07.11.2026 12:00
Октябрь показал резкое снижение спроса на новостройки после изменения семейной ипотеки. Почему покупатели реже заключают сделки, а девелоперы сокращают запуск новых проектов.
Октябрь стал для рынка недвижимости проверкой на прочность. Сбербанк выдал в 3,1 раза меньше ипотеки на новостройки, чем месяцем ранее. В Москве и Подмосковье количество зарегистрированных сделок сократилось на 37% к прошлому году, но оценочная цена проданного квадратного метра продолжила расти. Банки, покупатели и застройщики встретили новые условия семейной ипотеки по-разному. Сопоставляем цифры «Домклик», DataFlat и ДОМ.РФ — и разбираемся, где спрос действительно ослаб, а где изменилось лишь соотношение показателей.
В октябре Сбербанк оформил ипотеку на 214 млрд рублей. Еще в сентябре было 445,5 млрд. Разница — 231,5 млрд рублей, или 52% за месяц. Итоги 5 ноября опубликовал аналитический центр «Домклик».
Сильнее всего просело кредитование строящегося жилья. На новостройки пришлось 88 млрд рублей, в 3,1 раза меньше сентябрьского объема. Доля этого сегмента в выдачах Сбербанка снизилась с 62 до 41,1%. У готового жилья картина иная. На вторичном рынке банк выдал 71,1 млрд рублей — почти столько же, сколько месяцем ранее. В общей структуре ипотеки доля готовых квартир достигла 33,3%.
Таблица 1. Как изменилось ипотечное кредитование Сбербанка в октябре 2026 года*
| Показатель | Октябрь | Динамика |
|---|---|---|
| Все ипотечные выдачи | 214 млрд руб. | −52% к сентябрю |
| Кредиты на новостройки | 88 млрд руб. | Снижение в 3,1 раза |
| Семейная ипотека | 68,4 млрд руб. | Снижение в 4,4 раза |
| Рыночные программы | 113,7 млрд руб. | Второй месяц выше 110 млрд руб. |
| Ипотека на готовые квартиры | 71,1 млрд руб. | Почти без изменений за месяц |
*Источник: аналитический центр «Домклик», публикации от 3 и 5 ноября 2026 года. Показатели относятся исключительно к Сбербанку. Категории кредитования по типу недвижимости и ипотечной программе пересекаются, поэтому суммировать все строки нельзя.
Сентябрь был необычно активным: семьи старались успеть оформить кредит до вступления новых правил в силу. Поэтому сравнение октября с этим месяцем неизбежно дает резкий перепад.
Падение на 52% относится только к выдачам Сбербанка. Распространять его на все российские банки некорректно. Для этого потребовалась бы общерыночная статистика ЦБ за октябрь. Зато банковские данные уже позволяют увидеть, в каких сегментах произошло наиболее резкое изменение.
С 1 октября условия «Семейной ипотеки» стали различаться по числу детей и региону покупки. Изменились не только ставки, но и предельные суммы льготного кредита. Семья с одним ребенком младше семи лет теперь может рассчитывать на ставку 10% в большинстве регионов и 12% в Москве, Санкт-Петербурге и двух столичных областях. Если детей двое и хотя бы один не достиг семи лет, ставки составляют 8 и 10% соответственно.
Для семей с тремя и более детьми предусмотрена более низкая ставка — от 2 до 8% в зависимости от состава семьи и региона. Особые правила есть, например, для семей с ребенком с инвалидностью.
Государство субсидирует процентную ставку в течение максимум 15 лет, хотя банк вправе выдать кредит на больший срок. Для части семей новые параметры означают ощутимое увеличение платежа по сравнению с прежними 6%. В октябре Сбербанк выдал семейной ипотеки на 68,4 млрд рублей — в 4,4 раза меньше, чем в сентябре. На результат повлияли сразу два обстоятельства: заемщикам пришлось учитывать новые ставки, а многие, кто мог, завершили оформление еще до 1 октября.
Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка, также связывает октябрьскую коррекцию с изменениями программы. Но опубликованная статистика не показывает, сколько покупателей отказались от сделки из-за новой ставки, а сколько просто оформили кредит раньше.
