05.03.2026 12:45
Суд устранил пробел, из-за которого владельцы апартаментов не могли оформить временную прописку. Разбираемся, кого касается решение и почему СМИ сильно преувеличили масштаб перемен.
Только в Москве апартаменты занимают около 12–20% от общего предложения рынка — и до февраля 2026 года их владельцы не могли оформить в них даже временную регистрацию. Конституционный суд это изменил, рассмотрев жалобу петербурженки Виктории Пиуновой, которой отказали в регистрации вместе с мужем и двумя детьми в апартаментах гостиничного типа. Суды трех инстанций отказ поддержали, но Конституционный суд занял другую позицию.
Постановление о разрешении временной прописки в апартаментах вступило в силу 3 февраля 2026 года. МВД уже подготовило законопроект во исполнение решения. Пока закон не принят, действует временный порядок, установленный судом.
Суд не переводил апартаменты в статус жилых помещений. Правовой статус апартаментов не изменился, они остаются коммерческой недвижимостью. КС указал на другое: если помещение по своим характеристикам фактически является жильем — есть кухня, комнаты, санузел, отопление — полный запрет на регистрацию нарушает конституционное право на свободный выбор места пребывания и право частной собственности. Временная регистрация по месту пребывания в подходящих апартаментах теперь законна.
Зарегистрироваться могут собственники апартаментов и их близкие родственники — только с письменного согласия владельца. Арендаторов это не касается: зарегистрировать съемщика по-прежнему нельзя.
Апартаменты должны одновременно соответствовать трем условиям:
Важно понимать, что не все помещения, которые продаются под вывеской «апартаменты», являются таковыми с точки зрения закона. Как поясняет Василиса Овсянникова, руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» экосистемы недвижимости М2, действующее законодательство использует понятие «апартамент» для обозначения гостиничных номеров высшей категории. Основные критерии — площадь не менее 40 кв. м, наличие двух и более комнат (гостиной или столовой и спальни), а также кухни, оборудованной для приготовления пищи. Именно эти характеристики позволяют рассматривать помещение как сходное с квартирой в понимании Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 3, статья 16 Жилищного кодекса РФ).
«При этом постановление КС допускает возможность отнести к подходящим апартаментам и помещения с меньшей площадью — в рамках метража, допустимого нормативным регулированием жилищного фонда. Например, в Москве минимальная площадь для однокомнатных квартир составляет 28 кв. м», — уточняет Овсянникова.
Для оформления нужны паспорт, выписка из ЕГРН, заявление по форме № 1, согласие собственника и документы, подтверждающие характеристики помещения. Подать можно через МФЦ, МВД или Госуслуги. Максимальный срок временной регистрации составляет пять лет.
Однако на практике процедура может оказаться сложнее. По словам Овсянниковой, 20 февраля 2026 года МВД опубликовало проект закона, согласно которому нежилое помещение, предназначенное для проживания граждан, должно быть признано таковым уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. При этом критерии такого признания в проекте закона пока отсутствуют.
«Таким образом, собственнику апартаментов для регистрации по месту пребывания необходимо, чтобы его помещение было признано органом исполнительной власти схожим по характеристикам с квартирой и не входящим в номерной фонд средств размещения. Дать однозначный ответ на вопрос о доле уже существующих апартаментов, попадающих под критерии Постановления, довольно сложно. Однако, как верно заметил КС, большая часть нежилых помещений, находящихся в собственности граждан, предполагалось использовать как своего рода аналог квартиры в многоквартирном доме, что выражается в их проектных характеристиках. В связи с чем рынок наполнен нежилыми помещениями, попадающими под критерии, сходные с квартирами», — резюмирует эксперт.
Постоянная регистрация в апартаментах по-прежнему невозможна. Налог на имущество считается по коммерческим ставкам, а коммунальные услуги — по тарифам для нежилых помещений. Купить апартаменты с использованием материнского капитала, льготной ипотеки или получить налоговый вычет нельзя. Временная регистрация не дает автоматического доступа к школам, детским садам и поликлиникам по месту нахождения апартаментов. Социальные льготы, привязанные к региону, также не возникают сами по себе.
Как поясняет Василиса Овсянникова, решение КС было направлено на приведение миграционного законодательства в соответствие с конституционными нормами — а именно на реализацию права гражданина на выбор места пребывания. Речи о пересмотре градостроительных норм или санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации таких помещений в постановлении нет, а значит, полноценного перевода апартаментов в жилой фонд оно не предполагает.
