Интервью. Антон Воробьёв, Группа Компаний «ЕДИНСТВО»: «Если стройка загнется, много смежных отраслей тоже умрет. Мы прошли этот “парад” в 2020 и 2022 году».

Группа компаний «ЕДИНСТВО» — лидер по объемам ввода жилья в Рязанской области. В федеральном рейтинге Единого ресурса она занимает 51 место по объему текущего строительства. Прошлый год стал годом выхода на новый рынок — Тульскую область. Девелопер смог быстро стать там одним из ключевых игроков. О том, за счет чего ГК «ЕДИНСТВО» смогла удержать текущие позиции и развиться в 2022 году, о ценообразовании на региональном рынке и выгодах участия в проектах КРТ порталу ВСЕОСТРОЙКЕ.РФ рассказал генеральный директор компании Антон Воробьёв.

Группа компаний «ЕДИНСТВО» создана в ноябре 2006 года. Является членом Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), некоммерческого партнерства саморегулируемых организаций «Объединение рязанских строителей», «Союза строителей Рязанской области».

— Антон Сергеевич, как бы вы охарактеризовали 2022 год для компании?

— Прошлый год был уникальным явлением в нашей жизни: взлеты, падения, выравнивание, нащупывание новых инструментов продаж в девелопменте. Период был сложный, но интересный как во внешнеэкономических событиях, так и в строительной отрасли. Мы многому научились: продавать, не имея спроса, создавать новые комбинации инструментов. Это был год естественного отбора. Самые слабые сошли с дистанции, а тех, кто остался — их с уверенностью можно отнести к категории надежных застройщиков.

— В прошлом году ГК «ЕДИНСТВО» отметила год работы в Тульской области. Каковы ваши планы по дальнейшему развитию в регионе?

— Масштабные и планы, и итоги. Сейчас ГК «ЕДИНСТВО» имеет самый большой портфель предложения среди застройщиков Тульской области. В реализацию мы запустили 4 проекта, и постараемся удивить в ближайшем будущем туляков еще двумя новыми.

— Сейчас у ГК «ЕДИНСТВО» два региона присутствия: Рязанская и Тульская области. Есть ли планы по выходу в другие субъекты РФ или зарубеж?

Сергей Пахомов, Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:

«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»

Читать интервью

— Войти на рынок не сложно. Важно удержать там позиции. Пока наша основная задача — стать на тульском рынке «своими» и закрепиться в регионе. Анонсировать экспансию в другие регионы я пока не стану.

— Что сейчас происходит с покупательским спросом на рынке жилья?

— Спрос есть, это не может не радовать, так как еще недавно многие негативные явления сводили его к нулю. Спрос стабилизируется вместе с общей ситуацией в стране. Хочу отметить. Что при этом структура покупателей изменилась. Такой сегмент, как инвесторы, значительно сократился. На их место пришли люди, которые понимают, что недвижимость — это не способ заработать, а способ сохранить. И недвижимость в этом ключе — стабильный инструмент инвестирования, в отличие от многих других, он материален, и стоимость квадратных метров не обвалится так стремительно, как стоимость ценных бумаг. В целом, спрос, на мой взгляд, достаточен не только для завершения текущих проектов, но и для создания новых.

— На какие классы и размер лотов вы делаете ставку при развитии новых проектов? Предусматриваете ли популярные сейчас микроквартиры по 8/12 квадратов? На московском рынке также набирает популярность тренд продажи кладовок в качестве квартир.

— Портрет покупателя в столичных регионах и «на периферии» очень отличается. Если в столичных городах люди приходят домой, чтобы только переночевать, то в регионах они гораздо больше времени проводят в собственном жилье. Поэтому я очень сомневаюсь, что формат микроквартир площадью 8, 12, 15, 17 кв м в регионах приживется, даже если это квартира для инвестирования. Если нет потребителя, который будет этой квартирой пользоваться, то и инвестор не пойдет на такое приобретение.

