Олег Торбосов рассказал, что происходит с рынком недвижимости, почему высоко оценивает работу Сергея Собянина, где видит инвестиционный потенциал и почему готов терять миллионы ради репутации.
Олег Николаевич Торбосов не любит давать прогнозы. И это, пожалуй, особенно интересно в человеке, чей бизнес во многом зависит от умения раньше других понять, куда движется рынок недвижимости. Мнение основателя Whitewill, одного из крупнейших игроков в сегменте дорогой недвижимости, — это не рассуждения стороннего наблюдателя, а взгляд профессионала, который каждый день видит, что покупают обеспеченные клиенты, от каких объектов отказываются и за что готовы платить все больше. И картина, которую он описывает сегодня, выглядит противоречиво.
О состоянии рынка Торбосов говорит коротко: «Рынок захворал». Но в его интерпретации это не диагноз с фатальным исходом и не предвестие обвала. Скорее речь идет о системе, которую намеренно перевели в режим пониженной активности. Происходящее в экономике он сравнивает со спячкой, как у животного, которое на время холодов замедляет все жизненные процессы, но остается живым и должно проснуться, когда условия изменятся. По его мнению, закончился период простых решений.
Недвижимость сегодня в первую очередь выполняет функцию сохранения капитала. Инвестиционная доходность требует более точного выбора: искать скидку, понимать конечного покупателя, выбирать редкий формат, смотреть на вид, инфраструктуру и сам город.
Покупатель уже не может исходить из формулы «Москва растет – значит, вырастет в стоимости любая квартира». Подорожает то, что останется дефицитным и желанным даже тогда, когда рынок снова получит дешевые деньги.
По данным, которые привел Олег Николаевич, в первом полугодии 2026 года продажи дорогой первичной недвижимости Москвы сократились на 31% по числу сделок, на 38% — в проданных квадратных метрах и на 39% — в денежном выражении. Под дорогим рынком он подразумевал в первую очередь премиальный сегмент с ценой от 800 тыс. рублей за квадратный метр.
Одна из основных причин — высокая ставка по ипотеке. По словам Торбосова, ипотечных сделок стало примерно в три раза меньше, а даже в премиальном сегменте в более благоприятный период ипотека обеспечивала около 40% покупок. При ставках 15–18%, не говоря уже о периодах 20%, прежняя модель спроса работать перестала.
Но важен другой показатель. Торбосов оценивал весь объем продаж московских премиальных новостроек за первое полугодие примерно в 100 млрд рублей. Продажи Whitewill по московским новостройкам за тот же период, по его словам, составляли 21,4 млрд рублей — то есть примерно пятую часть сопоставимого объема.
При этом верхняя часть рынка никуда не исчезла. Торбосов говорил о сделках по 2–5 млн рублей за квадратный метр и называл максимальную цену около 6,2 млн рублей за «квадрат».
Поэтому происходящее он предлагал не называть «крахом». Для него нынешний рынок скорее напоминал экономическую спячку: Центральный банк дорогими деньгами охлаждает потребление и временно выводит капитал из активной экономики.
Торбосов приводил оценку в 76,382 трлн рублей средств физлиц на депозитах, отмечая, что раньше эта сумма составляла 60 трлн, затем — 74 трлн. Его логика проста: пока депозит дает двузначную доходность почти без операционных усилий, недвижимость проигрывает борьбу за часть инвестиционного капитала.
Но если ставка приблизится хотя бы к 10%, рынок получит совсем другую динамику: депозиты станут менее привлекательными, а недвижимость снова начнут рассматривать не только как способ сохранить деньги, но и как инвестиционный инструмент.
Главный парадокс сегодняшнего рынка — спрос снижается значительно, но прайс-листы девелоперов не показывают сопоставимого падения. Торбосов объяснял это прежде всего себестоимостью. По его оценке, проектное финансирование может обходиться застройщику примерно в 18% годовых. Если жилой комплекс строится два-три года, стоимость этих денег приходится включать в конечную цену квартиры.
