Можно ли подстегнуть спрос на жилье, или какие есть перспективные альтернативы ипотеке и эскроу

Редакция портала Всеостройке.рф разбиралась, почему на рынке российской недвижимости следует применить новые финансовые инструменты.

Сегодняшняя модель финансирования через эскроу-счета и ипотеку уже не справляется с вызовами, которые стоят перед строительным сектором. Эксперты прогнозируют появление новых финансовых инструментов, способных послужить альтернативой традиционной ипотеке и механизму эскроу-счетов. Рассказываем, к чему готовиться покупателям.

Текущие реалии 

Проектное финансирование с эскроу-счетами, введенное в начале 2019 года, до сих пор считалось эффективным инструментом. Однако было ли оно таковым – большой вопрос, ведь хорошие продажи и спрос на недвижимость поддерживались государственными субсидиями. Это и спровоцировало рост строительства с 2020 по 2024 год. Однако сейчас масштабные льготные программы отменены, и девелоперы вынуждены откладывать старт новых проектов.

«Эскроу-счета были призваны снизить риски для дольщиков, но с точки зрения финансового и инвестиционного подхода “снижение риска” имеет свою цену. Эта экономическая выгода поступала в основном банкам, поскольку подобного рода механизмы предоставляют им возможность управлять всеми денежными потоками инвестиционно-строительных проектов через инструменты проектного финансирования, эскроу-счетов и ипотеку, делая их ключевыми бенефициарами. Девелоперам сейчас целесообразно искать альтернативные финансовые механизмы и инструменты в дополнение или в качестве замены существующих для развития отрасли», – поясняет порталу Всеостройке.рф Артем Апатин, заместитель руководителя проекта по финансам одного из крупнейших застройщиков страны.

Внесли свои коррективы и высокие процентные ставки, и ужесточение требований к заемщикам. В середине декабря 2024 года средняя ставка на новостройки составляла 28,97%, на вторичное жилье – 29,38%. С учетом инфляции высока вероятность, что тенденция не сильно изменится и в 2025-м году. 

Но по словам Артема Апатина, существуют альтернативы, которые предлагают более гибкие и выгодные решения. Например, неипотечная секьюритизация.

Неипотечная секьюритизация: как она работает

Принцип работы механизма секьюритизации неипотечных активов построен на особой технике привлечения заемных средств, при которой финансовые активы списываются с баланса условного оригинатора и передаются специальному юридическому лицу (SPV-компании), а затем рефинансируются на рынке капитала посредством выпуска ценных бумаг.

Один из возможных вариантов применения инструмента секьюритизации в строительстве – принцип операционного балансирования денежными потоками проекта (сокращ. – ABS). 

Подобные технологии имеют высокий потенциал для широкого распространения в инвестиционно-девелоперском секторе. Они позволяют решать проблемы рефинансирования низколиквидных активов, диверсификации рисков инвесторов, а также предлагают более выгодные и гибкие условия покупателям.

«Применение механизма неипотечной секьюритизации подразумевает, что застройщик, являющийся в данном случае SPV-компанией, производит эмиссию ценных бумаг, например, жилищных или инфраструктурных облигаций, для привлечения финансирования на проект, а в качестве покрытия финансовой нагрузки по облигациям застройщик формирует пул активов из строящихся для продажи объектов недвижимости, выступающих как синтетический залог», – продолжает Артем Апатин.

При этом покрытие обязательств по оплате купонных доходов, возникающих у эмитента ценных бумаг перед их держателями, будет обеспечено потоками ликвидных денежных средств, получаемых от использования или реализации пула недвижимых активов этого эмитента.

Артем Апатин обращает внимание, что в этом случае в качестве обеспечения распределенных на длительный период выплат купонного дохода инвесторам лучшим инструментом для реализации квартир, машиномест и кладовых будет не прямая продажа, а длительный выкуп, оформленный через финансовую аренду.  

Ниже можно ознакомиться с полным описанием разработки и финансовой моделью новых инструментов в презентации.

Жилищные и инфраструктурные облигации в качестве замены проектного финансирования и эскроу-счетов

В рамках используемой в настоящее время модели реализации инвестиционно-строительного проекта застройщик в качестве инструмента привлечения капитала использует проектное финансирование в виде целевого банковского кредита, полученного под покрытие эскроу-счетов. В роли альтернативы предлагается заменить проектное финансирование и эскроу-счета на инструменты свободного рынка капитала, такие как корпоративные биржевые облигационные займы, в частности, жилищные или инфраструктурные облигации.

По комментариям Апатина, это позволит получить застройщикам следующие основные преимущества:

• Замена проектного финансирования на эмиссию облигаций позволит переместить значительную часть межотраслевого капитала от банковских структур в строительный сектор, что может увеличить капитализацию девелоперских компаний, а также предоставит им возможность самостоятельно управлять свободным денежным потоком 
• Также уход от проектного финансирования в сторону инструментов свободного денежного рынка перераспределит существенные суммы доходности капитала. Так, в этом случае процентный доход, который ранее получали банки, теперь будет доставаться инвесторам (держателям облигаций), а комиссионный доход, который также был у банков, будет распределяться на биржу и брокеров, что позволит им компенсировать потери от закрытия биржевых валютных операций и ухода нерезидентов
• Облигационный заем абсолютно точно может выступать в качестве инструмента диверсификации риска, поскольку удельный риск в этом случае может корректироваться номиналом облигаций и объемом выпуска, а также риск распределяется между держателями, в качестве которых могут выступать инвестиционные банки, хедж-фонды, розничные инвесторы, REIT-ы, а если выпуску присвоен высокий рейтинг надежности, то и страховые компании, внебюджетные фонды и государственные структуры, например, Минфин, Банк России или ДОМ.РФ
• Такой подход также позволяет опционально снять либо увеличить гибкость обременения с активов застройщика, поскольку облигации не требуют формирования залоговой массы, но подлежат постоянному контролю в части показателей финансовой стабильности и платежеспособности эмитента.

Ключевым положительным аспектом при использовании жилищных или инфраструктурных облигаций для финансирования строительства объектов недвижимости, как считает эксперт, является тот факт, что подобный финансовый инструмент позволяет получить всю сумму финансирования сразу, улучшая ликвидность застройщика и позволяя ему использовать не срочно востребованный капитал для увеличения оборачиваемости и формирования дополнительных источников дохода, например, через депозиты, овернайты, РЕПО, валютные свопы и т.д. Такой подход дает возможность дополнительного дохода:

• либо субсидировать стоимость капитала, т.е. финансовую нагрузку проекта, компенсируя ставку купонного дохода по облигациям ставкой рентабельности получаемого дополнительного дохода
• либо субсидировать стоимость продажи квартир, то есть смягчить условия по финансовой аренде с правом выкупа для дольщиков.

 Финансовая аренда в качестве инструмента продаж и замены ипотеки

Инструмент финансовой аренды, который предлагается использовать для продажи жилья и замены традиционной ипотеки, подробно описан в МСФО №16 и №40. Квартира в данном случае выступает не как «готовый товар», а как объект инвестиционной недвижимости, который находится на балансе застройщика. 

Права собственности (или права требования, если объект еще не построен) можно выкупить через систему оплаты первоначального взноса и ежемесячных арендных платежей. По сути, эта схема выкупа способна заменить ипотеку или длительную рассрочку, поскольку предоставляет дольщикам такой же инструмент длительной, распределенной во времени оплаты, но с более гибкими условиями.

Застройщик в таком случае является собственником объекта и выступает в роли арендодателя, а дольщик – в роли арендатора, но последний фиксирует за собой право выкупа собственности на объект в момент полного списания балансовой стоимости квартиры у застройщика. Списание балансовой стоимости, согласно МСФО №16 и №40, осуществляется пропорционально погашению ежемесячных арендных платежей.

«Действительно, использование инструмента финансовой аренды для продаж жилья полностью удовлетворяет текущей конъюнктуре рынка, поскольку обеспечивает гибкие условия для дольщиков с возможностью их смягчения за счет субсидирования дополнительной доходностью свободного денежного потока, описанного в предыдущей Главе. Также структура денежного потока в виде ежемесячных аннуитетных платежей по финансовой аренде позволяет комфортно накапливать денежные средства и покрывать ими формирующиеся обязательства застройщика по облигациям. Таким образом, распределенные денежные потоки в виде ежемесячных поступлений по аренде удобно используются для покрытия распределенных денежных потоков, которые расходуются на погашение купонных доходов держателей облигаций, что позволяет застройщику эффективно управлять ликвидностью проекта – это и есть основное преимущество принципа ABS при использовании механизмов секьюритизации неипотечных активов», – говорит Апатин.

Какие преимущества позволяет получить альтернативный финансовый механизм

• Перемещает большой объем капитала в сферу строительства из банковского сектора, увеличивая капитализацию девелоперов и позволяя им эффективно управлять свободным денежным потоком
• Заменяет банковские инструменты проектного финансирования, эскроу-счетов и ипотеки на инструменты свободного денежного рынка, тем самым делая прямыми бенефициарами строительной индустрии именно девелоперов, а не банки
• Распределяет процентные и комиссионные доходы банков между инвесторами, биржами, брокерами, андеррайтерами и т.д., что компенсирует их потери от выхода нерезидентов и отмены биржевых валютных торгов
• Снижает стоимость привлекаемых ресурсов за счет образования дополнительной доходности свободного капитала и опционально освобождает от формирования залоговой массы при привлечении денежных средств
• Диверсифицирует портфель и снижает риски инвесторов и дольщиков через инструмент диверсификации и распределенного на длительный период времени денежного потока   
• Повышает ликвидность и оптимизирует управление балансом предприятия, повышает согласованность активов и пассивов
• Улучшает финансовые показатели проекта
• Предоставляет возможность осуществлять инвестиции в разные виды активов заемщика, выбирая транши с различной степенью риска и доходностью, позволяющие оптимизировать структуру портфелей и снизить потери от ценовых колебаний между спрэдом ОФЗ, корпоративных облигаций и других отличных по надежности финансовых инструментов
• Дает возможность снизить цену или ежемесячный платеж по финансовой аренде за счет субсидирования первичных условий для дольщиков (покупателей) из дополнительных источников дохода.

«Сейчас данный механизм в РФ можно использовать при строительстве коммерческой недвижимости, например, офисов, ТРЦ и складов, либо жилья в зарубежных странах, где счета эскроу не являются обязательными. Но, очевидно, что альтернативные механизмы способны существенно изменить рынок недвижимости, сделав его более эффективным и доступным для потребителей. Успешная реализация этих инициатив может стать важным шагом в решении жилищного вопроса в России», – резюмирует Апатин. 

Ранее портал Всеостройке.рф публиковал интервью Андрея Кирсанова, заместителя гендиректора девелоперской компании MR Group. Он рассказал, что тормозит комплексное развитие территорий и почему частно-государственное партнерство работает не всегда.