Компания Sminex: как Алексей Тулупов прошел путь от «хлебного короля» до столичного девелопера

Кто стоит за успехом крупнейшего застройщика элитного жилья на рынке Москвы.

Сегодня Алексея Тулупова называют одним из самых успешных российских предпринимателей. Свой путь он начинал консультантом по недвижимости, а в итоге основал собственную компанию Sminex. С 2007 года девелопер реализовал более 100 проектов площадью почти 12 миллионов «квадратов».

Слияния и поглощения

Алексей Тулупов родился в 1975 году в Москве. Будущий предприниматель окончил школу с углубленным изучением немецкого языка. И почти сразу пошел работать консультантом в столичную компанию оптовой и розничной торговли «Комс». С 1995 по 1997 год Алексей занимал должность директора «Виртус», где разрабатывали строительные проекты, что позволило ему получить опыт управления бизнесом.

В 1997 году Тулупов перешел в компанию «Росбилдинг». Там он находился на ключевых позициях: заместитель генерального директора, генеральный директор «Росбилдинг-Девелопмент», генеральный директор ООО «АН Росбилдинг» и президент ЗАО «Инвестиционная компания «Росбилдинг»». Молодого специалиста уже тогда заметили в бизнес-сообществе.

Деятельность «Росбилдинга» впечатляла даже по меркам того времени. Компания «оптом» скупила столичные универмаги: «Бухарест», «Перовский», «Первомайский», «Смена», «Белград» – всего 22 магазина. Впоследствии их перепродали по отдельности.

В нулевых в «Росбилдинге» заинтересовались предприятиями легкой промышленности. Так, в собственности оказались ткацкая фабрика им. Петра Алексеева, кожевенный завод «Рускон», швейная фабрика «Радуга» и другие. В дальнейшем территории здесь застраивали другими объектами.

Модель ведения бизнеса «Росбилдинга» сейчас называют агрессивной. Управленцы шли по пути слияний и поглощений, что давало возможность выкупить контрольный пакет акций предприятия. 

«Реальный кеш»

После ликвидации «Росбилдинга» Алексей Тулупов начал строить собственный бизнес. В 2007 году он основал девелоперскую компанию Sminex, в активах которой оказались как офисные объекты, доставшиеся по наследству от «Росбилдинга», так и несколько предприятий пищевой промышленности. Тогда же он приобрел 93% акций Коломенского хлебокомбината (БКХ «Коломенский»).

Интерес к этой отрасли Алексей Тулупов позже объяснил  кризисом 2008 года. Ведь спрос на офисные помещения тогда сильно упал.

«А у нас тут был реальный кеш! Еда! Вот и стал инвестировать», – говорил он.

На модернизацию предприятия ушло около десяти лет и было потрачено более 2 млрд рублей. В 2018 году к «Коломенскому» присоединился комбинат «Дедовский хлеб» в подмосковной Истре. 

В 2022 году Тулупов расширил «съедобный» бизнес: активы пополнили три фабрики в Санкт-Петербурге («Смоленская», «Муринская», «Нева») и одна в Москве («Звездная»). Последняя ранее принадлежала финской компании Fazer. Кроме того, Тулупов выкупил площадку основного в Твери производителя хлебобулочных изделий «Волжский пекарь».

В августе 2023 года «Коломенский» совершил еще одно значимое приобретение – ГК «Дарница». Это крупнейший игрок на рынке хлебопечения в Санкт-Петербурге.

Гранит, мрамор и грифон 

Когда Тулупов зарегистрировал компанию Sminex, то не перестал искать новые ниши. При этом он предпочитает не сравнивать девелопмент и пищевое производство. 

«Хлебный бизнес – операционный, девелоперский – инвестиционный. Они по сути своей совершенно разные. Мы пробовали разные направления, из чего-то что-то выросло, из чего-то нет», – отмечал он.

Так, бизнесмен открыл сети магазинов дизайнерской одежды и обуви «Модный сезон» и гипермаркетов товаров для хобби и рукоделия «Леонардо». Первый пришлось закрыть, второй – продать, окупив вложения. 

Но, по оценкам других застройщиков, Тулупову особенно хорошо удается девелопмент. Его «фишка» – внимательно вникать во все детали дела.

