Что будет с рынком офисной недвижимости в 2025-2027 годах?

Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает, что станет с офисами, складами и ТЦ в ближайшие пару лет.

В 2025 – 2027 годах с большой долей вероятности будет наблюдаться продолжение роста цен на офисную недвижимость Москвы. Рассмотрим ключевые факторы, влияющие на рынок и перспективы развития.

Рост цен и рекордный объем сделок 2024 года

По прогнозам, средневзвешенная цена квадратного метра офисных площадей класса А в 2025 году может достичь 470 тыс. руб., что станет новым максимумом. В 2024 году рынок уже установил рекорд, превысив 1 млн кв. м проданных площадей с преобладанием строящихся объектов. Ведущими игроками остаются девелоперы Stone, MR Group и ГК «Пионер».

Изменение стратегии девелоперов

Переход к продажам и интерес инвесторов

В условиях высокой ключевой ставки некоторые девелоперы переориентируются на продажи офисных площадей вместо сдачи в аренду. Этот фактор, а также интерес частных инвесторов, рассматривающих офисную недвижимость как альтернативу жилой, усиливает спрос и рост цен.

Объём офисных площадей на рынке

На начало 2025 года общий проектный объем офисных площадей, доступных для продажи, превышал 2 млн кв. м. Средневзвешенная запрашиваемая цена офисных площадей классов А и В на конец 2024 года достигала 434 тыс. руб./кв. м (с учетом НДС). Это на 16,2% выше показателя 2023 года.

Новые проекты и спрос на разные площади

В 2024 году на рынок вышел 21 новый проект с разными вариантами площадей. Средневзвешенная цена в новых проектах составила 423 562 руб./кв. м (с учетом НДС). Объем доступных для покупки площадей на рынке, как правило, составляет около 450-500 тыс. кв. м. В общем объеме сделок лидирует сегмент площадей от 100 до 300 кв. м.

Крупнейшие сделки и распределение спроса

2024 год стал рекордным по объему сделок с офисной недвижимостью. Крупнейшие сделки включают покупку РЖД площадей и приобретение Центробанком строящегося бизнес-центра. Основной спрос приходился на небольшие сделки (до 100 кв. м) и на площади от 100 до 300 кв. м.

Топ-3 девелоперов и их позиции на рынке

Девелопер Stone лидирует по проектному объему офисных площадей (около 600 тыс. кв. м) с средневзвешенной ценой продажи 426,3 тыс. руб./кв. м. На втором месте находится MR Group (232,1 тыс. кв. м, 750,3 тыс. руб./кв. м), а замыкает тройку лидеров ГК «Пионер» (181,7 тыс. кв. м, 404 тыс. руб./кв. м).

Факторы влияния на рынок и ожидания новых игроков

Высокая маржинальность продаж офисных помещений способствует приходу новых игроков на рынок. Девелоперы, традиционно ориентированные на арендный бизнес, могут переориентировать свои проекты на продажу, особенно в премиальных локациях. Рекордные сделки стимулируют стремление закрепиться в этом сегменте.

Ключевые тенденции на рынке

Основные факторы, влияющие на динамику рынка в 2025 – 2027 годах:

Жесткая денежно-кредитная политика

Высокий уровень ключевой ставки сдерживает сделки.

Изменение структуры вложений

Больше интереса к бизнес-центрам.

Оптимизация земельных банков

Перепродажа участков и девелоперских проектов между компаниями.

Увеличение инвестиций собственными средствами

Банковское финансирование становится менее привлекательным из-за высокой стоимости кредитования.

Активный поиск проектов с апсайдом

Инвесторы ожидают доходность на уровне 15-17%.

Регулярное приобретение объектов в состав ЗПИФ

Управление компаниями активно инвестируют в новые объекты недвижимости.

Лидирующие девелоперы показывают высокую активность на рынке. Жесткая денежно-кредитная политика и высокая стоимость кредитования могут сдерживать развитие, но интерес инвесторов к офисной недвижимости, а также возможность переориентации девелоперских проектов на продажу сохраняют потенциал роста. Рынок готов к новым участникам и с высокой вероятностью будет демонстрировать устойчивые темпы развития в 2025 – 2027 годах.

Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group:

«На столичном рынке недвижимости особняком стоит сегмент офисов и апартаментов в объектах редевелопмента. Он слабо подвержен общерыночным колебаниям и сохранит свою устойчивость в 2025–2026 годах. Главные отличия этого сегмента – ограниченность, невосполнимость предложения. Исторические здания, подходящие для качественного редевелопмента, представляют собой «исчерпаемый ресурс», что само по себе повышает его инвестиционную и арендную ценность. Дополнительный дефицит создают экономические реалии, когда выход новых проектов тормозится из-за высоких ставок по кредитам для девелоперов. В связи с этим удорожание аренды в зданиях конца XIX – начала ХХ века, которые преобразуются в офисные центры и МФК, обусловлено не только рыночными факторами, но и качеством их модернизации. Бизнес готов платить за гармоничное сочетание исторической атмосферы, современного комфорта, расположения в престижной локации, эксклюзивных архитектурных и дизайнерских решений. В особняках, прошедших редевелопмент, ставки на офисные лоты порой вырастают в 3 раза после окончания работ и могут быть до 50% выше, чем в среднем по рынку в том же деловом районе. Уже сейчас наблюдается острая конкуренция среди арендаторов – крупные компании стремятся заключать договоры еще на этапе капитального ремонта. Тенденция будет только усиливаться, что станет еще одной причиной роста ставок. По нашим оценкам, в указанном сегменте их динамика за 2025 год составит около 20%».

Денис Коноваленко, управляющий партнер Прайм Лайф (ЖК Первый Нагатинский):

«В целом, рынок недвижимости в 2025–2026 годах будет характеризоваться стабильностью цен в мегаполисах и возможным снижением в регионах. Потребительский спрос останется сдержанным, а застройщикам и агентствам придется адаптировать свои стратегии продаж в новых финансовых реалиях. Высокая ключевая ставка Центробанка остается барьером развития строительной отрасли. Действенным инструментом развития девелопмента станет диверсификация бизнеса. Причем не просто уход в сегмент коммерческой недвижимости – строительство офисных или торговых площадей. Уже сейчас очевидно, что самым перспективным сегментом становится промышленность. Строительство производственных объектов и запуск промышленных комплексов сегодня самая многообещающая стратегия. Во-первых, реализация таких проектов сегодня поддерживается государством, а во-вторых – можно быть уверенным, что в сложившейся экономической ситуации и ориентации на импортозамещение, продукция будет востребована».

Ранее мы также составили рейтинг помещений для коммерции и ответили на вопрос что лучше: квартира или коммерческая недвижимость?