Одновременно дорожают логистика, импортные комплектующие, материалы и рабочая сила. В интервью Торбосов приводил характерные для текущего рынка зарплаты: отдельные строительные специалисты могут получать 300–500 тыс. рублей в месяц, сварщики — от 300 тыс. рублей. Иными словами, построить дешевле девелоперу зачастую уже просто не из чего.
Отсюда возникает еще один рынок — непубличных скидок, которые не всегда видны в рекламе. Если первые квартиры в проекте были проданы, условно, по 800 тыс. рублей за метр, застройщику сложно публично объявить новый прайс в 700 тыс.: это создаст конфликт с теми, кто уже вошел в проект дороже. Поэтому часть дисконтов уходит в индивидуальные переговоры и специальные условия.
В регионах, по словам Торбосова, отдельные нераспроданные пулы уже могут предлагаться инвесторам со скидками до 35%. Параллельно рынок экспериментирует с арендой с последующим выкупом и инструментами на базе цифровых финансовых активов, хотя массовой альтернативой ипотеке владелец Whitewill их пока не считает.
На инвестиционном рынке остается и более классическая стратегия: покупать остатки у девелопера перед сдачей дома с дисконтом, быстро делать востребованный ремонт и продавать готовую квартиру дороже. Олег Николаевич приводил пример инвесторов, которые одновременно ремонтируют четыре однотипные квартиры и укладываются примерно в четыре-пять месяцев. То есть недвижимость как инвестиция не исчезла. Просто эпоха, когда практически любая квартира на котловане автоматически дорожала к моменту получения ключей, закончилась.
Отдельная большая линия разговора — Москва и Сергей Собянин. Основатель Whitewill назвал мэра Москвы «эффективным топ-менеджером» и «сити-менеджером» и считает, что город заметно повысил требования к девелоперским проектам.
Его формулировка особенно показательна: по мнению Торбосова, московские власти сегодня фактически «выкручивают тумблер качества и эстетики объектов на максимум». Следствием становятся более сложная архитектура, дорогие инженерные решения и меньшая маржа девелопера — но одновременно и более качественный городской продукт. Предприниматель видит в современной Москве попытку собирать лучшие практики ведущих мировых мегаполисов — от Гонконга до Сингапура — и адаптировать их под столицу.
Показательный пример для него — набережные и Парк Горького. Пространства, которые раньше воспринимались как бетонные и малоинтересные, превратились в многоуровневую городскую среду, где благоустройство само становится фактором капитализации окружающей недвижимости.
Москва при этом перестает быть городом с одним центром. Историческая локация остается вокруг Кремля, но рядом появился «Москва-Сити» — самостоятельная деловая и туристическая точка притяжения.
Еще один аргумент — транспорт. Торбосов приводил приблизительный бюджет Москвы около 6,4 трлн рублей и говорил примерно о 1,3 трлн рублей инвестиций в транспортную инфраструктуру. Хорды, диаметры, БКЛ, МЦК и МЦД, по его наблюдению, уже изменили ежедневные маршруты жителей и снизили зависимость обеспеченной аудитории даже от личного автомобиля.
Городская политика меняет и саму структуру новой застройки. По словам Олега Николаевича, логика последних лет заключалась в том, чтобы вместе с жильем создавать рабочие места. Именно поэтому сегодня в Москве одновременно строятся десятки новых бизнес-центров, а старые промышленные территории превращаются в смешанные кварталы с жильем, офисами, школами, парками и компактным ритейлом. То есть для Торбосова инвестиционная привлекательность недвижимости начинается не с самого дома, а с качества управления городом.
Самая предметная часть разговора — конкретная карта дорогой Москвы. В числе заметных проектов Торбосов выделял «Бадаевский», River Park Кутузовский, Luzhniki Collection. Особенно эмоционально говорил о Лужниках. Первые сделки в этой локации его команда проводила примерно по 600 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как сегодня речь идет уже примерно о 1,5 млн рублей за метр. Изменение цены он связывал не только с самим жилым продуктом, но и с уникальностью территории.