Разделить эти группы можно будет лишь по итогам нескольких месяцев. Пока октябрьские цифры описывают резкий спад выдач после сентябрьского ажиотажа, но не измеряют число семей, окончательно ушедших с рынка.
Подробнее о действующих требованиях и причинах отказа банков — в материале портала Всеостройке.рф о семейной ипотеке в 2026 году.
В октябре доля рыночных программ в ипотечных выдачах Сбербанка впервые более чем за два года превысила половину — 53,1%. Льготным программам осталось 46,9%. В рублях это 113,7 млрд против примерно 100,3 млрд соответственно.
На первый взгляд рыночная ипотека вышла вперед. Но лидерство в долях еще не означает приток новых заемщиков. С июля этот сегмент ежемесячно держится выше 100 млрд рублей, а в сентябре и октябре — выше 110 млрд. Основное изменение произошло на стороне льготных программ. Сбербанк стал выдавать существенно меньше субсидируемых кредитов. Поэтому даже при сравнительно стабильном объеме рыночной ипотеки ее удельный вес вырос.
Для покупателя важнее ставка и будущий платеж, чем процентная доля той или иной программы в банковском отчете. И этот показатель пока нельзя считать характеристикой всей России, речь идет о выдачах одного кредитора.
Спад виден и в зарегистрированных сделках Московского региона. В октябре DataFlat насчитала 8 817 розничных продаж квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам прав в Москве, Новой Москве и Московской области.
За месяц число регистраций уменьшилось на 19%, а к октябрю 2025 года — на 37%. Наиболее глубокое снижение пришлось на Новую Москву (−51% за год). В старых границах столицы зарегистрировали на 44% меньше сделок, в Подмосковье — на 26%.
Таблица 2. Продажи новостроек Московского региона в октябре 2026 года*
| Территория | Сделок | К сентябрю | За год |
|---|---|---|---|
| Москва в старых границах | 3 312 | −13% | −44% |
| Новая Москва | 1 138 | −25% | −51% |
| Московская область | 4 367 | −20% | −26% |
| Всего | 8 817 | −19% | −37% |
*Источник: DataFlat, 5 ноября 2026 года. Учитываются зарегистрированные розничные ДДУ и уступки на квартиры и апартаменты.
Падение затронуло все три территории, но разрыв между ними заметен. Поэтому единая цифра по столичной агломерации скрывает разные условия для продавцов и покупателей. Доля договоров с ипотекой тоже снизилась: с 66% в сентябре до 62% в октябре. В Москве в старых границах заемные средства использовались в 49% сделок, в Новой Москве — в 77%, в Подмосковье — в 68%.
У покупателя квартиры в дорогом московском проекте больше вариантов оплаты без стандартной ипотеки, чем у семьи, приобретающей жилье в массовом сегменте. Но из приведенных долей нельзя вывести, сколько договоров заключалось за собственные деньги или в рассрочку. Есть и нюанс учета: DataFlat относит сделку к месяцу регистрации в Росреестре. На результат влияют сроки оформления документов и выход новых корпусов в продажу.
Значит, снижение на 37% точно характеризует зарегистрированные сделки в Московском регионе, но не продажи новостроек по всей стране.
В деньгах спад оказался менее глубоким, чем по количеству договоров. Октябрьская оценка законтрактованной выручки застройщиков Московского региона — 185,4 млрд рублей: минус 16% к сентябрю и 25% к октябрю прошлого года. Средняя оценочная цена проданного квадратного метра, напротив, оказалась выше на 16% за год. Это не парадокс, если учесть способ подсчета.
DataFlat ориентируется на открытые прайс-листы на дату ДДУ или бронирования. Индивидуальные скидки и дополнительные условия сделки могут не попасть в расчет.
Кроме того, 185,4 млрд рублей — оценка стоимости заключенных договоров, включая будущие платежи. Называть эту сумму уже поступившей на счета девелоперов выручкой нельзя. По той же причине рост оценочной цены квадратного метра не доказывает подорожания одинаковых квартир на 16%.
Среднее значение меняется вместе с составом продаж: в каком районе купили жилье, какого оно класса и площади, на какой стадии находится дом. Тем не менее для застройщиков итог чувствительный, более высокая средняя цена не компенсировала потерю договоров. Особенно остро это ощущается в проектах, где продажи должны обеспечивать плановое наполнение эскроу-счетов и поддерживать условия банковского финансирования.
В октябре застройщики начали продажи в новых проектах совокупной площадью 3 млн кв. м. Это на 32% меньше октября прошлого года и на 19% меньше сентября. За январь–октябрь набралось 32,1 млн кв. м — на 1% ниже результата десяти месяцев 2025 года. Такие цифры приводит Аналитический центр ДОМ.РФ.
Разворот произошел быстро. После семи месяцев запуски опережали прошлогодние на 11%, после восьми — на 6%, после девяти — на 5%. К концу октября преимущество исчезло. В десяти крупнейших строительных регионах стартовали проекты на 14,1 млн кв. м (−10% за год), тогда как остальные субъекты вместе прибавили 8%, до 18 млн кв. м.
Есть и противоположные примеры. Московская область увеличила запуски на 44%, Ленинградская — на 42%, Башкортостан — на 37%. Около 40% новых запусков по стране связано с КРТ и очередями уже строящихся жилых комплексов.
Почему девелоперы не останавливают все проекты одинаково? Новую площадку можно придержать на стадии подготовки. С уже запущенным жилым комплексом сложнее: действуют обязательства перед покупателями, ведется строительство, требуется финансировать инфраструктуру. Но связывать сокращение запусков исключительно с новыми правилами семейной ипотеки было бы неверно.
Решения о строительстве принимают задолго до выхода квартир в продажу. На них влияют стоимость заемных денег, разрешительная документация, остатки непроданного жилья и прогноз реализации. Октябрь лишь сделал осторожность компаний заметнее в статистике.
Меньше заключенных ДДУ — потенциально медленнее пополняются счета эскроу. Для девелоперов, которые строят за счет банковского проектного финансирования, эта связь имеет прямое денежное выражение.
При полной оплате квартиры средства покупателя зачисляются на эскроу-счет. Если договор предусматривает рассрочку, деньги поступают частями. Для банка имеет значение, насколько накопленный объем соответствует параметрам кредитного договора.
Когда продажи отстают от плана, покрытие проектного кредита средствами эскроу может оказаться ниже ожидаемого. Если ставка по договору зависит от этого показателя, обслуживание долга обходится дороже.
В действующем проекте это заставляет пересматривать денежный график. При подготовке нового — заново считать, выдержит ли проект запланированные сроки реализации и обслуживание кредита. Иногда разумнее перенести старт, чем выходить на рынок с неустойчивой финансовой моделью.
По данным на 1 июля 2026 года, задолженность российских застройщиков по проектному финансированию достигла 10,85 трлн рублей, а общий объем средств на счетах эскроу составил 7,55 трлн рублей. Эти показатели характеризуют масштаб зависимости жилищного строительства от банковского кредитования. Стоимость обслуживания задолженности зависит от финансовых параметров конкретных проектов, включая объем средств, накопленных на соответствующих эскроу-счетах. Подробнее эти показатели и их влияние на строительный рынок ранее разбирал портал Всеостройке.рф в материале о долгах застройщиков.
При этом слабые продажи одного месяца не означают, что каждый застройщик столкнулся с ростом расходов по кредиту. Реальная нагрузка определяется условиями банка и ситуацией в конкретном проекте.
Новых запусков стало меньше, но строящийся портфель остается крупным. На 1 ноября он достиг 121,5 млн кв. м, прибавив с начала года 4,9 млн кв. м. Это показатель ДОМ.РФ. Для сегодняшнего покупателя выбор не исчезает. Квартиры по-прежнему предлагаются в корпусах, стройка которых началась раньше. Сокращение запусков отражается на рынке не сразу.
Если пауза затянется, ее последствия проявятся через несколько лет — когда не начатые сегодня дома могли бы выйти в продажу или получить разрешение на ввод. Поэтому будущий баланс зависит от темпов запуска, сроков строительства и объема нераспроданного жилья.
Универсального сценария здесь нет. Там, где предложение велико, снижение числа новых проектов может снять часть избыточного давления. При дефиците выбора длительная пауза, наоборот, способна поддержать рост цен. Общероссийский дефицит из октябрьских цифр не следует.