«То, чем славится Sminex, например, планировки, – во многом его заслуга», – отмечал директор департамента жилой недвижимости Colliers International Кирилл Голышев.

Благодаря такому подходу компания быстро завоевала популярность на рынке элитной недвижимости. Например, в 2022-м на долю Sminex приходилось 17% всех продаж в этом сегменте Москвы. В этом же году Sminex приобрел «Интеко», основанную женой бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова Еленой Батуриной, за 38 млрд рублей. Сегодня это крупнейшая сделка на рынке девелопмента с 2015 года. В состав соглашения вошли активы «Интеко» в Москве и Ростове-на-Дону, в том числе семь столичных жилых проектов общей площадью 1,4 млн кв. м в стадии проектирования и строительства. 

В 2024 году компания приобрела девелопера «Инград». В результате слияния там прошли массовые увольнения.

«Топов убрали почти всех. Большинство уволенных сотрудников – в возрасте. Полностью поменялись люди в таких блоках, как: безопасность, кадры, программисты, юристы», – сообщали наши источники.

Портфель «Инград», по информации портала Всеостройке.РФ, включал 19 проектов на 7,1 млн «квадратов», из которых планировалось продать 2,7 млн. Эти проекты не соответствовали стратегии застройщика. Наши источники в компании говорили, что одним пакетом будут проданы «Новое Медведково», «Новое Пушкино» и «Белый Grad» в Мытищах. Также на продаже находились: «Филатов луг» в новой Москве, «Одинград» в Одинцово, «Foriver Residence» и другие. 

После покупки «Инграда» портфель недвижимости Sminex достиг почти 4 млн «квадратов». В результате сделки под бренд Sminex перешли премиальные проекты: RiverSky, TopHills, Injoy, Foriver и Foriver Residence. Под брендом «Инград» остались: КутузовGrad II, Филатов Луг, Одинград Семейный, Белый Grad, Новое Пушкино, Новое Медведково, Миловидное.

В этом году стало известно, что девелоперы Sminex и «Сибпромстрой» объединились для завершения реконструкции стадиона «Торпедо» на юге Москвы, который ранее не смог закончить «Инград».

На балансе «Торпедо» – право аренды 9,3 га под спорткомплексом, который включает в себя стадион «Торпедо» на Восточной улице на юге Москвы. Еще в 2003 году планировалось провести на стадионе масштабную реконструкцию, но идею так и не воплотили.

Новый проект включает в себя не только арену на 15 тысяч зрителей, но и физкультурно-оздоровительный комплекс. Кроме того, здесь будет располагаться футбольная школа «Торпедо». Завершить основные работы планируют в декабре 2026 года.

По различным прогнозам, инвестиции в проект потребуют порядка 24 млрд рублей. Президент Sminex Алексей Тулупов тогда отмечал, что его компания выделит около 7 млрд рублей.

Одни из знаковых проектов девелопера – премиум-квартал Jazz на Сущевском валу и высотки «Реномэ» на Новослободской улице. Последний состоит из двух строений. В облике исторического пятиэтажного корпуса Heritage с помощью кирпича ручной формовки воссоздано одно из зданий кондитерской фабрики «Реномэ», давшей название проекту. А современный корпус Nouveau облицован натуральным юрским мрамором.

Сейчас компания ввела в эксплуатацию дом в «Лаврушинском», в ЖК «Ильинка 3/8» благоустраивают фасады резиденций и вскоре планируют приступить к созданию барельефа двухметрового грифона, который украсит парадный вход. Ведется работа над фасадами и в ЖК «Обыденский № 1» на престижной Остоженке. В оформлении девелопер использует натуральный известняк, малахитовый мрамор с оригинальным орнаментом и два вида гранита. Материалы и оборудование для дома доставляют из Португалии, Индии, Германии, Греции, Бельгии и других стран. Общие инвестиции в фасады составят 1 млрд рублей.

О личной жизни Алексей Тулупов не распространяется. Однако известно, что он женат, воспитывает троих детей и увлекается бегом на длинные дистанции.

Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, как молодой предприниматель Денис Морозов стал собственником ГК DOGMA, что помогло Роману Тимохину основать MR Group, и как Владислав и Дмитрий Савельевы создали ГК «Расцветай».