Лужники — готовый спортивно-парковый ансамбль с футбольной академией, теннисом, фигурным катанием, хоккеем, бассейнами, аквакомплексом, залами единоборств и другими спортивными сценариями буквально через дорогу от жилья. Отсюда и появившаяся на рынке формула, которую цитирует предприниматель: «Патрики в Лужники переехали».
Другой формирующийся премиальный кластер — Пресня. Владелец Whitewill перечислял сразу несколько значимых для него проектов: Lucky, REDSIDE, «Начало», Residence MONÉ, Life Time и Eleven. Их соседство с ресторанами, школами, общественными пространствами, парками и «Москва-Сити» постепенно формирует новую цельную среду, где стоимость создается уже всем районом, а не отдельно стоящим домом. Кластер вокруг «Начало» на Красной Пресне действительно включает целый набор таких премиальных проектов.
Еще одна интересная территория — «Красный Октябрь». Здесь Торбосов обратил внимание на сочетание новой архитектуры, исторической среды и культурной инфраструктуры: рядом расположены Третьяковская галерея, музеи и одна из самых насыщенных искусством частей центра Москвы.
В этом и заключается новая формула премиальности: жилой комплекс перестает быть закрытой коробкой с красивым лобби. Его стоимость определяет то, во что человек выходит из своей квартиры.
С этой точки зрения показательно сравнение спортивного кластера Лужников и проекта «СОЮЗ» у ВДНХ. Олег Николаевич считает «СОЮЗ» качественным локальным проектом, но подчеркивал, что по масштабу его нельзя сравнивать с Лужниками. Сам проект действительно делает большой акцент на спортивной инфраструктуре — от бассейна и SPA до падела, тенниса, футбола и других дисциплин. Но для покупателя важна не формальная галочка «есть фитнес», а количество реальных сценариев жизни в радиусе 15 минут.
Можно ли пешком попасть в парк? На набережную? В хороший ресторан? В бассейн? К врачу? В кино? В SPA? На спорт? Есть ли рядом школа? Чем больше ответов «да», тем устойчивее, по его логике, ценность жилья. Поэтому премиум-класс все чаще продает не площадь, а время человека.
Если жители могут решить десятки бытовых, медицинских и развлекательных задач, не проводя часы в автомобиле, эта экономия времени и становится частью стоимости квадратного метра.
Помимо сценариев, есть еще два главных критерия, по которым Торбосов оценивал недвижимость:
По словам Торбосова, в сегменте отдельно стоящих зданий и особняков у Whitewill находится около 400 объектов в центре Москвы, при этом компания в среднем продает одно-два здания в месяц.
В готовом арендном бизнесе годовой объем продаж он оценивал примерно в 6 млрд рублей. Типичный вариант может стоить около 100 млн рублей и иметь долгосрочного арендатора — аптеку, продуктовый магазин или другой сетевой бизнес.
Доходность таких объектов сейчас, по его оценке, составляет порядка 10–11% годовых. Конкурировать за инвестора сложнее, когда банковские депозиты дают 13–14%, однако у недвижимости остается потенциальная капитализация самого помещения.
Еще одно направление — офисы. В качестве одной из недавних сделок Торбосов приводил продажу двух этажей бизнес-центра примерно за 2 млрд рублей. В сегменте крупных офисных блоков речь может идти об арендных платежах от миллиона рублей до нескольких миллионов, а для отдельных объектов — до 10 млн рублей в месяц.
При этом сам рост офисного строительства он не объясняет каким-то бесконечным дефицитом площадей. Скорее происходит качественное замещение. Старые промышленные корпуса и приспособленные под офисы здания уходят, а на их месте появляются современные бизнес-центры. Для арендаторов это означает больший выбор, а для города — возможность приблизить рабочие места к жилью.
Совсем другая ситуация у традиционных торговых центров. Большие ТЦ переживают сложный этап. Часть брендов ушла, локальному ритейлу тяжело, а привычные огромные торговые пространства уже не всегда соответствуют новой модели потребления. Но исчезать они не обязательно будут — скорее поменяют функцию.