Сейчас минимальная площадь, которую мы рассматриваем как одну единицу лота составляет не менее 20 кв м. В целом планировочные варианты наших квартир-студий составляют от 20 до 29 кв м, однокомнатных квартир от 32 до 50 кв м., двухкомнатных — 45-70 кв м, трехкомнатных — до 85 кв м.

— Все ли материалы и оборудование вам удалось импортозаместить после ухода иностранных производителей из России?

— Сейчас у нас осталось менее 10% номенклатуры из «недружественных» стран. Пока импортозаместить можно далеко не все: многие новые для нас материалы и оборудование еще не прошли необходимую проверку временем, некоторые товары пока не имеют баз обслуживания, сервисных центров. Если что-то с таким оборудованием случится, мы получим красивую безделушку.

— Изменилась ли себестоимость строительства в последнее время в ваших регионах присутствия?

— Если сравнивать проекты, которые мы осмечивали полгода назад с нынешней ситуацией, то себестоимость не изменилась. Если сравнивать с положением дел до СВО, то себестоимость подскочила, и достаточно сильно. За счет использования импортозамещения, параллельного импорта, стабилизации цен на определенные виды материалов — металла, к примеру, ситуацию удалось выровнять, за что большое спасибо нашему правительству. Себестоимость перестала расти, и мы можем рассматривать новые площадки и проекты.

— Многие застройщики внедряют скидки по 40% на лоты для поддержания темпов продаж. Используете ли вы эту практику?

— Скидка в 40% — для нас это непозволительная роскошь. Максимальный коэффициент LCR (коэффициент покрытия ликвидности — соотношение высококачественных ликвидных активов банка к сумме, необходимой для покрытия повышенного оттока средств из банка в течение 30 дней, прим. ред.) с которым мы проходим у банков по проектному финансированию, составляет 1,2. Возникает вопрос, где мы окажемся, если сделаем скидку в 40%? Банки не позволят сделать таких скидок. У нас нет проектов, которые имеют даже LCR 1,3. Конечно, мы практикуем дисконты для клиентов, но они не достигают больше 10%.

— В июне прошлого года на круглом столе портала «Все о стройке» вы отмечали необходимость снижать ипотечные ставки и делать их не выше 5 % по льготной ипотеке. При этом Центробанк напротив взял курс на борьбу с экстремально низкими ставками. Что вы думаете об этой инициативе?

— Инициатива регулятора, возможно, своевременна. Но хорошо, что этого не было в прошлом году. Околонулевые ставки позвонили нам наверстать упущенное за полгода в 2022 году. Субсидированная ипотека, которую применяли все застройщики РФ, позволила выполнить показатели по плановой реализации проектов и не уходить в «красную зону» у банков. И этот период истории позволил Центральному банку понять, в какие риски попадают сами кредитные организации.

Отмечу, что инициатором субсидированных ставок были не столько застройщики, сколько сами банки, которые были заинтересованы в расширении кредитного портфеля. С точки зрения поддержания нормальной покупательской способности, исходя из комфортного платежа для человека, ставка на уровне 5% является оптимальной. Варианты от 0,01% до 1 % расхолаживают заемщика, а ставка выше 7% является заградительной. Именно по таким ставкам от 5 до 7 % могут оформить семейную ипотеку, которая сейчас является наиболее популярным продуктом.

— Министр строительства РФ Ирек Файзуллин предложил российским девелоперам снизить цены на жилье. На ваш взгляд, насколько исполнимо это требование?

— Основной драйвер для снижения стоимости жилья — это снижение его себестоимости. Нам гораздо интереснее распродать дом на инвестиционной фазе, нежели ждать, когда люди придут и купят его по сумасшедшим ценам. Снижение себестоимости реализуется при комплексном развитии территорий, точечная застройка сделать этого не позволяет. Когда мы говорим о проектах от 100 тыс. кв м и более с горизонтом строительства от 5 лет и далее, вопрос себестоимости играет ключевую роль: она становится управляемой. Возможно, на первых объектах снизить себестоимость не удастся, но на следующих очередях это будет возможно.

— Многие застройщики не хотят строить социальные объекты за свой счет в рамках КРТ. Такая ситуация, к примеру, в Краснодарском крае. Что вы об этом думаете?

— В этом году ГК «ЕДИНСТВО» планирует запустить реализацию крупнейшего для нас проекта на 350 тыс кв м, с двумя детскими садами, школами, парками. Мы рассчитываем реализовать его в горизонте 18 лет. Проект вошел в соглашение по КРТ с администрацией города Рязани. Благодаря таким проектам мы можем попадать в федеральные программы и вести диалог с точки зрения софинансирования федерацией. Мы снимаем с жильцов нагрузку по обустройству коммуникаций, а значит удешевляем стоимость жилья, при этом не теряя в качестве.

— Как вы решаете вопрос со строительством необходимых социальных объектов?

В нашу финансовую модель два детских сада и школа, запланированные в проекте КРТ в Рязани, тоже не входят. Самое главное, что это понимают власти, как регионального, так и местного уровня. Нагрузка по возведению и передаче в муниципальную собственность объектов социальной инфраструктуры очень сильно увеличивает себестоимость проекта, и мы не сможем пройти андеррайтинг у банков: наша цена будет выше рыночной по региону.

Но мы идем на встречу власти и делаем то, что в наших силах. Например, готовим за свой счет проекты социальных объектов, формируем земельные участки и проектную документацию к ним, чтобы передать проект в муниципалитет, а город или область затем приняли участие, выделяя деньги на строительство из бюджета. Таким образом на территории Рязани и Тулы строится большое количество социальных объектов. Застройщик с ценой меньше 100 тысяч рублей за кв м не может брать на себя нагрузку по строительству социальных объектов. Это работа ради работы.

Строительную отрасль не нужно заворачивать в бараний рог. Это локомотив экономики региона. Если стройка загнется, куча смежных отраслей тоже умрет. Мы прошли этот «парад» в 2020 и 2022 году, когда у нас в регионе маленькие и крупные заводы ЖБИ просто умирали — у них не было рынка сбыта, т. к. строители не выводили новые проекты.

— Насколько актуален для группы компаний вопрос цифровизации? Внедряет ли «ЕДИНСТВО» какие-либо решения «умного дома» или рассматривает их внедрение?

— В целом, по вопросам цифровизации мы в передовиках в Рязанской, Тульской области. Это неотъемлемая часть нашей жизни. Кульман и ватман уже ушли в прошлое. Внедрения многих цифровых программ требует от нас государство: ТИМ-технологии, электронный документооборот будут обязательными для всех застройщиков. Мы в этой тенденции идем в общей колонне.

Что касается системы «Умный дом», то в том или ином виде она внедряется достаточно давно. Когда-то, еще в далеком 2016 году был конкурс на лучшую новостройку под эгидой Минстроя, и уже тогда мы принимали участие с проектом, реализованным годом ранее.

Думаю, в будущем многое уйдет в онлайн, начиная с презентаций и заканчивая оформлением документов по приемке объектов. Цифровизация будет основным трендом.

— Чем вы гордитесь по итогам 2022 года и ставите ли сверхцели на 2023 год?

— Гордимся тем, что выжили, не сорвали сроки, не бросили работу по новым перспективным площадкам. Поставили, несмотря на непростые периоды, планы. Сейчас мы их реализуем. В целом, удалось после всех потрясений войти в нормальный, рабочий режим. В конце года надеемся собраться и вновь составить планы на ближайшую трехлетку.

Подписаться на новости портала Всеостройке.рф

Новости по теме

МТС: умные здания остаются, закрыли только направление «Умная квартира»

Павел Федосов, руководитель центра IoT МТС, эксклюзивно для портала Всеостройке.рф и канала «Альянс Цифровых Лидеров в стройке» прокомментировал новости.

02-01-2025 13:34