Купили в 2021 году — сколько могли заработать: ТОП-10 новостроек Москвы, подорожавших более чем вдвое
Аналитический центр портала Всеостройке.рф сравнил цены в более чем 30 московских проектах за пять лет. У лидера квадратный метр подорожал на 168%, а расчетные 50 кв. м — почти на 35 млн рублей.
Пять лет назад расчетный объект площадью 50 кв. м в премиальном комплексе HIGH LIFE от девелопера «Пионер» стоил около 20,8 млн рублей. Сейчас объект такой же площади оценивается уже в 55,7 млн рублей. Разница — почти 35 млн рублей.
В Sky View, застройщиком которого выступало АО «Киноцентр», номинальная прибавка оказалась еще выше — 35,7 млн рублей, а в Ever от девелопера TEKTA GROUP превысила 21 млн. Но какой рост сохранился после инфляции? И все ли покупатели квартир в новостройках 2021 года действительно могли удвоить вложения?
Аналитический центр портала Всеостройке.рф проанализировал более 30 проектов, которые вышли на московский рынок в первой половине 2021 года. По результатам исследования был составлен рейтинг жилых комплексов с наибольшим ростом средней цены предложения.
Что и как считали
В качестве исходных данных для сравнения выступил обзор рынка, опубликованный РБК 2 июля 2021 года. Он содержит сведения о 33 проектах Москвы, продажи в которых начались в первой половине 2021 года. Информацию о новинках рынка для РБК собирали специалисты компании «Метриум».
Этот материал использован только как архивный источник цен на одну дату. Рейтинг, актуализация стоимости, проверка сопоставимости предложения, расчеты и выводы выполнены аналитическим центром портала Всеостройке.рф.
Для каждого проекта сопоставлялись:
средняя цена квадратного метра, указанная в публикации РБК 2 июля 2021 года;
средняя цена квадратного метра в открытом предложении на 19 сентября 2026 года;
номинальное изменение цены;
стоимость расчетного объекта площадью 50 кв. м;
изменение стоимости после поправки на инфляцию.
Текущие показатели зафиксированы по ценам предложения в карточках проектов на ЦИАН. Это не цены заключенных сделок — фактическая продажа может пройти с дисконтом. Из выборки исключены проекты, в которых к сентябрю 2026 года остались единичные объявления. Преимущественно это квартиры с ремонтом, мебелью или другими характеристиками, не позволяющими провести корректное сравнение.
Необходимо учитывать, что стоимость на 2 июля 2021 года — не всегда цена первого дня продаж. Например, данные bnMAP о фактических ценах на старте продажHIGH LIFE, Sky View, «Мичуринского парка» и Shagal в некоторых случаях отличаются от показателей среза июля. Поэтому рейтинг сравнивает две зафиксированные рыночные точки, а не заявленные стартовые цены.
ТОП-10 новостроек Москвы, которые сильнее всего подорожали за пять лет
Места в рейтинге распределены по процентному росту средней цены предложения за 1 кв. м. Изменение стоимости условного объекта площадью 50 кв. м приведено для наглядности и не влияет на позицию проекта в рейтинге.
Таблица 1. ТОП-10 московских проектов по росту средней цены предложения с июля 2021 года по сентябрь 2026 года*
*Источник: расчеты аналитического центра портала Всеостройке.рф на основании архивных данных РБК и открытых предложений на ЦИАН по состоянию на 19 сентября 2026 года. Цены округлены.
Во всех проектах рейтинга за пять лет средняя цена квадратного метра выросла более чем в два раза. Восемь комплексов относятся к бизнес- и премиальному сегментам, а два ЖК («Мичуринский парк» и «Михалковский») представляют комфорт-класс.
Рейтинг составлен на основе данных по 33 проектам, начавшим продажи в первой половине 2021 года, и не отражает ситуацию на всем рынке Москвы.