Пустующие этажи занимают спортивные кластеры, картинг, детские центры, клиники, SPA и термальные комплексы. Торбосов приводил примеры площадок с 10–20 падел-кортами и рассказывал о предпринимателях, которые забирают сразу несколько тысяч квадратных метров бывшего ритейла под бани, бассейны и акваразвлечения. Тот же тренд постепенно приходит непосредственно в жилые комплексы.
Если Москва у бизнесмена вызывает почти безоговорочный оптимизм, то к Сочи отношение противоположное. Проблемой города он считает не отсутствие спроса или моря, а управленческие и юридические риски. Во время недавней поездки Торбосов интересовался объемами рынка и получил оценку примерно 1,4–1,6 млрд рублей продаж в месяц на весь Сочи. Для сравнения: Whitewill только в июне продал недвижимости примерно на 8 млрд рублей.
Получается, что одно агентство в слабом для рынка месяце проводит сделок на сумму в несколько раз выше всего сочинского рынка, если пользоваться приведенными им оценками.
К этому добавляются риски, связанные с землей и правами собственности. Именно поэтому Торбосов пока не стремится активно развивать здесь собственный бизнес, несмотря на потенциально высокие чеки.
Рассуждая о проблемах Сочи, он заявил: если бы Сергея Собянина можно было «клонировать» и отправить управлять Сочи, через 10–15 лет город мог бы стать, по его мнению, совершенно другим по качеству.
Совсем иначе он оценивает Санкт-Петербург. Whitewill уже вышел на этот рынок, и предприниматель прямо говорит, что верит в город. Главный актив Петербурга для него — архитектурный ансамбль, который невозможно воспроизвести в новом девелоперском проекте. Нева, дворцовые набережные, Адмиралтейство, Исаакиевский собор и малоэтажный исторический центр создают дефицитный продукт сами по себе.
К этому добавляется еще один ресурс города — Финский залив, который формирует совершенно иной тип видовой и прибрежной недвижимости. Сегодня покупатели все активнее выбирают его первую линию. Один из примеров — премиальный ЖК «Легенда у моря» на Морском фасаде Васильевского острова, где именно близость к заливу и прямые виды на воду стали основой архитектурной концепции проекта.
Дополнительным драйвером Торбосов считает будущую высокоскоростную магистраль между Санкт-Петербургом и Москвой. Он связывает ее запуск примерно с 2030 годом и временем в пути порядка двух с небольшим часов. Если этот проект реализуется, Петербург, по его мнению, сможет получить дополнительный инвестиционный импульс.
Хотя основатель Whitewill много говорит о Москве, личный инвестиционный портфель у него международный. По собственной оценке, 90–95% его капитала находится в недвижимости. Во время периода повышенной геополитической напряженности на Ближнем Востоке он не вышел из Дубая, а, наоборот, купил три квартиры. В ОАЭ находится его основная резиденция, и здесь бизнесмен проводит большую часть своего времени.
Среди других рынков он положительно оценивает Абу-Даби, напоминая, что эмират включает около 200 островов, а его компания уже примерно полтора года работает в Омане.
Однако универсального ответа на вопрос «в какой стране покупать» Торбосов не дал. Его принцип проще: инвестировать стоит там, где человеку самому нравится бывать. Если рынок временно перестанет давать ожидаемую доходность или объект будет плохо сдаваться, владелец хотя бы сможет использовать недвижимость сам. Покупку виллы или квартиры в незнакомой стране только по красивой презентации Торбосов считал значительно более рискованной стратегией.
Международная недвижимость несет и специфические юридические риски: может измениться регулирование, отношение властей к отдельным проектам или правила землепользования. Поэтому сначала — страна и юрисдикция, затем город, район и только после этого конкретный дом.
Партнерская модель Whitewill устроена так, что если внешний партнер однажды передал клиента компании, а этот клиент затем покупает второй или третий объект, партнер может снова получить вознаграждение — даже если сам уже не участвовал в новой сделке.
