Спрос на вторичное жилье: падает или растет?

Редакция портала Всеостройке о прогнозах, трендах и стратегиях успешной сделки

2024 год стал для рынка вторичной недвижимости периодом  значительных  изменений,  отражающих  влияние  глобальных  экономических  процессов  и  внутренней  политики.  Прогнозирование  динамики  цен,  спроса  и  предложения  на  2025  год  требует  тщательного  анализа  множества  переплетающихся  факторов.  Рассмотрим  ключевые  тренды  и  стратегии  успешной  сделки  на  рынке  готового  жилья.

Редакция портала Всеостройке.рф собрала мнения авторитетных представителей банков, агентств недвижимости и девелоперов, высказанных в последнее время в СМИ:

В  декабре  2024  года  средняя  стоимость  квадратного  метра  вторичного  жилья  в  России  составила  111,5  тысяч  рублей  (по  данным  Центра  Финансовой  Аналитики,  ЦФА,  на  основе  ипотечных  сделок).  Однако  данные  о  предложениях  на  платформе  “Домклик”  показывают  более  высокую  среднюю  стоимость  –  128,8  тысяч  рублей,  что  свидетельствует  о  значительном  разрыве  между  ценами  предложений  и  реальных  сделок (15,5%). Этот  разрыв  сокращается  постепенно,  что  может  указывать  на  тенденцию  к  снижению  цен. Наиболее  высокие  цены  наблюдались  в  Москве  (297,4  тыс.  рублей)  и  Санкт-Петербурге  (198,3  тыс.  рублей),  за  ними  следуют  Московская  область,  Краснодарский  край  и  Ленинградская  область.  Наименьшие  цены  были  зафиксированы  в  Челябинской  области,  Пермском  крае,  Волгоградской  области  и  Республике  Башкортостан (до 80 тыс. рублей). Между  ценами  предложений  и  реализованных  сделок  существуют  значительные  региональные  вариации.  Максимальный  разрыв  наблюдался  в  Москве,  Республике  Татарстан,  Волгоградской  и  Ростовской  областях.  В  Пермском  крае  и  Ленинградской  области  разница  была  минимальной.

Месячная  динамика  цен  в  декабре  2024  года  показала  незначительный  рост  (0,4%)  по  сравнению  с  ноябрём.  Наиболее  выраженный  рост  зафиксирован  в  Ленинградской,  Челябинской  и  Новосибирской  областях,  а  также  в  Республике  Татарстан.  В  то  же  время,  снижение  цен  наблюдалось  в  Красноярском  крае,  Республике  Башкортостан  и  Омской  области. Нестабильная  динамика  цен  предложений  и  реализованных  сделок  на  вторичном  рынке  продолжается.  Однако  снижение  спроса  скорее  всего  приведет  к  дальнейшему  снижению  цен.  Сокращение  разрыва  между  ценами  предложений  и  реальных  сделок  подтверждает  этот  прогноз. Увеличение  числа  регионов  с  устойчивым  снижением  цен  в  течение  трёх  и  более  месяцев  также  указывает  на  возможное  ближайшее  снижение  цен  на  вторичном  рынке.  В  то  же  время,  сокращается  число  регионов  с  устойчивым  снижением  цен  на  новостройки.

По  данным  Российской  гильдии  риелторов,  на  рынке  вторичной  недвижимости  России  наблюдается  увеличение  сроков  продажи  квартир.  В  некоторых  регионах  этот  показатель  вырос  до  35%,  что  связано  с  снижением  покупательского  спроса.  Ситуация  особенно  заметна  в  крупных  городах,  таких  как  Красноярск,  Челябинск,  Краснодар  и  Самара.  Проблемы  с  продажей  возникают  в  жилых  комплексах  с  неудобным  расположением,  нестандартными  планировками  или  сложностями  в  юридическом  оформлении.  В  ближайшем  будущем  ожидается  стабильность  цен  с  возможным  незначительным  снижением  в  отдельных  районах.  Резкое  падение  цен  маловероятно  при  отсутствии  существенного  превышения  предложения  над  спросом.

