  1. Проверить собственника, обременения и полномочия подписанта.
  2. Определить необходимость и порядок государственной регистрации.
  3. Установить сроки счетов, актов, сверок и оспаривания начислений.
  4. Ограничить аудит оборота по сроку, данным и конфиденциальности.
  5. Проверить штрафы, их предел и срок на устранение нарушения.
  6. Прописать ремонт, аварии, простой и снижение платы при невозможности пользоваться блоком.
  7. Согласовать уступку договора, субаренду и смену юридического лица внутри группы.
  8. Получить право досрочного выхода или понятную плату за расторжение.
  9. Зафиксировать возврат депозита, демонтаж, восстановление и финальный акт.
  10. Внести все обещанные льготы в договор и приложения.

Самая дорогая ошибка арендатора часто возникает еще до открытия: решение принимают по красивой ставке за квадратный метр, хотя кассовый разрыв создают ремонт, депозит и платежи во время каникул. Сопоставимая модель TCO, техническое обследование и подробные приложения к договору позволяют увидеть эту нагрузку до того, как деньги уже вложены в помещение.

Ранее мы писали, как маленькие ТЦ в спальниках обогнали гигантов; рассказывали о ТОП-10 мест, где «квадрат» стрит-ритейла стоит дороже всех.

Войдите, чтобы комментировать:
0 комментариев
Новые
Старые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Подписаться на новости Прислать новость
Новости по теме
Последние новости
Сочи против Майами, Новороссийск против Барселоны, Краснодар против Любляны: что российские города предлагают вместо заграницы
Сочи против Майами, Новороссийск против Барселоны, Краснодар против Любляны: что российские города предлагают вместо заграницы

Сравнение новостроек у моря в России и за рубежом: цены за квадратный метр, скрытые расходы на зарубежное жилье и проекты ГК ТОЧНО на Черноморском побережье.

Кейсы застройщиков
215
Дата публикации 05-08-2026 9:45
Всё о стройке

Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ

Новости по темам
Главное меню
Купить квартиру — каталог
Мы на других ресурсах: