Эксперты о наболевшем вопросе апартаментов: «Всех под одну гребенку причесать уже невозможно»
Игроки рынка недвижимости поделились мнениями, как можно решить проблему этого сегмента недвижимости, и как они относятся к инициативе запрета рекламы апартаментов под видом жилья.
Проблема апартаментов зреет уже не первый год: законодатели все никак не могут определиться, давать ли апартаментам статус жилой недвижимости, а власти субъектов готовы запрещать строительство апартаментов на региональном уровне из-за нескончаемого потока жалоб и не справляющейся с увеличивающимся потоком горожан инфраструктуры. Очередные инфоповоды рынку подкинули на днях: в Минстрое заявили, что в законодательстве наконец-то появится официальное понятие этого вида недвижимости, однако, увы, к жилью его так и не приравняют. Еще один повод для обсуждения: в Госдуме готовят законопроект о запрете рекламы апартаментов под видом жилья — дескать, девелоперы часто вводят в заблуждение покупателей.
Куда мы все идем и какое будущее ждет этот популярный, и, скажем прямо, маржинальный для девелоперов продукт? Об этом портал Всеостройке.рф поговорил с игроками рынка, которые строят, продают и анализируют сегмент апарт-комплексов.
Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well считает, что подход к этому вопросу должен быть принципиально иной, чем есть сейчас у законодателей.
— Давайте определимся с дефинициями. Есть различные виды апартаментов. Если это псевдожилье — можно поднимать вопрос о статусе жилья. Но если это рекреационные или сервисные апартаменты, то это четко гостиничный сервис и развитие инфраструктуры туризма. Это не жилье, это коммерческая недвижимость. Отличный, кстати, инструмент для инвесторов, — говорит эксперт.
По его словам, сервисные апартаменты в Санкт-Петербурге по-прежнему занимают наибольшую долю – на этот сегмент приходится 68% юнитов в проектах, стартовавших в 2023 году, по данным компании Nikoliers.
— Я убежден, что ограничения должны в первую очередь иметь смысл. Многофункциональный комплекс с апарт-отелем в нашем случае представляет собой девелоперский проект, который сам по себе несет хорошую нагрузку: это создание качественной инфраструктуры для растущего российского туризма, это привлечение различных видов бизнеса для развития конкретной территории, это благоустройство – все это весьма затратно с точки зрения девелопера. Вспомним и об НДС, который увеличит стоимость на 20%. Мы понимаем, что рынок пока еще не насыщен, что такие проекты городу нужны — зачем создавать новые сложности? — задается вопросом Грудин.
«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»
Читать интервью
«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»
Читать интервью Он считает, что урегулировать рынок апартаментов может только квалифицированный подход.
— Всех под одну гребенку причесать уже невозможно — этот рынок сложился и имеет свою структуру, свои векторы развития. Каждое из направлений необходимо рассматривать обособленно, — убежден генеральный директор компании Formula City.
Региональные девелоперы говорят, что тоже внимательно следят за развитием темы определения апартаментов. Своим мнением поделился Антон Амелин, директор по управлению девелоперскими проектами группы «Голос Девелопмент» (Челябинск).
— Пожалуй, как и любой другой застройщик, мы заинтересованы в том, чтобы появилась возможность перевода апартаментов в статус жилой недвижимости. Сейчас мы строим в Челябинске наш первый комплекс апартаментов по тем же самым нормативам, что и любой жилой проект. И если закон всё-таки предоставит возможность смены статуса, у нас будут все условия для этого. Внимательно следим за обсуждениями данного вопроса, — рассказывает Амелин.
Он подчеркивает, что указанный проект группа строит в классе бизнес, которой важнее сервис, чем повышенные коммунальные платежи.
— Мы привлекли к созданию интерьеров итальянских дизайнеров, которые работали над музеями Ferrari. Мы организуем круглосуточный сервис, который свойственен дорогим отелям. Мы предложим резидентам собственный зал для сквоша, кафе, площадку для презентаций и деловых встреч. Это сказывается на стоимости недвижимости и формирует особую целевую аудиторию. Для неё не столь важны возможность прописаться или сумма коммунальных платежей. Гораздо важнее сервис, эстетика, локация в центре города, статус, — объясняет эксперт.
При этом, как он утверждает, и стоимость коммунальных услуг для будущих жильцов можно существенно снизить еще на этапе проектирования.
— Многое ведь зависит от технологий строительства и инженерных сетей внутри самого здания. В нашем случае это и собственная крышная котельная, и возможность подключения функций «умного дома». Всё в конечном счёте помогает экономить ресурсы. А запрет на рекламу апартаментов под видом жилья нас не беспокоит. Своим клиентам мы изначально четко и открыто проговариваем особенности данного типа недвижимости. Внимательно следим, чтобы в информационных, рекламных и промо-материалах был корректно указан статус проекта. Поэтому будущие резиденты осознанно выбирают апартаменты для проживания, — подытоживает представитель регионального девелопера.
Еще один эксперт солидарен с коллегами и считает, что девелопер должен нести ответственность за характеристики, которые он указывает в рекламных материалах, чтобы не вводить своих клиентов в заблуждение. Об этом заявляет Шичанина Наталья, директор по продажам Sense.
— Более того, такие обманчивые формулировки все равно быстро раскрываются, нанося ущерб в том числе и репутации застройщика. Формат апартаментов имеет свои преимущества, которые можно и нужно раскрывать, чтобы заинтересовать определенную аудиторию, — уверена Шичанина.