Вторичный рынок в октябре выглядел устойчивее по выдачам Сбербанка, хотя и там покупатель зависит от стоимости рыночного кредита:
Однако говорить о массовом переходе с новостроек на готовое жилье рано. Сопоставление двух рядов выдач не показывает, менял ли конкретный покупатель свой выбор. И дорогая рыночная ипотека продолжает ограничивать спрос на вторичные квартиры.
Ноябрь покажет, каким окажется спрос после первого месяца работы новых ипотечных правил. Сейчас важны три вопроса:
Быстрого и одинакового снижения цен ждать не стоит. Одни проекты могут предложить адресные скидки, другие — ограничить вывод новых квартир, если спрос недостаточен.
Для оценки ситуации понадобятся зарегистрированные сделки, цены сопоставимых квартир, фактические поступления на эскроу и статистика новых запусков. Одного показателя ипотечных выдач недостаточно.
Октябрьские данные не складываются в единую историю «рынок рухнул». В Сбербанке резко сократилась ипотека на новостройки, но кредитование готовых квартир осталось примерно на прежнем уровне. В Московском регионе зарегистрировали на 37% меньше первичных сделок, чем год назад, и на четверть снизилась оценочная стоимость заключенных договоров.
На уровне всей страны уменьшились запуски новых проектов, хотя объем уже строящегося жилья остается высоким. Покупателям по-прежнему мешает дорогой кредит, застройщикам приходится внимательнее рассчитывать продажи и финансовую нагрузку.
Следующие месяцы прояснят, был ли октябрь преимущественно откатом после сентябрьского ажиотажа или началом более долгой перестройки спроса. Пока убедительных данных для окончательного вывода нет.
Как вы считаете, что поможет восстановить спрос на квартиры — снижение ипотечных ставок или пересмотр цен на новостройки?
Где квартиры на первичном рынке стоят на несколько миллионов рублей дороже, а где цены практически сравнялись? Исследование Аналитического центра портала Всеостройке.рф на 30 октября 2026 года.
05-11-2026 11:00Аналитики связывают снижение с охлаждением спекулятивного спроса и завершением строительного сезона.
02-11-2026 17:00Альфа-Банк ожидает ввод МКД на уровне 45 млн кв. м. в 2026 году, около 43 млн в 2027-м и 42–44 млн в 2028-м. Возвращение к уровню 2025 года допускает лишь в 2029–2030 гг.
02-11-2026 14:30Как кризис девелопмента в Китае, индийский строительный бум и дорогая логистика в России определяют глобальную картину рынка.
02-11-2026 14:20
7 
4 
4 
4 
Там в середине XX века при участии советских архитекторов в городе создавались объекты в стиле сталинского ампира.
07-11-2026 12:30
За обновление фасадов, кровли, куполов, крестов и смотровых площадок отвечали более 500 человек.
07-11-2026 11:30
«Если кто-то мне докажет, что Директ и другие традиционные каналы в ближайшие 3 года станут дешевле и эффективнее — я отрежу себе палец», — заявил основатель Sempre Алексей Руденко.
07-11-2026 11:00
Правительство распространило действующую льготную программу на Крым и Севастополь.
07-11-2026 10:55
От ретрофутуризма «Космической одиссеи» до скрытых смыслов в домах из фильма «Паразиты».
07-11-2026 10:00
Квартира — микс минимализма, личных воспоминаний и интерьерных парадоксов. Здесь соседствуют советский ковер, камень с Камчатки и поп-арт. Смотрим, как все это уживается на одной площади.
07-11-2026 9:00
НОСТРОЙ рассказал о взыскании денежных средств с членов и бывших членов СРО.
07-11-2026 8:00
Опубликован ГОСТ Р 72893-2026 «Устройство конструкций с применением изделий из ячеистых бетонов автоклавного твердения. Правила, контроль выполнения и требования к результатам работ».
06-11-2026 15:00
Друг друга находят, например, в чатах WeChat. Кто-то хочет пожить в мегаполисе, а кто-то, наоборот, уезжает из большого города поближе к природе.
2 06-11-2026 13:00 Усадьба Федора Плевако, купеческий особняк и старинная школа. Рассмотрим, какие памятники архитектуры выставлены на продажу, почему задатки достигают 2,5 млн рублей и сколько стоит восстановление.
4 06-11-2026 9:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
