Застройщик не сдает дом: как действовать дольщику?
Редакция портала Всеостройке.рф ответила на вопрос что делать, если застройщик срывает сроки.
В мире новостроек, где ожидания и надежды на новую квартиру тесно переплетены с этапами строительства, срывы сроков сдачи – нередкое явление. В 2024 году, к сожалению, не все застройщики выполняют взятые на себя обязательства перед своими дольщиками, и сроки передачи квартир, иногда, становятся неопределенными. Эта статья – ваш практический гид по действиям дольщика в ситуации задержки.
Как узнать планируемый срок сдачи дома?
Ключевой документ в этой ситуации – договор долевого участия (ДДУ). В нем должны быть чётко прописаны сроки ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартир. Срок может быть обозначен как конкретная дата, так и квартал. Первый день, следующий за указанной датой в ДДУ, считается началом просрочки. Также, проектная декларация содержит информацию о планируемом вводе в эксплуатацию, которая может обновляться по мере продвижения строительства.
Почему задерживается сдача?
Задержки ввода дома в эксплуатацию могут быть обусловлены различными факторами, не всегда связанными с недобросовестностью застройщика. Это могут быть и административные проволочки, проблемы с поставкой материалов, сложные инженерные решения, или форс-мажорные обстоятельства (например, пандемия или стихийные бедствия).
Срыв сроков vs. банкротство застройщика
«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»
Если задержка вызвана объективными причинами, то она может быть решена в разумные сроки. Но банкротство строительной компании – ситуация намного сложнее, требующая обращения к специалистам для защиты прав. Несмотря на это, нынешние механизмы позволяют решать такие ситуации гораздо быстрее, чем раньше.
Разница между переносом срока ввода и передачи ключей
Важно различать задержку ввода дома в эксплуатацию и задержку передачи ключей дольщику. Первый этап может быть выполнен, но покупатель всё ещё не получает ключи из-за несогласия с актом приёма-передачи. Если есть претензии по состоянию квартиры (дефекты), покупатель должен составить претензию застройщику, а застройщик обязан устранить все недостатки. Если дольщик не соглашается подписывать акт из-за дефектов, то у него есть два месяца на осмотр и устранение, после чего акт может быть подписан застройщиком в одностороннем порядке. Однако, если дольщик прописал свои требования, застройщик не может подписать акт без устранения претензий.
Как действовать, если застройщик задерживает сроки?
- Внимательное изучение ДДУ и проектной декларации. Важно понимать свои права и обязанности;
- Обращение в контролирующие органы. Если у вас есть основания сомневаться в надлежащем исполнении обязательств, обращение к надзорным органам может быть полезным;
- Юридическая консультация поможет разобраться в сложившейся ситуации и защитить ваши интересы.
Закон предусматривает возможность одностороннего расторжения договора долевого участия при переносе сроков более чем на 2 месяца с даты, указанной в договоре. Сейчас большинство объектов возводится по новой схеме – с привлечением средств дольщиков на эскроу-счета. В случае переноса сроков строительства застройщик также обязан уведомить дольщика о новой дате ввода в эксплуатацию, а если дольщик решит расторгнуть ДДУ, он получит средства от банка в полном объеме. Если квартира куплена в ипотеку, дольщику не вернут проценты, уплаченные на момент расторжения ДДУ. При банкротстве банка, в котором открыт счет эскроу, покупатель получит только застрахованную сумму – сумму на эскроу-счете, но не более 10 млн рублей. При покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку дольщику следует оформить право собственности, после чего в течение 3 месяцев предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование полученного кредита (выписка из ЕГРН, полис страхования недвижимости, отчет об оценке). О переносе срока ввода новостройки в эксплуатацию нужно сообщить в банк. К заявлению следует приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома (допсоглашение, уведомление застройщика о переносе сроков или судебное решение о признании строительной компании банкротом).
На настоящий момент дольщики не смогут взыскать со строительной компании неустойку за задержку сроков сдачи дома или передачу квартиры с дефектами. Мораторий действует с 22 марта по 31 декабря 2024 года.
