В Казахстане токенизировали коммерческую недвижимость 
15-02-2026 13:30
Национальный Банк Казахстана запустил пилотный проект по токенизации коммерческой недвижимости.
15-02-2026 13:30 Гибридные ДДУ: рассрочка вместо ипотеки — новая эра на рынке жилья
Что это такое и как работает, — рассказал Артем Апатин, заместитель руководителя проекта по финансам одного из крупнейших застройщиков страны.
На рынке недвижимости в последнее время сложилась непростая конъюнктура, которая характеризуется длительным периодом высокой ключевой ставки и снижением уровня доступности ипотеки и жилья в целом. В таких условиях все большую популярность при покупке квартиры стал получать механизм рассрочки. Однако существует несколько аспектов, которые усложняют процесс трансформации рассрочки в полноценный финансовый продукт. Какие — эксклюзивно Всеостройке.рф рассказал Артем Апатин, заместитель руководителя проекта по финансам одного из крупнейших застройщиков страны.
Сложности рассрочки
Во-первых, по словам эксперта, при использовании механизмов с длительными рассрочками, одним из усложняющих нюансов является необходимость перезаключения договора между застройщиком и дольщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ).
«При заключении договора долевого участия (ДДУ) с длительной рассрочкой платежа на 3/5/10 лет дольщик, чаще всего в соответствии с условиями договора, обязан выплатить полную стоимость покупаемого объекта недвижимости до даты получения застройщиком РВЭ. Таким образом, поскольку получение РВЭ часто наступает раньше завершения периода рассрочки, договор долевого участия с условиями рассрочки приходится расторгать и заключать новый — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), чтобы продлить рассрочку на оставшийся период, что юридически не может являться условием одной и той же сделки. Таким образом, возникает “разрыв” экономических отношений, что не позволяет использовать рассрочку как полноценный продукт», — пояснил эксперт.
Во-вторых, как раз при расторжении ДДУ с рассрочкой возникает риск, что дольщик откажется пролонгировать экономические отношения с застройщиком (или наоборот). В таком случае потребуется вернуть ранее уплаченные суммы, что также “разрушает” инструмент рассрочки с точки зрения его продуктовой целостности.
Гибридный ДДУ
Для решения задачи подобной трансформации можно воспользоваться «гибридным» форматом ДДУ со специальными условиями.
- Гибридный ДДУ с конвертируемым долгом — аналог конвертируемых ценных бумаг, который наиболее целесообразно использовать для восстановления ликвидности девелопера через продажу конвертируемой части долга банкам;
- Гибридный ДДУ с встроенным деривативом — аналог финансового колл-опциона, который подходит для оформления права дольщика на продление рассрочки после получения РВЭ или выхода из сделки.
Разберем каждый из них подробнее.
Вариант первый — гибридный ДДУ с конвертируемым долгом
Оформление такого формата экономических отношений проходит в несколько этапов:
1. Первичный этап (до РВЭ):
Между дольщиком и застройщиком заключается гибридный ДДУ с конвертируемым долгом, в котором в качестве условий по оплате прописан механизм рассрочки платежа на 3/5/10 лет. До получения РВЭ дольщик вносит платежи по ДДУ в соответствии с графиком оплаты рассрочки, но в качестве так называемого «инвестиционного взноса» (аванс + часть стоимости объекта равномерными платежами — раз в месяц или квартал). Дата получения РВЭ считается датой конвертации обязательств по оплате остаточной стоимости покупаемого объекта в обязательства по уплате/погашению долга.
2. Вторичный этап (после РВЭ):
После получения РВЭ неоплаченный остаток из обязательств по уплате полной стоимости покупаемого жилья конвертируется в целевой заём между дольщиком и застройщиком, оформленный как Финансовая аренда, согласно МСФО №16 и №40. Происходит данная конвертация следующим образом:
- Застройщик по гибридному ДДУ с конвертируемым долгом продает объект недвижимости дольщику, при этом уже внесенные платежи до РВЭ зачитываются в счет выкупа объекта, а при получении РВЭ и наступлении даты конвертации застройщик отражает в своем учете реализацию объекта, т.е. полноценную продажу, но поскольку не вся стоимость объекта была погашена дольщиком, непогашенный остаток стоимости квартиры застройщик оформляет как выдачу “неденежного” целевого займа на дольщика с условиями погашения, равными условиям рассрочки по ДДУ в части остатка оплат, графика платежей и суммы аннуитета.
- Поскольку застройщик отражает у себя реализацию объекта недвижимости (продажу) и списывает его с баланса, собственность на квартиру переходит дольщику, что может быть оформлено в Росреестре, параллельно с этим на квартиру оформляется залог в качестве обеспечения выплаты непогашенного остатка стоимости квартиры, но уже по инструменту целевого займа, используемого при конвертации обязательств через механизм финансовой аренды.
- Таким образом меняется юридическое оформление сделки без обрыва экономических отношений между дольщиком и застройщиком, с сохранением условий рассрочки и передачи собственности по объекту недвижимости покупателю.
