Ротшильд покупал поместья, Баффет — ферму, McDonald’s строил империю на земле, а Марк Твен едва не потерял дом. Разбираем, как знаменитые люди использовали недвижимость.
Недвижимость любит громкие цитаты. Землю называют активом, который больше не производят, дома — самой надежной инвестицией, а падение рынка — лучшим временем для покупки. Убедительности этим фразам добавляют имена Ротшильда, Карнеги, Баффета и Рокфеллера.
Но биографии знаменитых людей показывают более сложную картину. Большинство из них разбогатело не на недвижимости. Банковское дело, нефть, сталь, ресторанный бизнес и ценные бумаги сначала создавали капитал — и только затем он превращался в землю, особняки, фермы, офисные здания и коммерческие комплексы.
В первом полугодии 2026 года в российскую недвижимость было вложено 403,7 млрд рублей — всего на 2% меньше, чем годом ранее. Но без учета одной крупной сделки с бывшими активами Raven Russia снижение достигло бы 14%. Одновременно инвестиции в жилой сегмент выросли на 22%, а в торговую недвижимость — на 57%. Деньги не уходят с рынка, однако инвесторы стали намного внимательнее выбирать, что именно находится за квадратными метрами.
Какие современные форматы способны приносить владельцу больше денег, редакция портала Всеостройке.рф подробно сравнивала в материале «Квартира, офис или склад: где недвижимость в 2026 году реально приносит инвестору больше денег».
Эту фразу обычно используют как призыв покупать активы во время кризиса. Но история самого Натана Майера Ротшильда показывает, что основой его состояния была не спекуляция землей. Он занимался банковской деятельностью, торговлей валютой, золотом и государственными облигациями.
В 1809 году Ротшильд арендовал здание на Нью-Корт в лондонском Сити за 750 фунтов. Оно одновременно стало домом для его семьи и центром деловых операций. Таким образом, недвижимость выполняла практическую задачу. Она объединяла частную жизнь, прием клиентов и управление банком в одном месте.
Только в 1835 году, уже став одним из крупнейших финансистов Европы, Ротшильд приобрел поместье Ганнерсбери-парк на западе Лондона. Оно стало первой крупной английской резиденцией семьи, местом для отдыха, светских встреч и переговоров с клиентами.
Ротшильд не построил состояние на росте стоимости земли. Сначала он создал финансовый бизнес, а затем использовал недвижимость для укрепления статуса, доверия и преемственности семейной компании.
Главный вывод: здание может приносить пользу не только арендной платой. Для бизнеса оно способно стать штаб-квартирой, представительским пространством и частью репутации.
История Карнеги противоречит самой цитате. Свое состояние он заработал не на продаже домов или земельных участков, а на производстве стали. В 1901 году предприниматель продал Carnegie Steel финансисту Джону Моргану за $480 млн и стал одним из богатейших людей своего времени.
Недвижимость появилась уже как способ оформить достигнутый статус. В 1898 году Карнеги приобрел участок на Пятой авеню в Нью-Йорке. С 1899 по 1902 год здесь построили 64-комнатный особняк с садом, лифтом, центральным отоплением и другими передовыми для своего времени инженерными решениями. Сегодня в здании работает музей дизайна Cooper Hewitt.
Также семья Карнеги использовала шотландское поместье Скибо. Это была не доходная недвижимость в современном понимании, а большая загородная резиденция, содержание которой требовало значительных расходов. Карнеги стал богатым благодаря промышленности, а недвижимость помогала ему жить в соответствии с положением одного из крупнейших предпринимателей эпохи. Она сохраняла и демонстрировала капитал, но не создавала его.
Главный вывод: дорогое здание может быть семейным или статусным активом, но само по себе оно еще не инвестиция. Без дохода оно остается статьей расходов.
В 1874 году Марк Твен переехал с семьей в необычный дом в Хартфорде. Строительство и первоначальное обустройство здания обошлись примерно в $40–45 тыс. — огромную сумму для конца XIX века. В этом доме писатель создал «Приключения Тома Сойера», «Приключения Гекльберри Финна» и другие знаменитые произведения.
Но финансовым активом особняк не стал. Большой дом требовал многочисленного персонала, ремонта, отопления и постоянного содержания. Одновременно Твен вкладывал деньги в издательский бизнес и технические изобретения, включая покупку сложной наборной машины Пейджа. Эти инвестиции не оправдались.
В 1891 году семья закрыла дом и уехала в Европу, где жить было дешевле. Через несколько лет писатель оказался банкротом, после чего отправился в длительное лекционное турне, чтобы рассчитаться с кредиторами. Его финансовые проблемы были вызваны не только недвижимостью, но роскошный особняк усиливал нагрузку на бюджет.