1. HIGH LIFE: квадратный метр подорожал на 699 тыс. рублей
Первое место в ТОП-10 занял премиальный ЖК HIGH LIFE в Даниловском районе. Он расположен рядом с Павелецкой площадью. В июле 2021 года средняя цена квадратного метра в проекте составляла 415 тыс. рублей. К сентябрю 2026 года она выросла до 1,114 млн рублей.
Легко подсчитать, что за пять лет стоимость квадратного метра увеличилась на 699 тыс. рублей, а общий рост составил 168,4%. Для условного объекта площадью 50 кв. м это означает увеличение цены с 20,75 млн до 55,70 млн рублей. Номинальная разница равна 34,95 млн рублей.
В июле 2021 года проект только выходил на рынок, а в сентябре 2026-го для сравнения использовались уже актуальные предложения. Поэтому результат показывает изменение средней цены в проекте за пять лет, а не доход владельца конкретной квартиры.
О том, какие решения сегодня используют застройщики в дорогом жилье, редакция портала Всеостройке.рф рассказывала в рейтинге премиальных особенностей новых проектов.
2. Will Towers: стоимость квартиры площадью 50 кв. м выросла на 17,7 млн рублей
Второе место занял Will Towers от АО «УЭЗ» в Раменках. В состав ЖК входят три высотные башни. Средняя цена квадратного метра в проекте выросла с 249 тыс. рублей в июле 2021 года до 602 тыс. рублей в сентябре 2026 года. Это соответствует росту на 141,8%. Для расчетного объекта площадью 50 кв. м стоимость выросла с 12,45 млн рублей в 2021 году до 30,11 млн рублей в 2026 году. Номинальная прибавка составила 17,66 млн рублей.
При сравнении с другими проектами бизнес-класса следует учитывать его исходную цену в срезе за июль 2021 года. В тот период квадратный метр в ЖК стоил 249 тыс. рублей. Этот показатель ниже, чем во многих проектах из выборки. К сентябрю 2026 года цена выросла выше 600 тыс. рублей. Такой разрыв между начальным и текущим уровнем обеспечил комплексу второе место по темпу роста.
3. Ever: расчетный объект подорожал на 21,05 млн рублей
Третье место занял Ever — проект девелопера TEKTA GROUP, который находится в Обручевском районе столицы. Средняя цена квадратного метра в Ever выросла с 310 тыс. рублей в июле 2021 года до 731 тыс. рублей в сентябре 2026-го. Это соответствует росту на 135,8%. Стоимость расчетного объекта площадью 50 кв. м увеличилась с 15,50 млн до 36,55 млн рублей, а номинальная прибавка составила 21,05 млн рублей.
Ever изначально выходил на рынок как проект бизнес-класса рядом со станцией метро «Калужская». За пять лет цена квадратного метра в ЖК увеличилась на 421 тыс. рублей.
4. Sky View: стоимость объекта площадью 50 кв. м увеличилась на 35,72 млн рублей
Sky View занял четвертое место по процентному росту, но стал лидером по абсолютной прибавке. Средняя цена квадратного метра выросла с 555 тыс. до 1,269 млн рублей, или на 128,7%. Расчетная стоимость объекта площадью 50 кв. м увеличилась на 35,72 млн рублей, с 27,75 млн до 63,47 млн рублей.
При этом Sky View отличается от многих участников рейтинга, в проекте реализуются апартаменты. У них другой правовой статус, а расходы на налоги и коммунальные услуги могут отличаться от квартир. Поэтому результат Sky View корректнее сравнивать с жилыми проектами с учетом этой разницы.
Есть еще одна оговорка. По сведениям bnMAP, средняя цена при выходе Sky View на рынок составляла около 704,8 тыс. рублей за кв. м. Это выше значения из среза РБК на 2 июля 2021 года. Такой разрыв показывает, насколько сильно средний показатель зависит от даты и состава лотов в продаже.
5. AFI Tower: рост на 127,2%
AFI Tower — жилой небоскреб бизнес-класса от девелопера AFI Development на проезде Серебрякова. Здание высотой 182 метра находится рядом со станцией метро и МЦК «Ботанический сад». Фасад с плавными линиями выделяется среди окружающей застройки. Внутри ЖК предусмотрены пространства для жителей: коворкинг, фитнес-зал, библиотека и кинозал.
За пять лет средняя цена квадратного метра выросла с 265 тыс. до 602 тыс. рублей. Расчетная стоимость объекта площадью 50 кв. м увеличилась на 16,85 млн рублей.
6. «Мичуринский парк»: рост на 126,4%
«Мичуринский парк» — жилой квартал от застройщика ПИК на Озерной улице в районе Очаково-Матвеевское. До станции метро «Озерная» можно дойти пешком примерно за семь минут. В проекте предусмотрены закрытые дворы-парки, пешеходный бульвар, две школы и два детских сада.
Средняя цена квадратного метра за пять лет выросла с 219 тыс. до 496 тыс. рублей. Прирост составил 126,4% — это лучший результат среди ЖК комфорт-класса в выборке.
7. WAVE: рост на 119,7%
WAVE — квартал бизнес-класса от девелопера ЛСР в районе Москворечье-Сабурово. Комплекс возводят возле Москвы‑реки и крупных зеленых массивов. В составе — высотные корпуса, обустроенная набережная и пешеходный бульвар протяженностью более 300 метров.
Средняя стоимость квадратного метра в WAVE увеличилась на 119,7%. Недвижимость в проекте подорожала более чем вдвое.
8. «Михалковский»: рост на 118,6%
«Михалковский» — ЖК комфорт-класса от «РГ-Девелопмент» в Головинском районе. Проект удачно расположен рядом с усадьбой Михалково, Головинскими прудами и станцией МЦК «Коптево». На территории будут работать магазины, кафе и детский сад.
За пять лет средняя цена квадратного метра выросла на 118,6%. Проект занял восьмое место, лишь немного уступив WAVE по темпам подорожания.
9. «Остров»: рост на 117%
«Остров» — крупный жилой проект от застройщика «Донстрой» в Мневниковской пойме. В шаговой доступности находятся станции метро «Терехово» и «Мневники». Территория окружена Москвой-рекой и Москворецким природным парком. Внутри района создаются набережные, Центральный бульвар, образовательная и коммерческая инфраструктура, а также спортивный кластер.
Средняя цена квадратного метра выросла с 350 тыс. до 760 тыс. рублей. Расчетная стоимость объекта площадью 50 кв. м увеличилась на 20,5 млн рублей.
Shagal — жилой квартал бизнес-класса от девелопера «Эталон» в Даниловском районе. ЖК возводится вдоль набережной Марка Шагала. В проекте будут дома от двух до 30 этажей.
Средняя цена квадратного метра в ЖК за пять лет увеличилась с 328 тыс. до 695 тыс. рублей. Даже десятый результат рейтинга означает увеличение стоимости более чем в два раза — на 111,8%.
Стоит отметить, что высокий рост цены не гарантирует быструю продажу. Ранее редакция портала Всеостройке.рф рассказывала, какие московские ЖК выбирают покупатели и почему объем сделок не всегда следует за стоимостью предложения.
Сколько прибавил расчетный объект площадью 50 кв. м
Чтобы перевести рост квадратного метра в более понятные суммы, аналитический центр портала Всеостройке.рф рассчитал стоимость условного объекта площадью 50 кв. м. Это единая математическая модель, а не утверждение о наличии такой планировки в каждом проекте.
Таблица 2. Как изменилась стоимость расчетного объекта площадью 50 кв. м
Наибольшую прибавку в рублях показал Sky View — 35,72 млн рублей. HIGH LIFE уступил ему по абсолютной сумме, но стал первым по темпу роста — 168,4%. Причина расхождения проста: исходная стоимость недвижимости в Sky View была значительно выше.
Что осталось от роста после инфляции
С июля 2021 года по август 2026-го накопленная инфляция составила около 51%. Коэффициент пересчета — 1,5095. Для расчета использовались индексы потребительских цен за месяцы из официальных данных Росстата.
