Жилье признано аварийным: как собственникам получить компенсацию и какие действия предпринять?

Редакция портала Всеостройке.рф изучила процедуру расселения аварийного жилья.

Программа  расселения  аварийного  жилищного  фонда  предоставляет  жителям  непригодных  для  проживания  зданий  возможность  получить  новое  жилье.  В этой статье редакция портала Всеостройке.рф рассмотрела  подробно  понятие  аварийного  жилья,  процедуру  признания  дома  аварийным,  а  также  права  и  возможности  жильцов  аварийных  зданий.

Понятие аварийного жилья и  его законодательное регулирование

Аварийное  жилье – это  жилые  помещения  (включая  многоквартирные  дома),  признанные  непригодными  для проживания  из-за  аварийного  состояния  или  угрозы  для  жизни  и  здоровья  жильцов.  Понятие  аварийного  жилья  регламентируется  Жилищным  кодексом  РФ  и  Постановлением  Правительства  РФ  №  47  от  28  января  2006  года  «Об  утверждении  Положения  о  признании  помещения  жилым  помещением,  жилого  помещения  непригодным  для  проживания  и  многоквартирного  дома  аварийным  и  подлежащим  сносу  или  реконструкции».

Государственная программа расселения аварийного жилья

В  2022  году  была  запущена  государственная  программа  расселения  аварийного  жилья,  охватывающая  дома,  признанные  непригодными  для  проживания  с  2017  по  2022  год.  Планируется  продление  программы  до  2030  года.  По  данным  Росстата,  около  100  млн  кв.  м  жилья  (5%  от  общего  объема)  имеют  износ  свыше  65%,  и  цель  программы  –  снизить  этот  показатель.

Отличие ветхого жилья от  аварийного

Важно  отличать  ветхое  жилье  от  аварийного.  Ветхое  жилье  имеет  значительный  износ (каменные дома – свыше 70%, деревянные – свыше 65%),  но  сохраняет  несущую  способность  и  подлежит  капитальному  ремонту.  Аварийное  же  жилье  характеризуется  деформацией  фундамента,  стен,  несущих  конструкций  и  значительными  повреждениями  основных  элементов  здания,  что  делает  его  непригодным  для  проживания  и  опасным.  При  этом  более  50%  жилых  помещений  и  основных  несущих  конструкций  здания  должны  находиться  в  аварийном  состоянии.

Процедура признания дома аварийным и  права жильцов

Признание  дома  аварийным  происходит  на  основе  специальной  экспертизы.  После  признания  дома  аварийным  жильцы  имеют  право  на  получение  нового  жилья  в  рамках  государственной  программы  расселения.  Размер  предоставляемого  жилья  должен  быть  не  меньше  площади  прежнего  жилья,  а  качество  жилья  должно  соответствовать  установленным  стандартам.

Признание  жилого  дома  аварийным – сложный  процесс,  результатом  которого  является  обязательное  расселение  жильцов  и  ликвидация  здания  либо  его  реконструкция.  Рассмотрим  подробно  критерии  признания  дома  аварийным,  процедуру  признания  и  права  жильцов  аварийных  домов.

Основные критерии признания дома аварийным

Признание  дома  аварийным  основано  на  наличии  одного  или  нескольких  из  следующих  критериев:

1. Физический  износ  здания

• Значительные  повреждения  конструктивных  элементов  (фундамента,  стен,  перекрытий),  угрожающие  обрушением;
• Превышение  уровня  износа:  более  70%  для  каменных  зданий  и  более  65%  для  деревянных  зданий.

2. Нарушение  санитарно-эпидемиологических  норм

• Превышение  допустимых  норм  шума,  вибрации,  электромагнитного  излучения  и  других  факторов;
• Наличие  вредных  для  здоровья  веществ  в  воздухе  или  воде.

3. Расположение  в  опасных  зонах

• Нахождение  здания  в  зоне  риска  природных  катастроф  (оползни,  наводнения,  сели);
• Расположение  в  зоне  техногенных  аварий  или  промышленных  выбросов.

4. Невозможность  обеспечения  безопасности

• Отсутствие  возможности  проведения  ремонта  или  реконструкции,  способных  устранить  угрозу  для  жизни  и  здоровья  жильцов.

Процесс признания дома аварийным

Процесс  признания  дома  аварийным  может  быть  инициирован  как  самими  жильцами,  так  и  местными  властями.  Он  включает  в  себя  проведение  технической  экспертизы  и  принятие  решения  специальной  комиссией.  Признание  дома  аварийным  не  всегда  означает  его  немедленный  снос – возможна  реконструкция.

Установление факта признания дома аварийным

Узнать  о  статусе  дома  можно  следующими  способами:

• Выписка  из  ЕГРН. Заказать  выписку  из  Единого  государственного  реестра  недвижимости  (ЕГРН)  можно онлайн  через  портал  Госуслуг;
• Сайт  Фонда  развития  территорий. Проверить  информацию  о доме и его статусе можно на  сайте  Фонда  развития  территорий.

Программа расселения аварийного жилья и  права жильцов

В  России  действует  федеральная  программа  расселения  аварийного  жилья,  целью  которой  является  обеспечение  граждан  безопасными  и  комфортными  условиями  проживания.  Жильцы  аварийных  домов,  попадающих  под  программу  расселения,  имеют  право  на  получение  равнозначного  по  площади  жилья.  Наниматели  жилых  помещений  получают  жилье  с  равной  площадью,  а  собственники  могут  выбрать  между  получением  денежной  компенсации  и  предоставлением  нового  жилья.  В  случае  предоставления  нового  жилья,  оно  должно  находиться  в  том  же  населенном  пункте.  Важно  учитывать,  что  компенсация  предоставляется  в  квадратных  метрах,  а  не  в  количестве  комнат,  поэтому  возможен  переезд  в  квартиру  с  меньшим  количеством  комнат.