История Марка Твена напоминает, что даже архитектурный шедевр в престижном районе не гарантирует владельцу прибыль. Дом может отличаться культурной и эмоциональной ценностью, но одновременно отнимать деньги.
Главный вывод: собственное жилье и инвестиционная недвижимость — разные категории. Первое обеспечивает комфорт, второе должно создавать доход или увеличивать капитал.
Франклин Рузвельт вырос в поместье Спрингвуд в Гайд-парке. Его отец приобрел усадьбу площадью 110 акров в 1867 году за $40 тыс. Вместе с домом семья получила работающую ферму и земли на берегу Гудзона. Но это была собственность родителей будущего президента, а не его самостоятельная инвестиция.
Самая значимая сделка Рузвельта была связана не с доходностью, а с болезнью. После перенесенного полиомиелита он начал приезжать на курорт Уорм-Спрингс в Джорджии, где занимался восстановлением. В 1926 году Рузвельт купил курорт и около 1,2 тыс. акров земли примерно за $200 тыс.
Уже в следующем году он создал некоммерческий фонд и передал ему недвижимость. На территории работал реабилитационный центр для людей с последствиями полиомиелита. Здесь же находился небольшой дом Рузвельта, позднее получивший название «Маленький Белый дом».
Поэтому его владения правильнее рассматривать как социальную и медицинскую инфраструктуру. Недвижимость не только сохраняла капитал владельца. Она решала общественную задачу и создавала среду для лечения тысяч людей.
Главный вывод: ценность объекта не всегда измеряется арендной ставкой. Иногда земля становится основой образовательного, медицинского или благотворительного проекта.
Рэй Крок превратил небольшую сеть ресторанов братьев Макдоналд в глобальную корпорацию. Но важнейшее финансовое решение компании предложил Гарри Соннеборн — ее будущий президент и специалист по финансам.
Первые франчайзи перечисляли McDonald’s относительно небольшие платежи, которых не хватало для быстрого расширения сети. Соннеборн предложил создать отдельную компанию, которая будет арендовать или покупать участки, строить рестораны и передавать их франчайзи в субаренду. Так появилась Franchise Realty Corporation.
Модель решала сразу несколько задач. McDonald’s получал регулярные арендные поступления, контролировал ключевые площадки и мог влиять на франчайзи не только через лицензионный договор, но и как собственник или арендодатель помещения.
Этот принцип действует до сих пор. В годовом отчете McDonald’s указано, что при классической франшизе корпорация владеет землей и зданием ресторана или заключает долгосрочный договор аренды. Франчайзи оплачивает оборудование, мебель, вывески и оформление, а затем перечисляет компании платежи за использование бренда и недвижимости.
Получилась редкая конструкция, в которой операционный бизнес повышает ценность недвижимого актива. Земля приносит больше благодаря ресторану, а заведение устойчивее работает благодаря удачно выбранной локации.
Главный вывод: иногда недвижимость выгодна не сама по себе, а как часть основной бизнес-модели. Именно поток клиентов превращает участок и здание в высокодоходный актив.
Американский предприниматель Луис Гликман занимался крупными объектами и объединял деньги частных инвесторов для покупки недвижимости. Самый известный проект, связанный с его именем, так и не был реализован.
В 1950-х годах владелец Карнеги-холла решил продать концертный зал. Музыкальная индустрия менялась, Нью-Йоркская филармония собиралась переехать в Линкольн-центр, а содержание старого здания становилось все менее выгодным.
Корпорация Гликмана планировала купить участок и заменить исторический зал 44-этажной офисной башней красного цвета. С точки зрения девелопера логика выглядела очевидной: дорогая земля в центре Манхэттена могла приносить больше денег после увеличения площади застройки.
Против сноса выступили музыканты и горожане. Кампанию возглавил скрипач Айзек Стерн. В 1960 году власти Нью-Йорка приобрели Карнеги-холл, сохранив его как концертную площадку. Этот случай показывает конфликт между финансовой и общественной ценностью земли. Для одного участника рынка старое здание было недостаточно эффективным объектом. Для города — памятником культуры, который невозможно восстановить после сноса.
Главный вывод: принцип наиболее выгодного использования участка не действует в вакууме. На проект влияют общественное мнение, статус здания, градостроительные ограничения и позиция властей.
Эта цитата реальна, но потеряно главное условие. В 2012 году американский рынок жилья еще восстанавливался после ипотечного кризиса. Цены на многие дома заметно снизились, а ставки по долгосрочным кредитам оставались низкими.
Баффет заявил, что охотно купил бы несколько сотен тысяч частных домов и использовал дешевую ипотеку, если бы существовал удобный способ приобрести эти объекты и управлять ими. Главной проблемой он назвал именно управление: дома разбросаны по разным районам, каждый требует ремонта, поиска арендатора, страхования и отдельного контроля.