В  начале  2025  года  на  рынке  вторичной  недвижимости  Москвы  резко  возросла  доля  сделок,  осуществляемых  за  наличные  средства.  По  данным  аналитиков  “ИНКОМ-Недвижимости”,  в  январе  2025  года  почти  90%  сделок  были  завершены  без  использования  ипотечного  кредитования,  в  то  время  как  год  назад  эта  доля  составляла  лишь  23%.  Этот  рост  связан  с  высокими  ипотечными  ставками  и  ростом  доли  покупателей,  использующих  личные  сбережения  (в  том  числе  вырученные  от  продажи  другой  недвижимости  или  накопленные  на  депозитах).

По  наблюдениям  руководителя  МИЭЛЬ  “В  Новых  Химках”  Леонида  Львовича,  на  нынешнем  рынке  недвижимости  наибольшим  спросом  пользуются  недорогие  малогабаритные  квартиры.  Приобретение  более  просторного  жилья,  традиционно  популярного  у  семей  с  детьми,  ограничено  высокими  процентными  ставками  по  ипотеке.  Большинство  потенциальных  покупателей  предпочитают  накопление  средств  до  снижения  процентных  ставок  и  более  выгодных  условий  приобретения  жилья.

Евгений  Белокуров,  коммерческий  директор  “Яндекс  Недвижимости”,  отмечает  сохранение  довольно  высокого  спроса  на  жилье,  обусловленного  как  целевыми  государственными  программами  поддержки,  так  и  значительной  долей  объектов  бизнес-  и  элит-класса,  менее  зависимых  от  льготного  кредитования.  Однако  высокие  ипотечные  ставки  и  появление  более  бюджетных  предложений  могут  привести  к  постепенному  снижению  цен.  Снижение  ключевой  ставки  Центробанка  не  ожидается  до  второй  половины  2025  года,  что  может  повлиять  на  рост  спроса  на  вторичном  рынке  в  случае  незначительного  снижения  цен.

По  прогнозам  руководителя  “Циан.Аналитики”  Алексея  Попова,  рост  цен  на  новостройки  в  России  в  2025  году  замедлится  по  сравнению  с  2024  годом.  Ожидается  прирост  в  диапазоне  6-8%,  в  то  время  как  в  2024  году  он  составил  11%.  Застройщики  будут  активнее  использовать  скидки  и  акции  для  стимулирования  спроса.  На  вторичном  рынке  предполагается  ценовая  стабильность,  хотя  в  районах  с  большим  количеством  новых  зданий  возможно  небольшое  снижение  цен.

Директор  по  продажам  федеральной  компании  “Этажи”  Сергей  Зайцев  отмечает  минимальный  рост  цен  на  вторичном  рынке  недвижимости  в  прошлом  году.  Увеличение  средней  стоимости  квадратного  метра  составило  всего  5,6%,  что  ниже  уровня  инфляции.  Учитывая  средние  скидки  при  продаже  (5-6%),  реальный  рост  цен  практически  отсутствовал.  В  связи  с  увеличением  сроков  продажи  на  рынке  могут  появиться  предложения  с  более  значительными  скидками.

Коммерческий  директор  DARS  Development  Дмитрий  Софронов  отмечает,  что  в  регионах  России  разница  в  стоимости  между  новостройками  и  вторичным  жильем  меньше,  чем  в  Москве.  В  некоторых  случаях  цены  практически  равны,  в  других  разница  составляет  10-15%.  Эта  разница  зависит  от  возраста  и  технического  состояния  зданий.  Старые  дома  с  изношенными  инженерными  сетями  значительно  дешевле  новых  объектов.

Краткосрочный прогноз от нашего портала:

1. Ставки  останутся  высокими

Существенного  снижения  ключевой  ставки  Центробанка  и,  следовательно,  ипотечных  ставок,  в  ближайшей  перспективе  не  прогнозируется.  Это  означает,  что  доступность  ипотечного  кредитования  будет  оставаться  ограниченной.

2. Спрос  под  давлением

Спрос  на  вторичном  рынке  будет  оставаться  сниженным  до  тех  пор,  пока  ипотечные  ставки  не  вернутся  к  уровню  9-12%  годовых.  Это  может  произойти  не  ранее,  чем  через  несколько  лет.

3. Цены  под  давлением  низкого  спроса

В  условиях  высоких  ипотечных  ставок  и  низкого  спроса  цены  на  вторичном  рынке  будут  либо  плавно  снижаться,  либо  оставаться  на  текущем  уровне.

4. Отложенный  спрос  и  рост  цен

В  перспективе,  после  снижения  ипотечных  ставок,  ожидается  рост  цен  из-за  отложенного  спроса.  На  рынок  выйдут  продавцы,  которые  ранее  откладывали  продажу  из-за  невыгодных  условий.

5. Выгодное  время  для  покупки

В  настоящее  время  благоприятные  условия  для  приобретения  вторичной  недвижимости  по  относительно  низким  ценам.

Рынок  вторичной  недвижимости  характеризуется  большей  консервативностью  по  сравнению  с  первичным  рынком.  Отсутствие  прямой  государственной  поддержки  и  зависимость  от  динамики  ипотечных  ставок  делают  его  более  чувствительным  к  изменениям  макроэкономической  ситуации.  В  условиях  высоких  процентных  ставок  наблюдается  рост  доли  сделок  с  использованием  наличных  средств.

Тренды на вторичном рынке:

• Альтернативные  сделки

Возрастает  популярность  альтернативных  сделок,  включающих  несколько  объектов  недвижимости  (цепочки  до  5-7  квартир).  Это  связано  с  желанием  покупателей  улучшить  жилищные  условия  с  минимальными  финансовыми  затратами.  Мини-ипотека  часто  используется  для  дополнительного  финансирования  в  таких  сделках.

• Долгосрочная  аренда

Часть  собственников,  не  желающих  снижать  цену  на  свои  объекты,  переходят  к  стратегии  долгосрочной  аренды.  Это  позволяет  им  избегать  рисков,  связанных  с  низким  спросом  на  продажу.

• Изменение  географии  спроса

Покупатели  с  ограниченным  бюджетом  начинают  рассматривать  варианты  в  более  удаленных  районах  с  более  доступными  ценами.

Финансовые стратегии

Что выгоднее: вклад или недвижимость?

Выбор  между  вкладом  и  недвижимостью  в  качестве  инвестиционного  инструмента  зависит  от  множества  факторов,  включая  инфляционные  ожидания,  риск-толерантность  инвестора,  и  сроки  инвестирования.  В  условиях  высокой  инфляции  недвижимость  может  служить  более  надежным  средством  сохранения  капитала,  чем  вклады  в  банках.  Однако  ликвидность  недвижимости  ниже,  чем  у  денежных  средств.

Ипотека на вторичном рынке

Высокие  ипотечные  ставки  ограничивают  доступность  ипотеки  для  значительной  части  покупателей  на  вторичном  рынке.  Это  приводит  к  снижению  спроса  и  давлению  на  цены.  Некоторые  покупатели  вынуждены  прибегать  к  альтернативным  вариантам  финансирования  или  откладывать  покупку  до  снижения  процентных  ставок.

Как купить вторичную недвижимость выгодно

• Тщательный  анализ  рынка

Изучите  цены  на  аналогичные  объекты  в  выбранном  районе.  Учитывайте  факторы,  влияющие  на  стоимость,  такие  как  состояние  жилья,  инфраструктура  и  транспортная  доступность.

• Торг: не  бойтесь  торговаться

В  условиях  низкого  спроса  продавцы  более  склонны  к  компромиссам.

• Проверка  юридической  чистоты

Перед  покупкой  обязательно  проведите  юридическую  экспертизу  документов  на  недвижимость,  чтобы  избежать  возможных  проблем  в  будущем.

• Выбор  надежного  агентства  недвижимости

Работа  с  профессиональными  риелторами  поможет  избежать  многих  рисков  и  совершить  выгодную  сделку.

Рынок  вторичной  недвижимости  в  2025  году  будет  определяться  динамикой  ипотечных  ставок  и  общей  экономической  ситуацией.  В  настоящее  время  наблюдается  снижение  спроса  и  давление  на  цены,  что  создаёт  благоприятные  условия  для  покупателей.  Однако  в  долгосрочной  перспективе  ожидается  рост  цен  из-за  отложенного  спроса.  Для  успешной  сделки  необходимо  тщательно  анализировать  рынок,  выбирать  ликвидные  объекты  и  прибегать  к  помощи  профессионалов. Ранее мы писали о ТОП-10 лучших ЖК премиум-класса в Москве и ТОП-10 самых красивых МАФов в новостройках.