Рассмотрим  подробно  критерии  отбора  домов  для  расселения,  процедуру  признания  дома  аварийным  и  права  жильцов.

Критерии отбора домов для  расселения

В  первую  очередь  расселению  подлежат  дома,  в  которых  обнаружена  угроза  обрушения,  или  дома,  для  которых  приоритетный  порядок  расселения  установлен  судом.  Решение  о  признании  дома  аварийным  принимается  межведомственной  комиссией,  создаваемой  органами  местного  самоуправления.  В  состав  комиссии  входят  специалисты  различных  профилей  (архитектура,  БТИ,  пожарный  надзор,  Роспотребнадзор,  МЧС).  Комиссия  определяет:

• Пригодность  жилых  помещений  для  проживания;
• Аварийность  многоквартирного  дома  и  необходимость  сноса  или  реконструкции.

Процедура признания дома аварийным

Инициаторами  признания  дома  аварийным  могут  выступать  как  сами  жильцы,  так  и  государственные  органы  (местная  администрация,  МЧС,  Роспотребнадзор).  Для  инициации  процедуры  необходимо  подать  заявление  в  местную  администрацию  или  жилищную  инспекцию  с  приложением  следующих  документов:

• Технический  паспорт  здания;
• Фотографические  материалы,  подтверждающие  аварийное  состояние  дома;
• Обоснование  необходимости  признания  дома  аварийным.

Заявление  может  быть  как  индивидуальным,  так  и  коллективным.  Перед  подачей  заявления  рекомендуется  проверить,  не  включен  ли  дом  в  программу  расселения  (через  портал  Фонда  развития  территорий  или  выписку  из  ЕГРН).  Комиссия  рассматривает  заявление  в  течение  30  дней  (10  дней  в  случае  аварии).  Решение  направляется  заявителю  в  течение  5  дней.

Права жильцов аварийного  дома

Права  жильцов  аварийного  дома  регламентируются  статьей  32  Жилищного  кодекса  РФ.  Жильцы  имеют  право  на  получение  нового  жилья  или  денежную  компенсацию  в  рамках  региональной  программы  переселения. Собственники  имеют  право  выбора  между  предоставлением  нового  жилья  (равнозначного  по  площади)  и  денежной  компенсацией.  Наниматели  жилых  помещений  имеют  право  только  на  предоставление  нового  жилья.  Важно  учитывать,  что  новоe  жилье  должно  предоставляться  в  том  же  населенном  пункте,  а  равнозначность  жилья  оценивается  по  общей  площади.  

Выкуп аварийного жилья

Программа  расселения  аварийного  жилья  предусматривает  возможность  получения  собственниками  денежной  компенсации  (выкупной  цены)  взамен  непригодного  для  проживания  жилья. 

Состав выкупной цены аварийного  жилья

Выкупная  цена  аварийного  жилья  включает  в  себя  следующие  компоненты:

• Рыночная  стоимость  жилья. Определяется  на  основе  оценки  недвижимости  специализированной  организацией.  Ремонт  квартиры  не  влияет  на  рыночную  стоимость  при  оценке;
• Доля  в  праве  собственности  на  общедомовое  имущество;
• Доля  в  праве  на  земельный  участок;
• Компенсация  уплаченных,  но  не  использованных  взносов  на  капитальный  ремонт;
• Компенсация  дохода,  потерянного  в  связи  с  досрочным  расторжением  договора  найма  с  квартирантами.

Независимая оценка стоимости  недвижимости

В  случае  несогласия  собственника  с  оценкой  стоимости  недвижимости,  проведенной  государством,  он  вправе  провести  независимую  оценку  с  помощью  специализированной  организации.  При  признании  судом  правоты  собственника,  администрация  обязана  выплатить  полную  сумму  компенсации,  а  также  возместить  расходы  на  независимую  экспертизу  и  госпошлину.

Необходимые документы для  переселения

Для  переселения  из  аварийного  дома  необходимо  предоставить  следующие  документы:

• Заявление  о  признании  недвижимости  аварийной;
• Документы,  подтверждающие  право  собственности  (свидетельство  о  праве  собственности,  выписка  из  ЕГРН,  договор  найма);
• Заключение  о  техническом  состоянии  здания  (с  учетом  несущих  конструкций);
• Другие  документы,  подтверждающие  наличие  неустранимых  недостатков  помещения.

Процедура расселения аварийного  жилья

Расселение  аварийного  дома  происходит  в  соответствии  с  установленным  графиком  и  может  занять  до  12  месяцев.  В  экстренных  случаях  (прямая  угроза  обрушения)  расселение  происходит  немедленно.  При  отсутствии  возможности  предоставить  равноценное  жилье  немедленно,  власти  могут  предложить  временное  проживание  в  маневренном  фонде.  Переезд  в  маневренный  фонд  является  добровольным.  Программа  расселения  предназначена  для  компенсации  непригодного  для  проживания  жилья,  а  не  для  улучшения  жилищных  условий. Оплата  услуг  ЖКХ  продолжается  до  момента  переезда,  за  исключением  взносов  на  капитальный  ремонт.  Наличие  задолженности  по  коммунальным  платежам  не  является  препятствием  для  участия  в  программе  расселения.

Ранее мы также писали о том, что проблемные объекты Москвы достраиваются за счет города, а еще о последствиях повышения тарифов и взносов за капремонт в 2025 году.