3. Заключительный этап (продажа долга банку):
Оформление подобного финансового продукта для продажи банку долга дольщика по непогашенной части стоимости квартиры включает в себя две противоположные концепции: внутренний смысл (для застройщика) и внешний смысл (для презентации банку).
Внутренний смысл (для застройщика) заключается в том, что через продажу сформировавшегося долга (переуступку прав, оформление закладной по залогу застройщика или секьюритизацию) застройщик трансформирует непрофильные для него обязательства в денежные активы, что позволяет привлечь застройщику денежные средства для наращивания ликвидности или пополнения оборотного капитала.
Внешний смысл (для банка) заключается в том, что при переуступке сформировавшегося долга дольщика или продаже закладной банку застройщик возмещает банку “выпавших” клиентов в его ипотечном портфеле.
Застройщик как «скрытый ипотечный агент»
Таким образом, при прочих равных условиях, отмечает эксперт, если бы экономическая ситуация позволяла брать доступные кредиты, все те дольщики, которые сейчас оформили рассрочку, взяли бы ипотеку у банка под низкий процент. Но поскольку ключевая ставка для оформления ипотеки сейчас заградительная, дольщики не берут ипотеку, а берут рассрочку, таким образом отказываясь от банковских продуктов в пользу продуктов застройщика. Банк теряет потенциальный спрос, теряет капитализацию ипотечного портфеля, темпы роста выданных ипотек снижаются.
Через использование механизма гибридного ДДУ с конвертацией долга и его последующей продажей банку, идет восстановление капитализации ипотечного портфеля: застройщик как бы возвращает дольщиков обратно в банк, просто выступая в качестве “прослойки”. Работает это следующим образом.
Если банк купит долг, конвертируемый из ДДУ с рассрочкой, он, по сути, выдаст ту же ипотеку, только через “скрытого ипотечного агента” в виде застройщика, ведь залоговое обеспечение в виде объекта недвижимости не изменится (так как залоговая масса будет представлена все тем же пулом объектов недвижимости, как и в случае с ипотекой) и покрытием будут выступать платежи от тех же самых дольщиков, которые бы при лучших условиях взяли ипотеку (а не как сейчас — рассрочку).
Таким образом, концептуально экономические условия практически одинаковые, но решается ряд важных для отрасли задач:
Выгода для дольщика:
- сохранение гибких условий платежей по рассрочке;
- передача собственности на жилой объект.
Выгода для застройщика:
- нет необходимости расторгать ДДУ — сохраняется юридическая чистота сделки;
- возможность быстрой монетизации долга через переуступку банку.
Выгода для банка:
- возмещение выпавших из ипотечного портфеля клиентов;
- страхование через оформленный залог;
- возврат доли рынка продаж жилья от портфелей застройщика к портфелям банков.
Вариант второй — гибридный ДДУ с встроенным деривативом (колл-опционом)
Суть этой концепции — в следующем: в ДДУ включается условие о колл-опционе, который дает дольщику право продлить срок рассрочки после получения РВЭ через изменение формы договора с ДДУ на ПДКП без расторжения. Уже выплаченные средства считаются премией за колл-опцион, а неоплаченный остаток — страйк-ценой, которую нужно погасить в новый срок. Застройщик, в свою очередь, обязан согласовать продление, если дольщик воспользуется правом раскрыть колл-опцион в дату экспирации.
Структура договора:
а) Условия колл-опциона:
- Экспирация: дата получения РВЭ.
- Страйк: остаток стоимости квартиры, который дольщик обязан выплатить после активации колл-опциона.
- Премия: сумма, уже уплаченная дольщиком к моменту получения РВЭ (возвращается при отказе от колл-опциона).
б) Процедура экспирации:
- После получения РВЭ застройщик уведомляет дольщика о необходимости активации колл-опциона в течение 10–30 дней.
- Дольщик направляет заявление на активацию колл-опциона и согласовывает новые условия и форму договора, в том числе график и размер платежей.
- Если колл-опцион не активирован, договор считается расторгнутым, а премия (уже уплаченные средства) возвращается дольщику (в некоторых случаях, за исключением штрафа).
в) Дополнительное соглашение:
- При активации опциона стороны подписывают допсоглашение к ДДУ, где фиксируется новый срок оплаты остатка, сохраняются все первоначальные условия ДДУ (метраж, стоимость, право собственности), устанавливаются штрафные проценты за просрочку (например, 0.1% в день от суммы ежемесячного платежа).
Юридические обоснования:
- Ст. 429.2 ГК РФ: Опцион на заключение договора.
- Ст. 450.1 ГК РФ: Изменение условий договора, в том числе формы, через допсоглашение — допускается по соглашению сторон.
Финансовые выгоды:
Для дольщика:
- Сохранение права выбора на продление рассрочки или расторжение ДДУ;
- Возможность установить более гибкие условия опциона;
- Возможность не экспирировать опцион и вернуть ранее уплаченные средства.
