01.06.2025 19:03

Разное

Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости?

Редакция портала Всеостройке.рф подробно изучила пакет документов и порядок действий до и после заключения сделки.

Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости крайне важно подготовить все необходимые документы. Это значительно упростит процесс переговоров и сэкономит время и нервы обеим сторонам. В данной статье мы подробно рассмотрим необходимый пакет документов для успешной покупки или продажи нежилого помещения, а также порядок действий после заключения сделки.

Коммерческая недвижимость: типы и особенности

Коммерческая недвижимость – это любое помещение, используемое для извлечения прибыли. К ней относятся:

Торговые помещения: магазины, бутики, торговые центры;
Складские помещения: склады, ангары, логистические центры;
Производственные помещения: цеха, фабрики, заводы;
Офисные помещения: офисы, бизнес-центры;
Универсальные помещения: помещения, которые могут использоваться для различных коммерческих целей.

Информация, изложенная в данной статье, применима ко всем видам коммерческой недвижимости.

Необходимые документы для продавца

Подготовка необходимых документов – залог успешной сделки. Это позволит продавцу избежать задержек и ускорить процесс, а покупателю – обезопасить себя от возможных рисков.

Чек-лист для юридических лиц

Для юридических лиц-продавцов требуется следующий пакет документов:

1. Документы руководителя: паспорт руководителя организации и документ, подтверждающий его назначение (решение единственного учредителя о назначении директора или протокол собрания учредителей, если их несколько).

2. Выписка из ЕГРЮЛ: актуальная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающая статус действующего юридического лица и информацию о руководителе. Срок действия выписки – один день, поэтому рекомендуется заказывать два экземпляра: один для начала переговоров, второй – для финального подписания договора.

3. Нотариально заверенная доверенность (при необходимости): если сделка проводится представителем организации, требуется доверенность, заверенная нотариусом. Доверенность должна содержать: дату и место выдачи, срок действия, паспортные данные доверителя и поверенного, конкретные полномочия представителя, а иногда и точную сумму сделки.

4. Устав организации: устав содержит информацию о полномочиях руководителя и возможных ограничениях на заключение сделок. В случае необходимости получения согласия учредителей на продажу, потребуется приложить протокол собрания, подтверждающий это согласие. Отсутствие такого согласия может стать причиной оспаривания сделки.

5. Справка о размере сделки: если стоимость объекта составляет 25% и более от общей суммы активов компании, сделка считается крупной и требует дополнительного согласия учредителей, независимо от положений устава.

6. Решение совета директоров (при необходимости): необходимо, если в компании несколько руководителей.

7. Финансовая отчетность: этот документ позволяет оценить финансовое состояние компании и ее надежность как продавца. Неблагоприятное финансовое положение может стать причиной отказа покупателя от сделки, так как в случае банкротства кредиторы могут оспорить сделку и отобрать объект недвижимости.

Необходимые документы для физических лиц-продавцов

Для физических лиц, продающих нежилое помещение, необходимый пакет документов значительно меньше, чем для юридических лиц. В него входят:

1. Паспорт продавца: оригинал и копия паспорта продавца.

2. Выписка из ЕГРИП (при необходимости): если продавец является индивидуальным предпринимателем, необходима выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

3. Согласие супруга/супруги на продажу: если продавец состоит в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.

Необходимые документы для покупателей

Покупатели должны подготовить следующий пакет документов:

1. Копия паспорта покупателя: копия паспорта покупателя.

2. Доверенность (при необходимости): если покупателя представляет доверенное лицо, необходима нотариально заверенная доверенность.

3. Заявление на регистрацию перехода права собственности: заявление установленного образца, подаваемое в Росреестр.

4. Решение о покупке (для юридических лиц): если покупателем является юридическое лицо, необходимо решение руководящего органа о приобретении объекта недвижимости.

5. Договор кредитования (при ипотеке): если покупка осуществляется с использованием ипотечного кредита, необходимо предоставить договор кредитования.

6. Квитанция об оплате государственной пошлины: квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.

Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи может быть составлен самостоятельно или с помощью специалистов (нотариусов, юристов, агентств недвижимости). В договоре должны быть указаны следующие пункты:

Предмет договора: полное и точное описание продаваемого объекта недвижимости;
Стоимость сделки: указывается общая стоимость объекта или цена за квадратный метр;
Данные сторон: паспортные данные и реквизиты продавца и покупателя;
Кадастровый номер объекта недвижимости;
Точный адрес расположения объекта;
Характеристики объекта: тип объекта (помещение, здание, пристройка), площадь, этаж, расположение в здании;
Условия оплаты: способы и сроки оплаты;
Дата передачи объекта недвижимости покупателю;
Условия ответственности сторон за неисполнение обязательств;
Условия расторжения договора купли-продажи.

Договор составляется в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Если предметом сделки является часть нежилого помещения, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Регистрация перехода права собственности

Регистрация договора купли-продажи в Росреестре обязательна. Без регистрации покупатель не получает права собственности на объект, а продавец – денежные средства. Для регистрации необходимо обратиться в Многофункциональный центр (МФЦ) или непосредственно в орган Росреестра. Заявление подается обеими сторонами. Совместное обращение сокращает срок регистрации до 10 дней, раздельное – до месяца.

Необходимые документы для регистрации:

Договор купли-продажи;
Заявление на регистрацию;
Копии паспортов сторон (Для юридических лиц – паспорта всех участников сделки);
Правоустанавливающие документы на объект;
Согласие супруга/супруги (для физических лиц в браке);
Согласие совладельцев (при наличии);
Кадастровый и технический планы;
Квитанция об оплате госпошлины.

Для юридических лиц дополнительно:

Устав организации;
Протокол собрания о продаже объекта.

После регистрации, продавец получает договор с отметкой о регистрации, а покупатель – договор с отметкой и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Проверка документов и безопасность сделки купли-продажи нежилого помещения

Успешное завершение сделки купли-продажи недвижимости во многом зависит от тщательной подготовки и соблюдения необходимых процедур. Рассмотрим важные аспекты для продавцов, покупателей и общие рекомендации для обеих сторон.

Рекомендации для продавцов

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо убедиться в наличии полного пакета документов, каждый из которых должен быть правильно оформлен и не содержать исправлений или помарок. Особое внимание следует уделить срокам действия справок и выписок – все документы должны быть актуальными.

Рекомендации для покупателей

Покупателям рекомендуется тщательно проверить контрагента (продавца) на предмет финансовой состоятельности, избегая сделок с потенциально банкротными компаниями или лицами. Необходимо проверять подлинность документов, удостоверяющих личность продавца, путем сверки данных с информацией, содержащейся в ЕГРН, ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Общие рекомендации для обеих сторон

Для обеих сторон сделки необходимо обеспечить надлежащее документальное подтверждение передачи денежных средств. Для этого рекомендуется использовать банковский перевод, банковскую ячейку, эскроу-счёт или нотариальный депозит.

Часто задаваемые вопросы

Причины аннулирования сделки

К наиболее распространенным причинам аннулирования сделки относятся:

Банкротство продавца: в этом случае кредиторы могут претендовать на недвижимость, перешедшую в собственность покупателя, для погашения долгов;
Действия неуполномоченного лица: заключение сделки представителем юридического лица без соответствующих полномочий является основанием для ее аннулирования. Для предотвращения подобных ситуаций необходимо запрашивать у представителей юридических лиц необходимые документы, подтверждающие их полномочия.

Способы оплаты

Передача денежных средств может осуществляться следующими способами:

Наличными: передача денег из рук в руки. Этот способ не рекомендуется из-за отсутствия гарантий безопасности;
Банковская ячейка: покупатель помещает деньги в банковскую ячейку, доступ к которой имеют обе стороны. Продавец получает доступ к деньгам после подписания договора и регистрации перехода права собственности;
Эскроу-счет: деньги переводятся на специальный банковский счет, доступ к которому продавец получает только после выполнения определенных условий (например, регистрации перехода права собственности);
Нотариальный депозит: аналогичен эскроу-счету, но денежные средства хранятся у нотариуса. Этот способ обеспечивает наибольшую безопасность для обеих сторон.

Для успешного проведения сделки рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированным юристам или специалистам в сфере недвижимости. Это поможет избежать возможных ошибок и защитить интересы сторон.

Ранее мы также писали о задатке и авансе при покупке недвижимости и флиппинге квартир и как на нем заработать.

Коммерческая недвижимость