Таблица 3. Рост стоимости после поправки на инфляцию
Все десять проектов не только подорожали номинально, но и обогнали накопленную инфляцию. Реальный рост составил от 40,3% у Shagal до 77,8% у HIGH LIFE.
Но эти показатели нельзя считать чистой прибылью владельца. В расчет не включены проценты по ипотеке, расходы на ремонтные работы, налоги, содержание недвижимости и комиссии при продаже.
Почему не все 33 проекта попали в итоговый рейтинг
Часть комплексов не показала достаточного роста для попадания в первую десятку. Еще несколько проектов пришлось исключить из расчета из-за отсутствия сопоставимого предложения.
Например, по комплексам «Турист» и «Ярославское шоссе, 51» в продаже находились единичные готовые объекты. Некоторые предлагались с ремонтом и мебелью. Их стоимость отражает не только изменение цены недвижимости, но и индивидуальные вложения собственников. Использовать несколько таких объявлений для оценки всего проекта было бы некорректно.
Также цена в объявлении еще не означает, что объект удастся продать за ту же сумму. Ранее редакция портала Всеостройке.рф разбиралась, почему часть квартир на первичном рынке Москвы и Московской области продается больше года.
Что показало исследование
Лучший результат в выборке показал HIGH LIFE. Средняя цена квадратного метра выросла на 168,4%, а после поправки на инфляцию — на 77,8%. На втором месте расположился Will Towers с ростом на 141,8%, на третьем — Ever с результатом 135,8%.
Восемь позиций из десяти заняли проекты бизнес- и премиального сегментов. При этом «Мичуринский парк» и «Михалковский» доказали, что более чем двукратный рост был возможен и в комфорт-классе.
Но повторить результат лидеров, просто купив любую квартиру в 2021 году, было невозможно. На итог влияли исходная цена, стадия готовности, класс проекта, характеристики оставшихся в продаже объектов и ликвидность конкретной квартиры.
Поэтому при оценке инвестиционной недвижимости важно смотреть не только на проценты в рекламных материалах, но и на реальные конкурирующие предложения, структуру спроса и расходы, которые возникнут до момента продажи.
Следите за новыми исследованиями Всеостройке.рф. Редакция портала продолжит проверять, какие новостройки действительно принесли покупателям прибыль, а где рост цены остался только в объявлениях.
А вы купили бы квартиру на старте продаж ради возможного роста цены? Какое место в рейтинге стало для вас самым неожиданным? Делитесь мнением в комментариях.
Средняя оценка первой десятки составила 4,31 балла, а разница между первым и десятым местами — всего 0,30. При этом почти 60% текущего строительства ТОП-10 приходится на Setl Group.
За полтора года главный дом усадьбы Граббе несколько раз возвращался на торги. Стартовая цена — 1 рубль, но покупателю предстоят обязательная реставрация и расходы, точный размер которых неизвестен.
Через узнаваемый формат фотографии девелопер показал, как разные типажи горожан соотносятся с проектами «РИДЗ», «Самолёт 7», «Парк Победы 3» и «ГРЕЙД».
Рассказываем, как финансист и кандидат экономических наук нашел свою нишу в девелопменте, почему сделал ставку на офисы и что известно о его жизни за пределами бизнеса.
Во многих городах пешеходные переходы и мосты делают так, чтобы по ним одновременно могли нормально двигаться и люди, и скутеры: отдельные траектории, плавные заезды без лестниц, широкие проходы.
Население одного дома — около 12 тыс. человек, что сопоставимо с небольшим городом. При этом 92% квартир здесь — студии и однушки, а на одном этаже может быть до 20 квартир.
Калининский районный суд Петербурга взыскал эту сумму с ИП Георгия Барановского, который занимался изделиями из натурального камня для московской квартиры артиста.
3 827
20-09-2026 15:05
Независимая площадка девелопмента России и стран СНГ
21-09-2026 10:00
9 
