Крохотная однушка или роскошные хоромы: какая инвестиция выгоднее

Девелоперы поделились мнением, какое вложение быстрее «отобьется» инвестору, и на что обратить внимание при выборе доходной недвижимости.

Как ранее сообщали СМИ, в России наблюдается всплеск интереса к недвижимости класса премиум — за год рост спроса на квартиры этого сегмента составил 18%, в то время как на однокомнатное и другое подобное малогабаритное жилье спрос, напротив, снизился. Некоторую часть этих покупателей традиционно составляют инвесторы. Портал Всеостройке.рф опросил девелоперов, какая недвижимость имеет сейчас большую привлекательность для инвесторов, и какие вложения могут окупиться быстрее.

Директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова уверена, что «на вкус и цвет товарищей нет» — для любой категории недвижимости есть свои инвесторы, которых отличают друг от друга бюджет и цели.

— Профессиональных инвесторов, когда-то скупавших квартиры или апарты целыми этажами, уже нет — не потому, что они исчезли как класс, а потому, что в нынешних условиях профессионалы предпочитают диверсифицировать свой портфель активов. Тем не менее, до сих пор дальновидные покупатели вкладываются в большие квартиры семейного формата в хороших качественных проектах — это залог того, что жилье не потеряет своей ценности как минимум в горизонте 10-15 лет, — говорит Садкова.

Часть инвесторов, говорит эксперт, активно пользуется благами льготной ипотеки — такая категория предпочитает недорогое жилье.

— Есть и достаточно большая категория людей, вкладывающихся в жилье с использованием ипотеки, особенно в период активной государственной поддержки и целого ассортимента льготных ипотечных программ. Такие инвесторы отдавали свои предпочтения небольшим квартирам в массовом сегменте, которые можно в перспективе гарантированно успешно сдавать или перепродать на растущем рынке, — считает Ксения Садкова.

Руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой» Елизавета Родина говорит, что доходность премиум-актива выше, чем у актива массового сегмента.

Сергей Пахомов, Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:

«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»

Читать интервью

— Выбор формата и класса жилья зависит от инвестиционной стратегии покупателя и его финансовых возможностей. Квартиры-студии или небольшие однушки эконом и комфорт-класса пользуются спросом у молодежи, поэтому для сдачи такой квартиры подойдет район, который может быть удален от центра, но имеет хорошую транспортную доступность. Кроме того, такая недвижимость имеет минимальный порог входа и доступна для широкой покупательской аудитории, что позволяет быстрее ее продать. Для мобильных молодых людей подобная бюджетная квартира — наиболее оптимальный вариант. С другой стороны, доходность подобного актива составляет едва ли выше 7% годовых (что сопоставимо с депозитом в банке), и это с учетом достаточно высоких амортизационных издержек. Кроме того, арендаторы редко задерживаются подолгу в малогабаритном жилье, стараясь расширить жилое пространство при первой удобной возможности, — говорит она.

По ее словам, дорогую элитную и премиальную недвижимость покупают предприниматели, топ-менеджеры банков, государственных корпораций и иных компаний. Также такая недвижимость привлекает внимание покупателей из регионов. При этом спрос на премиум-класс упал в прошлом году, а в этом году девелоперы наблюдают возврат на прежние значения.

— В 2022 году спрос на дорогое жилье и в новостройках и на вторичном рынке сократился на 30-50% (в зависимости от сегмента: премиум или люкс). Но в этом году активность покупателей восстанавливается. Приобретение высокобюджетной недвижимости позволяет защитить накопления от обесценивания в результате инфляции и обезопасить их от валютных рисков. Таким образом, высокобюджетная недвижимость по-прежнему остается востребованным инвестиционным продуктом, — уверена Родина.

Эксперт советует при выборе комплекса учитывать такие критерии, как локация, в которой он возводится, транспортная доступность, концепция проекта, наличие рядом развитой социальной инфраструктуры, парков и набережных.

— Разница в цене между жильем в проектах на первой береговой линии и в той же локации, но дальше от воды, составляет порядка 15-20%. В Москве локации с доступом к воде не безграничны, поэтому недвижимости вдоль реки на первой береговой линии очень мало, она стоит дороже и имеет высокую капитализацию, — считает представитель «Главстроя».

Еще один опрошенный порталом Всеостройке.рф эксперт — Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development (ЖК «1-й Нагатинский», Москва) также советует инвесторам обратить внимание на несколько важных факторов, а не смотреть на класс жилья.

— При покупке недвижимости для инвестиций важно учитывать не столько сегмент, сколько ликвидность объекта, на которую влияет много факторов. В ТОП входят транспортная доступность, наличие собственной инфраструктуры, а также обеспеченность необходимыми социальными объектами в пешей доступности, продуманное благоустройство и наличие поблизости рекреационных зон. В частности, лучше отдать предпочтение золотой середине с точки зрения метража и планировки – например, эргономичные и функциональные двухкомнатные лоты, в том числе, евроформата – всегда пользуются популярностью, — рекомендует Коноваленко.

Олег Гулеватый, президент девелоперской компании G3 GROUP (Московский регион) солидарен с коллегами и считает самым выгодным вложением жилье с прекрасной инфраструктурой. Также он уверен, что выгоднее будет приобретать квартиру с отделкой от застройщика.

— Для инвестиций выбирайте студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры в сегменте «комфорт». При выборе ориентируйтесь не столько на метраж (хотя он тоже важен), сколько на транспортную доступность, удаленность от метро, наличие необходимой инфраструктуры (магазины, поликлиники, места для отдыха и досуга) в шаговой доступности. Если квартира изначально покупается для дальнейшей сдачи, я рекомендую покупать лот с отделкой от застройщика, таким образом вы сэкономите время и деньги на закупку строительных и отделочных материалов. В квартиру с отделкой останется приобрести только мебель и то, часто она покупается опционально, под арендатора. Ориентируясь на метраж, проанализируйте, есть ли в квартире место для хранения вещей (гардеробная, возможность поставить шкаф -купе в коридоре), для многих потенциальных нанимателей это очень важные момент, и на него обращают внимание, — уверен Гулеватый.

Этот эксперт считает, что выгоднее приобретать жилье массового сегмента в одном из городов-лидеров по доходности аренды.

— В первом полугодии 2023 года в ТОП-3 с самой высокой доходностью от аренды жилья вошли: Махачкала, Магнитогорск и Грозный. В Москве средняя годовая доходность от сдачи в аренду составляет 3,5-4% годовых, при этом срок окупаемости столичной недвижимости – 22 года, по России этот показатель в среднем – 18 лет. Средний срок экспозиции квартиры в премиум и элитном сегменте – 2-2,5 года. Учитывая такую продолжительность, а также предпродажную подготовку, которая по умолчанию является обязательной для этих сегментов, и текущий уровень доходности, для последующей сдачи оптимально рассмотреть комфорт и бизнес-класс. Все-таки недвижимость в ЖК премиум-класса покупается и рассчитана больше на собственное использование. Экономически это более целесообразно, — считает Гулеватый.

Подытоживая, наши эксперты не сошлись во мнении, какая недвижимость наиболее инвестиционно привлекательнее. Зато все были единодушны в вопросах инфраструктуры — любое жилье будет востребовано как в аренде, так и при продаже при условии наличия всей необходимой для удобной и комфортной жизни инфраструктуры.

Аналитика рынка