В одном из случаев банк передал покупателя, но Whitewill юридически не получил свою комиссию по итоговой сделке. Несмотря на это, предприниматель выплатил банку партнерскую часть — 3,5 млн рублей — из компенсационного фонда компании.
Другой кейс оказался значительно дороже. Сотруднику были доверены клиентские 25 млн рублей, которые были потеряны. Торбосов говорил, что компенсировал клиенту сумму собственными средствами.
Даже решение не распределять бонусы среди так называемых фантомных акционеров в сложный год он описывает как коллективное. В программе участвовали 20 человек: 17 согласились оставить деньги в компании, а нескольким сотрудникам, которые объяснили личную необходимость выплаты, деньги все-таки выдали.
Эта часть разговора важна не только для портрета самого Торбосова. Она показывает еще один фактор современного рынка элитной недвижимости: когда средний чек измеряется десятками и сотнями миллионов рублей, доверие между клиентом, партнером и брокером само становится капиталом.
Олег Торбосов — не сторонний комментатор. Основатель агентства премиальной недвижимости Whitewill видит рынок не по отчетам, а через реальные сделки, бюджеты покупателей и меняющийся спрос. При всем этом он не любит давать прогнозы. Возможно, именно это и отличает опытного участника рынка от человека, который пытается угадать следующую цифру. Как отмечал Торбосов в интервью: «Чем больше знаешь о недвижимости, тем очевиднее, сколько факторов невозможно предусмотреть: ключевая ставка, движение капитала, политика, экономика, новые инфраструктурные проекты и даже изменения в образе жизни людей. Зато уже сегодня можно увидеть, какие города становятся удобнее, какие районы обретают новую жизнь и в каких домах люди действительно захотят жить».
С 1 января 2027 года в регионе введут особый правовой режим для тестирования и внедрения новых технологий.
09-09-2026 17:30Выясняем, какие документы банки проверяют перед выдачей второго жилищного кредита.
09-09-2026 16:00Росфинмониторинг выпустил отдельное обращение к риелторам с требованием внимательнее выявлять операции, которые могут использоваться для отмывания денег.
09-09-2026 9:30Краснодарский девелопер реализовал 100% ООО «СЗ „АВА Белоостровская“», которому принадлежит 2,86 га на Белоостровской улице в Приморском районе Петербурга.
09-09-2026 9:15
5 
5 
4 
4 
Разбираемся, что стоит за этим выбором — чистый прагматизм, диктат фасадной моды или строгий экономический расчет.
09-09-2026 20:00
Рассказываем, как правильно оценить риски и выбрать технологию, которая заставит законы механики грунтов работать на вас, а не против вашего дома.
09-09-2026 19:00
Рассказываем, в какую недвижимость инвестирует самая скрытная звезда Голливуда.
09-09-2026 18:00
Адлерский районный суд взыскал более 81 млн рублей ущерба за 13-этажный многоквартирный дом, который возвели на участке под ИЖС. Краснодарский краевой суд оставил решение в силе.
09-09-2026 17:00
На видео — робот Bright Dream Robotics девелопера Country Garden. Машина самостоятельно наносит шпаклёвку и краску на стены, потолки, балки и другие поверхности.
09-09-2026 16:30
Разработчик Jake Fitzgerald выпустил новую версию открытого набора text-to-cad специально к выходу GPT-6 Astra.
09-09-2026 15:30
Течёт крыша частного дома: прослеживаем путь воды от пятна к дефекту, проверяем примыкания и безопасно закрываем протечку.
09-09-2026 15:00
Разбираемся, как синхронизировать очереди так, чтобы первые жители получали полноценную городскую среду, и показываем правильный подход.
09-09-2026 14:30
Сделка мечты обернулась судом: дееспособность продавца, слезы его семьи и компенсация почти в $2 млн для звезды.
09-09-2026 14:00
Снегозадержатели на крышу: рассчитываем число рядов по снеговому району, скату и типу кровли, выбираем крепления и места установки.
09-09-2026 13:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
