14.07.2025 13:24

Разное

Ликвидная недвижимость: что это и как выбрать объект для выгодной покупки

Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает, на что обратить внимание, чтобы выгодно купить недвижимость.

Ликвидность недвижимости – это способность быстро и выгодно продать её на рынке. Современное понимание ликвидности отличается от прежнего. Раньше важнее была возможность многолетнего пользования жильём, сейчас – это привлекательность объекта как товара для продажи. Инвесторы при выборе объекта часто предпочитают оценивать ликвидность, а не доходность.

Ликвидность vs. доходность

Ликвидность – это возможность быстро продать объект по рыночной цене, а доходность – это прибыль от владения. Чем выше потенциальная доходность (например, от сдачи в аренду), тем ниже ликвидность, так как это означает, что инвестор планирует долгосрочное владение.

Повышение ликвидности старой недвижимости:

Ликвидность старого жилья можно увеличить, например, с помощью ремонта. Процесс таких действий иногда называют «флиппингом», который является методом продажи недвижимости с минимальными сроками владения, с максимальной прибылью.

Факторы, влияющие на ликвидность

Оценка ликвидности учитывает множество параметров:

Скорость сделки. Время, необходимое для заключения и завершения сделки;
Издержки. Расходы на оформление, включая налоги и «due diligence» (проверка объекта);
Риски и неопределённость. Вероятность продажи по цене, не уступающей цене подобных объектов на рынке.

Непрофессионалам сложно точно оценить ликвидность, поскольку многие факторы динамичны и могут меняться со временем.

Основные показатели ликвидности:

Высокая ликвидность: новостройки из качественных материалов по современным технологиям, кирпичные и монолитные дома, небольшие квартиры (1-2 комнаты до 50 кв. м);
Низкая ликвидность: вторичное жильё в старых домах, квартиры в панельных домах, квартиры на первых и последних этажах (кроме элитных вариантов, где вид из окна и терраса компенсируют эти недостатки), квартиры без балконов.

Факторы, снижающие ликвидность жилья

Влияние площади на ликвидность:

Квартиры меньшей площади (до 50 кв. м, одно- или двухкомнатные) сейчас пользуются большим спросом, так как покупатели стремятся сэкономить, и компактность – это один из способов сократить расходы. Квартиры большой площади являются менее ликвидными.

Негативное влияние планировки и расположения:

Некоторые планировочные решения и расположение квартиры могут существенно снизить её ликвидность:

Квартиры без балкона

В старом фонде балкон часто использовался как дополнительное место для хранения вещей. Отсутствие балкона может отрицательно сказаться на восприятии квартиры покупателями, особенно если нет альтернативного места хранения.

Квартиры с нефункциональным коридором

Невозможность использовать коридор для хранения делает его менее привлекательным для покупателей, особенно при ограниченном пространстве.

Квартиры с линейной планировкой

Линейная планировка (все комнаты расположены на одной стороне) может быть менее комфортной для многих покупателей, в сравнении с «распашонками», где комнаты расположены в разной части, обеспечивая лучшую циркуляцию воздуха.

Квартиры на вторых этажах с неблагоприятным расположением

Квартира на втором этаже, где снизу находится кафе или ресторан, может быть менее привлекательна из-за повышенного шума и возможного влияния на комфорт.

Расположение у магистралей и железнодорожных путей

Квартиры, выходящие окнами на крупные автомобильные магистрали или железнодорожные пути, могут страдать от шума и недостаточной тишины, что снижает их привлекательность и, соответственно, ликвидность.

Характеристики, повышающие ликвидность квартиры

Юридическая чистота

Юридически чистый объект – залог быстрой сделки. Наличие обременений (ипотека, залог и т.д.) сильно замедляет процесс продажи, так как потенциальные покупатели предпочитают риски минимизировать. Полная юридическая чистота объекта делает его более привлекательным на рынке.

Расположение

Расположение – один из важнейших факторов. В крупных городах квартиры в центральных районах или рядом с развитой инфраструктурой обладают большей ликвидностью, чем аналогичные объекты в отдаленных районах. Разница в ценах может быть существенной.

Инфраструктура и транспорт

Развитая инфраструктура (социальная и транспортная) – залог комфортной жизни. Удобный транспортный доступ, близость школ, детских садов, магазинов, парков увеличивает ликвидность.

Экология

Расположение в экологически благоприятном районе повышает ликвидность. Жильё вдали от промышленных зон и с хорошей экологией более привлекательно для покупателей.

Планировка

Типовая планировка без перепланировок предпочтительнее для покупателей. Самовольные перепланировки без соответствующих разрешений снижают ликвидность.

Качественный ремонт

Квартира с качественным ремонтом (включая коммуникации) привлекательнее и ликвиднее. Сброшенная стоимость на ремонт при продаже делает объект менее выгодным для покупателей.

Ликвидность разных типов недвижимости

Жилая недвижимость:

Жилая недвижимость (квартиры, дома) – более ликвидный актив по сравнению с коммерческой недвижимостью. Она менее зависит от экономических колебаний.

Коммерческая недвижимость:

Ликвидность коммерческой недвижимости зависит от типа объекта и его характеристик:

Более ликвидные

Стрит-ретейл (торговые точки на улице), офисные помещения (из-за простоты перепродажи).

Менее ликвидные

Большие торговые и развлекательные центры, гостиницы, незавершенное строительство (из-за сложности юридического оформления и больших затрат на формирование объективного представления об объекте инвестирования).

Загородная недвижимость:

Загородная недвижимость (дома, коттеджи) – менее ликвидная по сравнению с городской, так как процесс продажи обычно занимает больше времени. Однако она имеет тенденцию к более устойчивой стоимости.

Динамика предложения загородной недвижимости и факторы ликвидности

Рост предложения частных домов в крупных регионах:

В крупных регионах России наблюдается увеличение предложения частных домов на рынке. Особо заметный рост показателей зафиксирован в Башкортостане, Московской области, Ленинградской области и Татарстане, где количество предложений выросло более чем на треть.

Ключевые факторы ликвидности загородной недвижимости:

Для того чтобы загородная недвижимость была ликвидной, важно учитывать следующие факторы:

Транспортная доступность: Покупатели отдают предпочтение объектам с удобным транспортным сообщением;
Инфраструктура: Наличие объектов инфраструктуры (магазины, школы, детские сады и т.д.) является важным критерием для покупателей;
Экологическая ситуация: Жилье в экологически чистых зонах, как правило, пользуется большим спросом.

Самостоятельное повышение ликвидности

Самостоятельно повысить ликвидность загородной недвижимости можно лишь в ограниченной степени. Например:

Качественный ремонт: Проведение качественного ремонта дома может улучшить его привлекательность;
Улучшение участка: Улучшение состояния земельного участка (например, благоустройство) также может способствовать повышению ликвидности.

Необходимость комплексного подхода:

Создание необходимой инфраструктуры (дороги, транспортное сообщение) – задача, обычно не решаемая частными лицами. Поэтому для гарантированной ликвидности необходимо выбирать объекты с нужными характеристиками с самого начала. Важно учитывать все факторы, которые влияют на ликвидность при выборе недвижимости.

Ранее мы также ответили на вопросы о том, какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости и что лучше: квартира или коммерческая недвижимость?

Ликвидная недвижимость