К несомненным плюсам она относит более привлекательную стоимость — разница в сравнении с квартирами может достигать 15%.
— Также такие проекты отличаются хорошей инфраструктурной составляющей, а также удобными и востребованными локациями. При этом кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем квартир, что позволяет отчасти нивелировать разницу в налогах на имущество, — перечисляет представитель Sense.
По всем этим причинам недостатки апартаментов легко нивелируются плюсами.
— Стоимость коммунальных услуг будет напрямую зависеть от набора сервисов и услуг, которые предлагаются управляющей компанией. В премиальных апартаментах стоимость обслуживания может превышать 300 рублей за кв. м, что обусловлено высоким уровнем сервисов и наличием современных технологий в эксплуатации недвижимости. Однако, в качестве преимуществ апартаментов мы выделяем привлекательную стоимость, возможность свободной перепланировки, расположение, сервисные услуги и многое другое, — говорит Шичанина.
Другие игроки рынка говорят, что изменения в законодательство необходимо вносить в первую очередь из-за жильцов апарт-комплексов, которые не могут пользоваться социальной инфраструктурой своих локаций. Таким мнением поделился Олег Дедков, управляющий партнер «Живой Комплекс LES».
— Мне кажется, что разумно ввести в законодательство апартаменты как отдельный тип недвижимости, например «гостиницы долговременного проживания», как уже сделано с наемными домами и общежитиями. Этот статус должен позволить зарегистрированному в апартаментах собственнику или нанимателю пользоваться городской социальной инфраструктурой: поликлиниками, школами и детскими садами, — говорит Дедков.
Он уверен, что возможные обязательства по возведению объектов городской социальной инфраструктуры в натуральном выражении в отношении застройщиков апартаментов абсолютно нецелесообразны.
— Однако их можно заменить на соответствующие платежи в городской бюджет. Причем подобные обязательства могут быть компенсированы полностью или частично за счет размещения в апартаментных комплексах нежилых помещений социального и бытового назначения: лечебно-оздоровительного, учебно-образовательного, досугового и спортивного, — рассуждает эксперт.
Есть свой выход и у ситуации с коммунальными платежами.
— Единственное решение — это законодательно определить статус апартаментов и либо приравнять их к жилью в части коммунальных тарифов, либо ввести отдельную ценовую категорию — между коммерческой и жилой недвижимостью. Подобное решение должно устроить и органы власти, и покупателей, и ресурсоснабжающие организации, — уверен Дедков.
Но не все игроки рынка считают, что апартаменты действительно пригодны для проживания. Такое мнение высказывает Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties.
— У нас четко прописаны требования, которым должно соответствовать жилое помещение. Законодатели сегодня создали условия и требования, согласно которым строительство жилья было комплексным. Так, оно должно иметь всю необходимую инфраструктуру: от парковок до школы и поликлиники. К апартаментам таких требований не предъявляют, а потому, зачастую, не проходят по этим критериям. Так что маловероятно, чтобы их признали жильем. На мой взгляд, апартаменты стоит рассматривать исключительно как инвестицию или способ получения пассивного дохода от сдачи, но не как жилье, — категоричен эксперт.
И совершенно полярное мнение у генерального директора брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрия Долгова.
Он отмечает, что возможные обязательства по социальной инфраструктуре автоматически сделают цены на апартаменты на порядок выше.
— Да, мы считаем, что апартаменты должны иметь статус жилья, так как люди в апартаментах живут, как и в обычных квартирах. В апартаментах есть все необходимое, плюс дополнительно усилены меры пожарной безопасности. Статус нежилого помещения сомнителен. В случае, если застройщика обяжут возводить дополнительно социальные объекты и признают апартаменты жилыми помещениями, то разницы в стоимости как сейчас не будет. Но социальные объекты, безусловно, необходимы, — говорит Долгов.
Отметим, недавний возврат НДС уже сделал строительство апартаментов менее рентабельным. Если статус жилья в Госдуме давать не собираются, то, вероятно, речь вскоре зайдет об очередном ограничении, которое, возможно, и вовсе поставит под вопрос существование этого вида недвижимости. «Строить нельзя запретить» — где поставить запятую?
Представители бизнеса высоко оценивают приоритет внедрения технологий.
03-12-2024 12:25 С помощью данного инструмента от Стэнфордского университета можно оценить и сравнить уровень развития и внедрения технологии в 36 странах мира по 42 показателям.
02-12-2024 18:00 За счет сокращения времени на измерения и уменьшения количества ошибок, рассказали порталу Всеостройке.рф в компании «ЛИИС».
02-12-2024 11:00 Ритейл хотят обязать внедрить оплату цифровыми рублями с 1 июля 2025 года, но инфраструктура для этого отсутствует.
02-12-2024 9:30 Какая недвижимость находится в собственности Елены Ваенги, рассказывает Портал Всеостройке.РФ.
06-12-2024 18:50 Редакция портала Всеостройке.рф о том, что происходит с застройщиками после поднятия ключевой ставки.
06-12-2024 18:35 Редакция портала Всеостройке.рф о том, как отмена обязательных строительных нормативов повлияет на качество строительства жилой недвижимости.
06-12-2024 18:20 Редакция портала Всеостройке.рф про новые особенности и последствия банкротства военнослужащих.
06-12-2024 18:15 