«Формально регистрация по месту пребывания дает право на получение социальных услуг, но расчет мощностей социальной инфраструктуры при застройке ведется исходя из нормативов для жилых помещений. На практике, если сотни семей зарегистрируются в апартаментах, это создаст колоссальную нагрузку на существующие учреждения. Добиться строительства новых будет сложно, так как власти юридически не обязаны обеспечивать апартаменты социальной нормой», — предупреждает Овсянникова.
Для объектов гостиничного формата, которые будут соответствовать критериям КС, можно ожидать увеличения спроса, а следом — и роста цен. Дисконт к сопоставимым квартирам, который сейчас составляет около 15%, скорее всего, сократится, однако насколько — покажет рынок в ближайшие месяцы. Рынок аренды решение практически не затрагивает. Арендаторов регистрировать нельзя было и до постановления.
Главный практический риск сейчас — переходный период. До принятия закона чиновники на местах могут отказывать по инерции, не зная о постановлении или ожидая обновления внутренних инструкций. Такой отказ можно оспорить, ссылаясь на постановление № 4-П, но это потребует времени. Кроме того, финальная версия закона, которую готовит МВД, может оказаться жестче временного порядка, установленного судом, — тем более, как отмечает Овсянникова, уже опубликованный проект закона пока не содержит конкретных критериев признания помещений пригодными для регистрации.
Ранее мы также рассуждали о том, почему дешевого жилья больше не будет в 2026–2027 годах, и писали о неутешительных прогнозах для застройщиков логопарков и складов.
Минэкономразвития предлагает запустить новый механизм добанкротной санации с 1 января 2027 года — примерно на полгода раньше предусмотренного срока.
18-09-2026 19:45Письмо ведомства от 09.09.2026 № 2048-ПОС/04.
18-09-2026 16:30Кассация оставила в силе разрешение на строительство ЖК «Домино» и отменила решение апелляции, которая ранее признала его недействительным.
17-09-2026 19:00Мобилизация не отменяет ипотечный долг автоматически, но у военнослужащего и его семьи есть специальные меры защиты.
17-09-2026 17:45
9 
8 
4 
4 
Разбираемся, как устроена роботизированная отделка на Востоке и почему на российских стройплощадках ИИ-штукатуры сталкиваются с суровыми реалиями отечественного девелопмента.
21-09-2026 13:00
Научные разработки строительных вузов всё чаще доходят до реальных площадок. Решения, начинавшиеся как диссертационные исследования, становятся стандартами и применяются на конкретных объектах.
21-09-2026 12:31
Строительная отрасль России готовится к масштабным инфраструктурным проектам, и подготовка кадров под эти задачи требует новых подходов.
21-09-2026 12:26
Разбираемся, как Алексей Добашин превратил небольшую бригаду в «КРОСТ», какое место в его жизни занимают искусство и что известно о семье предпринимателя.
21-09-2026 12:00
Земля на архипелаге дорожает неравномерно. В Токийском регионе коммерческие участки подорожали на 8,9%, в региональной Японии — на 0,7%. А активность на рынке новостроек Большого Токио снижается.
21-09-2026 11:00
Рассказываем, как Павел Тё пришел в девелопмент, выстроил собственные принципы управления и чем живет за пределами стройки.
21-09-2026 10:00
Аналитический центр портала Всеостройке.рф сравнил цены в более чем 30 московских проектах за пять лет. У лидера квадратный метр подорожал на 168%, а расчетные 50 кв. м — почти на 35 млн рублей.
21-09-2026 9:40
За полтора года главный дом усадьбы Граббе несколько раз возвращался на торги. Стартовая цена — 1 рубль, но покупателю предстоят обязательная реставрация и расходы, точный размер которых неизвестен.
21-09-2026 9:00
Через узнаваемый формат фотографии девелопер показал, как разные типажи горожан соотносятся с проектами «РИДЗ», «Самолёт 7», «Парк Победы 3» и «ГРЕЙД».
21-09-2026 8:30
Рассказываем, как финансист и кандидат экономических наук нашел свою нишу в девелопменте, почему сделал ставку на офисы и что известно о его жизни за пределами бизнеса.
21-09-2026 8:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