Для застройщика:
- Сохранение чистоты сделки;
- Формирование единого продукта рассрочки;
- Сохранение контроля над объектом до полной оплаты;
- Возможность “продать” платежи по рассрочкам тем же банкам через переуступку прав требования или секьюритизацию.
Таким образом, гибридные форматы ДДУ со специальными условиями являются перспективным инструментом, который позволяет сделать рассрочку полноценной альтернативой ипотеке. Причем выгода его применения очевидна для всех участников рынка: для застройщиков — это способ диверсифицировать продажи, получить дополнительную ликвидность и пополнить оборотные средства, для покупателей — возможность приобрести квартиру на гибких условиях даже в период высокой ключевой ставки, а для банков — сохранить долю и темпы роста ипотечных сделок и увеличить капитализацию кредитных портфелей.Ранее эксперт уже рассказывал Всеостройке.рф о механизмах секьюритизации неипотечных активов, выступающих в качестве перспективных альтернатив ипотеке и эскроу.
Новости по теме
Заинтересовал доклад ВЦИОМ о том, как предотвратить депопуляцию малых и моногородов России 15-02-2026 11:30
Сегодня в стране более 800 городов с населением до 50 тыс. человек. Многие из них стремительно теряют жителей.
15-02-2026 11:30 Сбер представил сборник с результатами научно-исследовательской деятельности за 2025-й 13-02-2026 16:24
А также с аналитическим взглядом на тренды в науке и технологиях на ближайшие несколько лет.
13-02-2026 16:24 В ДOМ.PФ прогнозируют, что на 2027 год придётся пик роста цен на новостройки: при инфляции 4-5% первичка подорожает на 10-15% 12-02-2026 13:00
Основное из прогноза института развития читайте в нашем материале.
12-02-2026 13:00 Доля мигрантов на российских стройках упала до 20% — НОСТРОЙ 11-02-2026 12:00
По словам президента ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антона, Глушкова, доля граждан России на строительных объектах достигла 80%.
11-02-2026 12:00 Последние новости
Заинтересовал доклад ВЦИОМ о том, как предотвратить депопуляцию малых и моногородов России 
2 15-02-2026 11:30
Сегодня в стране более 800 городов с населением до 50 тыс. человек. Многие из них стремительно теряют жителей.
2 15-02-2026 11:30 
Самые комфортные локации для жизни: куда переехать в 2026 году? 15-02-2026 10:30
Аналитика на основе актуальных исследований, опросов и миграционных тенденций.
15-02-2026 10:30 
Роботы вместо художников научились наносить на стены рисунки 2 15-02-2026 9:20
Устройство перемещается по направляющей (или рельсе) вдоль стены. Печатающая головка двигается по вертикали. Используются УФ-чернила, которые сразу засвечиваются и высыхают.
2 15-02-2026 9:20 
Крупнейшие банки уже отреагировали на вчерашнее решение ЦБ снизить ключевую ставку до 15,5% 15-02-2026 8:44
Подробнее читайте в нашем материале.
15-02-2026 8:44 
Какое жильё российские звёзды покупали и продавали в 2025: ТОП-10 сделок года 15-02-2026 8:30
Прошлый год оказался насыщенным не только в мире кино и музыки, но и в сфере недвижимости российских знаменитостей.
15-02-2026 8:30 
Утвержден ГОСТ для монтажа светопрозрачных ограждающих конструкций зданий и сооружений 15-02-2026 7:26
ГОСТ Р 72481-2025 «Конструкции ограждающие светопрозрачные. Монтаж стоечно-ригельных конструкций фасадных светопрозрачных. Правила и контроль выполнения работ».
15-02-2026 7:26 
В январе обеспеченность российских строительных организаций контрактами составила 0,9 месяца — Росстат 2 14-02-2026 12:00
То есть компании обеспечены заказами менее чем на месяц вперед.
2 14-02-2026 12:00 
Стало известно, как в Казахстане будут выглядеть будущие небоскрёбы Iconic Towers 9 14-02-2026 11:00
Новый комплекс из двух башен высотой 272 и 110 метров от архбюро SOM (заявку подавало также бюро Zaha Hadid) построят в строящемся городе Alatau City.
9 14-02-2026 11:00 
Стали известны планы строительства первого за 100 лет нового города в Австралии 3 14-02-2026 10:00
Американское архитектурное бюро SOM, австралийская студия Hassell и девелопер Plenary представили проект города Bradfield City площадью 114 гектаров в западной части от Сиднея.
3 14-02-2026 10:00 
4. Большие сомнения есть в том, что банки будут выкупать долги рассрочников, тк в отличие от выдач ипотеки, Застройщики при заключении ДДУ в рассрочку как правило не проводят андеррайтинг и не оценивают платежеспособность рассрочника. Покупать кота в мешке, которого не анализировали по банковским стандартам ранее, банки мало заинтересованы. Банкам выгоднее один надежный и понятный заемщик в виде Застройщика, чем непонятный и многоликий рассрочник. Скорее всего банк будет готов забрать эти долги с каким-то дисконтом, что снижает прибыль Застройщика от сделки.
спасибо, что прокомментировали 🙌