Временно отменены все финансовые санкции, которыми могли воспользоваться дольщики. Участники долевого строительства пока смогут получить:
- Пени за нарушение сроков передачи объекта – 1/300 ключевой ставки, которая действовала на день сдачи квартиры по ДДУ, за каждый пропущенный день;
- Проценты за пользование деньгами дольщика – возникали, если застройщик не вернул в срок деньги после расторжения договора ДДУ, рассчитывались со дня, когда дольщик внес оплату по ДДУ, и по день, когда застройщик выплатил внесенную сумму, – тоже 1/300 ключевой ставки в день;
- Неустойку за неустранение дефектов;
- Штраф 50% от присужденной судом суммы за то, что застройщик не решил проблемы без судебного разбирательства.
Если дольщик обратился за взысканием неустойки и штрафов до начала действия нового моратория – 22 марта 2024 года, то он еще сможет взыскать пени и проценты, начисленные до указанной даты, но лишь после 31 декабря 2024 года. Это будет указано в судебном решении. Но неустойка будет рассчитана по ключевой ставке ЦБ не выше чем на 1 июля 2023 года – 7,5%. Обращаться за компенсациями в период действия моратория бессмысленно: денег не дадут ни во время, ни после окончания ограничений. Застройщик не сможет применять по отношению к дольщику только одну санкцию. Это пени за нарушение срока внесения платежа по ДДУ – считались тоже по 1/300 ключевой ставки, которая действовала на момент нарушения обязательства. Но это касается только ДДУ, по которым предусмотрела оплата в рассрочку.
На сегодняшний день реестр заблокированных застройщиков включает в себя 50 застройщиков, деятельность которых приостановлена в части государственной регистрации договоров долевого участия и привлечения денежных средств граждан.
ТОП-10 злостных нарушителей из реестра заблокированных застройщиков
- АО «ТРЕСТ МОСОБЛСТРОЙ №6» (ИНН 5032001704)
- АО «УКС ЛАВОЧКИНА» (ИНН 5047053102)
- ЗАО «Ипотечная компания М-6» (ИНН 5032217460)
- ЗАО «ИСК «АНТ» (ИНН 5032236914)
- ЗАО «Мосстроймеханизация-5» (ИНН 7714025229)
- ЗАО «МФК Видное» (ИНН 5003094670)
- ЗАО «Подольский ДСК» (ИНН 5036002280)
- ЗАО «Регионинвестстрой» (ИНН 7729574976)
- ОАО «Элит Эстейт» (ИНН 7706299392)
- ООО «Авангард – Кубинка» (ИНН 5032153418)
Немаловажно, что при ситуации с задержкой сдачи необходимо четко фиксировать все нарушения и претензии, и обращаться к специалистам за подробным разъяснением. Внимательное следование процедурам – важный шаг в защите ваших инвестиций. Ранее мы также писали о банкротстве застройщиков: причинах и последствиях.
Как изменится рынок недвижимости России в 2025 году — в материале Портала Всеостройке.рф
15-01-2025 13:52 В этой статье редакция портала Всеостройке.рф рассмотрела пошагово, как сократить размер задолженности по основному долгу, процентам по кредиту или оплатить первоначальный взнос.
15-01-2025 8:34 Показатель оказался выше, чем в первой половине декабря 2024 года.
11-01-2025 18:44 Число сделок и спрос в городе-курорте также больше не растут.
11-01-2025 16:38 Рассказываем об изысканном жилье вдовы бывшего мэра Москвы.
15-01-2025 18:09 Редакция портала Всеостройке.рф сделала анализ рынка и составила путеводитель.
15-01-2025 17:23 Постановление Правительства Москвы от 24.12.2024 N 3082-ПП «О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 27 августа 2012 г. N 432-ПП и от 13 ноября 2012 г. N 636-ПП».
15-01-2025 16:47 Рассказываем о новом особняке известной актрисы, в который она переехала вместе с мужем, Павлом Прилучным.
15-01-2025 15:58 
