224 человека купили одну квартиру в Дубае. Что досталось каждому?
Вместо ключей — запись в земельном реестре и доля в арендном доходе. Первая токенизированная сделка Дубая: сколько стоил вход, кто управляет квартирой и как выйти из проекта.
В мае 2025 года на платформе PRYPCO Mint открыли сбор денег на квартиру с двумя спальнями в дубайском районе Business Bay. Объявленная сумма — 2,4 млн дирхамов. Деньги внесли 224 человека, и сбор закрылся меньше чем за сутки. По данным Земельного департамента Дубая, средний взнос составил 10 714 дирхамов. Квартира при этом осталась одна. Что тогда купил каждый из 224?
Сколько стоило участие
На старте минимальный взнос был 2 тыс. дирхамов — примерно 46 тыс. рублей. По данным департамента, 70% участников первой сделки раньше не покупали недвижимость в Дубае. Среди инвесторов были представители 44 национальностей. Это первая сделка программы токенизации, которую департамент запустил вместе с регулятором виртуальных активов VARA и другими партнёрами.
В публичном реестре VARA за компанией PRYPCO FZE числится действующая лицензия, выданная 24 мая 2025 года. Она разрешает брокерские операции с виртуальными активами в рамках токенизации недвижимости, одобренной Земельным департаментом Дубая.
Средний взнос в итогах опубликован, раскладки по всем 224 покупателям нет. Так что считать доли одинаковыми неверно: они зависят от взноса конкретного человека. Если умножить средний взнос на число участников, получится 2 399 936 дирхамов — практически та же объявленная сумма. PRYPCO не поясняет в публикации, сколько из 2,4 млн пришлось на саму квартиру, а сколько — на расходы по сделке. Общие условия платформы предусматривают включение таких расходов в цель сбора, но публичной разбивки именно этой сделки нет.
Сейчас минимальный взнос в новые объекты на PRYPCO Mint — 1 тыс. дирхамов. Доступ к токенизированной недвижимости платформа пока открывает только владельцам Emirates ID, удостоверения личности резидента ОАЭ.
Что на руках вместо ключей
Квартиру не делили на 224 самостоятельных объекта. Земельный департамент выпустил для участников Property Token Ownership Certificate, свидетельство о владении токенизированной долей. Запись о доле связана с официальной регистрацией недвижимости, её видно в государственной системе Dubai REST. По условиям платформы инвесторы становятся прямыми совладельцами пропорционально вложенным деньгам. Отдельного свидетельства о праве собственности на всю квартиру никто из них не получает.
Токен нужен, чтобы учитывать долю и передавать её другому покупателю. Выбрать комнату, въехать в квартиру или самостоятельно сдать её знакомому он не позволяет. Покупатели участвуют в объекте как инвесторы: получают часть его чистого дохода и могут голосовать по важным решениям. Повседневные дела ведёт назначенный управляющий. Отсюда и оговорка к слову «купили». Человек владеет частью конкретной квартиры, но на практике права у него устроены иначе, чем у единоличного хозяина.
Как 224 человека делят аренду
Управляющий ищет арендатора, следит за квартирой и организует ремонт. Пришедшую аренду сразу на 224 части не делят. Сначала из неё оплачивают управление, содержание, ремонт, страховку и другие расходы, предусмотренные договором. Остаток распределяют по долям и зачисляют участникам на кошельки платформы.
В справке PRYPCO говорится о ежемесячных выплатах. Опубликованные условия договора оставляют платформе выбор: платить раз в месяц или раз в квартал. После получения аренды на обработку и перечисление может уйти до трёх месяцев. Сумма выплаты тоже не фиксирована. Квартира может простаивать, арендатор может задержать платёж, ремонт может уменьшить то, что остаётся к распределению. У платформы предусмотрен резерв на содержание объекта, который пополняют в том числе из аренды.
Сколько аренды эта квартира принесла на деле и сколько перечислили первым 224 совладельцам, Земельный департамент в сообщении о сделке не публиковал. В личном кабинете участнику доступен отчёт по объекту: там платформа показывает полученный доход, расходы и текущую оценку стоимости.
Продать долю оказалось отдельной задачей
Когда первую квартиру профинансировали в мае 2025 года, перепродавать такие доли было негде. Второй этап программы, со вторичными сделками, Земельный департамент запустил только 20 февраля 2026 года. На старте в контролируемый пилотный режим допустили около 7,8 млн токенов.
Теперь участник может выставить на внутренней площадке PRYPCO Mint часть своих токенов или весь остаток. Для этого с даты первоначального сбора денег по объекту должно пройти три месяца, а объявление должно быть минимум на 1 тыс. дирхамов. Цену продавец ставит в коридоре: отклониться от опорной оценки можно до 15%, шагом в 5%. Объявление размещают в приложении, только продажей оно ещё не стало. Нет покупателя — деньги так и остаются в объекте.
Когда сделка состоялась, платформа обещает зачислить деньги на кошелёк обычно за 5–10 минут и обновить свидетельство о доле. Этот срок отсчитывают после появления покупателя; сколько ждать его самого, неизвестно. С продавца за состоявшуюся продажу удерживают 1% цены сделки. Покупатель на вторичном рынке платит 2% платформе, 2% — земельному департаменту и 0,1% — за токенизацию, при оплате картой добавляется ещё 0,85%. Например, если долю купили за 10 тыс. дирхамов по опорной оценке и затем продали за те же 10 тыс., перечисленные сборы обеих сторон составят 510 дирхамов, при оплате покупки картой — 595. Это нынешние условия вторичного рынка; стоимость первой покупки 2025 года по ним не установить.
Другой сценарий — продажа всей квартиры. Условия PRYPCO предусматривают голосование совладельцев: кто не ответил в срок, считается воздержавшимся; для решения нужно простое большинство. При расчётной доходности объекта свыше 30% платформа сама запускает голосование о возможной продаже и затем сохраняет право продать квартиру по своему усмотрению. Выручку каждый получает по своей доле, за вычетом расходов на сделку. Опубликованные сейчас условия допускают и премию платформе — до 15% от суммы, на которую цена продажи превысит цель сбора после вычета затрат на сделку. Момент продажи отдельный инвестор в одиночку не определяет.
Что пока известно о результате сделки
Итог этой сделки измерить сложнее: ни Земельный департамент, ни платформа не опубликовали в доступных материалах данные о полученной аренде и перепродаже долей именно первого объекта. Для участников он зависит от того, сколько квартира реально приносит после расходов и по какой цене удастся продать долю или весь объект.
Разбираемся, зачем для строительства используют повреждённую древесину, как возводят стены без клея и металла, сколько стоят BRIQs и что происходит с ними после демонтажа.
Джим Кэрри прощается с тропиками. Актер выставил на продажу свою резиденцию на острове Мауи, и эта новость появилась после того, как он женился на давней спутнице Мин А.
В 2005 году Евгений Савосько занимался металлопрокатом, через десять лет руководил структурой ВТБ, а сегодня строит жилье премиум-класса в нескольких минутах от Кремля с «Балчуг Девелопмент».
Один из самых длинных непрерывных лифтовых маршрутов в мире появится в Burj Azizi — строящемся небоскрёбе проектной высотой 725 метров. Систему поставит KONE.
ДOМ.PФ выставил на торги право заключения договора КРТ на 33,32 га в Советском районе, между улицами Новосельской, Донбасской и Короленко. Здесь предполагается построить не менее 190 тыс. кв. м жилья.
10-10-2026 15:00
6 
