ИЖС в 2025: чего ожидать собственникам и застройщикам?

Редакция портала Всеостройке.рф рассказала про основные нововведения.

В 2025 году изменились правила строительства и оформления частных домов.  Новые законы, вступившие в силу, затрагивают все этапы – от проекта до эксплуатации.  Давайте разберемся, что нужно знать собственникам и застройщикам.

Эскроу-счета для ИЖС

С марта 2025 года для строительства частных домов применяется механизм проектного финансирования, аналогичный тому, который используется при строительстве многоквартирных домов с 2019 года. Вступление в силу нового закона означает, что деньги покупателя будут храниться на специальном эскроу-счете до завершения строительства и регистрации права собственности. Строительство без эскроу по-прежнему возможно, но ипотека на такие дома недоступна. Запуск эскроу на ИЖС может привести к росту стоимости загородной недвижимости.

Главная цель – защитить покупателей от мошенничества и ситуаций, подобных тем, что возникали с обманутыми дольщиками. 

Основные изменения:

• Деньги заказчика хранятся на эскроу-счете до регистрации дома в собственность;
• Подрядчик финансирует работы из собственных средств или кредитов;
• Деньги хранятся на счете не более шести месяцев после завершения строительства (в соответствии с договором стройподряда);
• Разрешение споров (досрочное прекращение договора) – в стандартном порядке (соглашение или суд);
• Строить по новой схеме могут только компании из Единого реестра застройщиков.

Эти изменения существенно меняют правила игры на рынке загородной недвижимости.

Три года на освоение участка

С 2025 года владельцы участков в черте города и садовых товариществ получают три года на их освоение (ФЗ №307). В противном случае земля может быть изъята. Новые правила освоения земельных участков вступают в силу с 1 марта 2025 года.  Для участков, приобретенных после этой даты, трехлетний срок освоения начинается с момента регистрации права собственности. Для уже имеющихся участков отсчет ведется с 1 марта 2025 года.

Правительство также подготовило проект постановления, который определяет признаки неиспользования земли. 

Критерии неиспользования:

• Отсутствие жилого строения на участке более 5 лет (если в разрешении не указано иное);
• Запущенное состояние дома (разрушенная крыша, стены, фундамент, отсутствие окон) более 5 лет (кроме случаев аварийности и запланированной реконструкции);
• Захламленность или сильный зарос участков (более 50% для садовых участков).

Требования к освоению:

Освоение включает уборку мусора, расчистку растительности (кроме элементов озеленения), осушение/увлажнение, земляные работы (в соответствии с целевым назначением участка). После трех лет участок должен быть использован по назначению (строительство, сельское хозяйство и т.д.).

Штрафы за неиспользование:

За нарушение грозит административный штраф от 1% до 1,5% от кадастровой стоимости участка, но не менее 20000 рублей.

Изъятие земли – крайняя мера. Сначала собственнику выдают предписание об устранении нарушений с предоставлением времени на исправление. При первом нарушении штрафа не будет. Если нарушения не устранены, Росреестр уведомит местные власти, которые могут обратиться в суд с требованием об изъятии и продаже участка на торгах. Весь процесс от нарушения до возможного изъятия может занять 5-7 лет.  Изъятие участков, приобретенных после 1 марта 2025 года, возможно не ранее марта 2028 года.

Налог на капитальные хозяйственные постройки

С 2025 года года введен налог на капитальные хозяйственные постройки, такие как бани, сараи, теплицы и туалеты, имеющие фундамент. Налог рассчитывается от 0,1% до 0,3% кадастровой стоимости. Временные и мобильные сооружения без фундамента налогом не облагаются.  

Исключение также составляют постройки для личного подсобного хозяйства площадью до 50 квадратных метров.

Программа социальной газификации продлена на 2025 год

Многие семьи в садовых товариществах не могут подключиться к газу из-за ограничений программы газификации. Президент В.В. Путин поручил расширить программу, чтобы обеспечить доступ к газу для домов в СНТ, проведя газовые сети до границ участков.

Правительство выделило дополнительно 1 миллиард рублей на субсидии для льготных категорий граждан на покупку и установку газового оборудования. Субсидии до 100000 рублей могут получить: многодетные семьи, малоимущие, инвалиды I группы и их опекуны, ветераны ВОВ, участники СВО и члены их семей.

В рамках программы социальной газификации бесплатна только прокладка газопровода до границы участка. Подключение к дому и оборудование обходятся в 50-150 тысяч рублей (плюс около 100 тысяч рублей за оборудование). Стоимость зависит от потребления газа.  Экономия на отоплении по сравнению с электричеством (15-30 тысяч рублей в месяц для дома 100-200 кв.м) позволит окупить затраты на газификацию примерно за полтора-два года. Затраты на отопление таких домов газом составят от 3-5 тыс. руб. 

Кадастровый учет и регистрация домов

С весны 2025 года эксплуатация частных домов разрешена только после их кадастрового учета и регистрации права собственности. Росреестр усилил контроль, и за нарушения предусмотрены штрафы:  от 1500 до 2000 рублей для граждан, от 3000 до 4000 рублей для должностных лиц и от 30000 до 40000 рублей для юридических лиц.

Дачная амнистия

В 2025 году действие «дачной амнистии» распространяется на таунхаусы, дуплексы, а также бани, летние кухни и другие хозяйственные постройки, жилые двухсемейные дома блокированной застройки без документов. Для упрощенной регистрации таких объектов необходимо: наличие учета в техническом или государственном реестре до 1 января 2013 года и право собственности на земельный участок.

Рост платежей за вывоз мусора

В Подмосковье резко выросли платежи за вывоз мусора из СНТ – в среднем вдвое, а местами и в пять раз. Это связано с переходом на оплату по нормативу, установленному на уровне 0,004 куб. м на 1 кв. м земельного участка в год для всех СНТ.  Теперь оплата возможна как по нормативу, так и по фактическому объему вывезенного мусора.

Новый онлайн-сервис

Кроме того, появился новый онлайн-сервис «Земля просто», который упрощает оформление документов для владельцев загородной недвижимости. Сервис автоматически создает точную схему расположения участка, используя данные из государственных баз, сокращая сроки оформления и минимизируя ошибки. Через сервис также можно подавать заявки на предоставление участка, подписывать и получать документы в электронном виде.

Ранее мы также писали о том, что такое аренда с правом выкупа: преимущества и особенности и о ЕГРН выписке: что это за документ и зачем его получать?