В итоге Баффет не сформировал портфель из сотен тысяч арендных домов. Berkshire Hathaway работает на жилищном рынке через HomeServices of America, но это прежде всего брокерский и франчайзинговый бизнес, а не компания — массовый собственник частных домов. По данным годового отчета Berkshire Hathaway за 2025 год, HomeServices занимается жилой недвижимостью и развивает сеть брокерских франшиз.
Этот эпизод хорошо показывает разницу между привлекательной ценой объекта и возможностью построить на нем работающий бизнес. Дешево купить недостаточно — необходимо организовать эксплуатацию.
С похожей проблемой сталкиваются и частные собственники. В материале «Посуточная аренда квартир: доходность, о которой все говорят, и риск, о котором молчат» редакция портала Всеостройке.рф разбирала, как комиссии, уборка, простой и управление сокращают заявленную прибыль.
Главный вывод: масштабирование недвижимости ограничивают не только деньги, но и способность управлять большим количеством объектов.
В отличие от истории с частными домами, покупка фермы была реальной сделкой Баффета. В 1986 году он приобрел у Федеральной корпорации по страхованию вкладов ферму площадью 400 акров, расположенную примерно в 80 км от Омахи. Объект стоил $280 тыс. — значительно меньше суммы, которую обанкротившийся банк ранее выдал под его залог.
Баффет не был специалистом по сельскому хозяйству. Вместе с сыном он рассчитал, сколько кукурузы и сои способна производить земля, каковы будут расходы и какой доход останется владельцу. Первоначальную доходность предприниматель оценил примерно в 10%.
Через 28 лет после покупки прибыль фермы увеличилась втрое, а ее стоимость, по оценке самого Баффета, выросла как минимум в пять раз. При этом за все это время инвестор посетил участок лишь дважды.
В 1993 году он вложился еще и в торговую недвижимость рядом с Нью-Йоркским университетом. Объект был плохо заполнен, а один из крупнейших арендаторов платил значительно ниже рынка. После сдачи свободных помещений и пересмотра договоров доход увеличился втрое.
В обоих случаях Баффет оценивал не то, сколько недвижимость будет стоить через год, а то, что она способна производить: урожай или арендный поток.
Главный вывод: долгосрочный инвестор покупает будущий доход, а не надежду перепродать объект следующему участнику рынка дороже.
Роберт Кийосаки сделал недвижимость одним из главных элементов собственной финансовой философии. В книгах и выступлениях он разделяет имущество на:
Поэтому собственный дом без арендного дохода Кийосаки не считает полноценным инвестиционным активом. На сайте Rich Dad говорится, что Роберт и Ким Кийосаки начали покупать частные дома в конце 1980-х годов. Затем они приобрели шесть квартир и постепенно перешли к более крупным объектам. Но к данным о размере портфеля стоит относиться осторожно.
На одной странице бренда указано более 1 тыс. квартир, а в другом материале — уже около 14 тыс. объектов. Публичной отчетности, которая позволяла бы проверить состав, доли собственности, долговую нагрузку и доходность этого портфеля, нет. Поэтому такие показатели корректно приводить только как данные самого Rich Dad, а не как независимо подтвержденный факт.
В 2012 году одна из компаний Кийосаки, Rich Global LLC, подала заявление о банкротстве по главе 7 после судебного спора с Learning Annex. Речь шла о банкротстве юридического лица, а не самого автора, и оно не доказывает проблем именно с недвижимостью. Но этот случай напоминает, что доходные активы не отменяют корпоративных, долговых и судебных рисков.
Главный вывод: заемные деньги могут ускорить рост портфеля, но одновременно увеличивают уязвимость инвестора. Размер активов ничего не говорит о финансовом результате без информации о долгах, расходах и чистом денежном потоке.
Состояние Джона Рокфеллера-старшего было создано прежде всего Standard Oil. Компания контролировала значительную часть нефтяного рынка США и превратила своего основателя в первого американского миллиардера.
В недвижимость Рокфеллер вкладывал уже заработанные деньги. В 1893 году он приобрел большой участок в Покантико-Хиллс недалеко от Нью-Йорка. Позднее здесь появилась семейная усадьба Кайкат, которая стала центром жизни нескольких поколений Рокфеллеров.
При этом знаменитый Рокфеллер-центр построил не он, а его сын — Джон Рокфеллер-младший. В 1928 году тот начал собирать участок для нового здания Метрополитен-опера. После биржевого краха 1929 года опера отказалась от переезда, но Рокфеллер не остановил проект.
На месте будущего театра появился многофункциональный комплекс, который объединил офисы, магазины, общественные пространства, развлекательные площадки и произведения искусства. Проект стал одним из крупнейших частных строительных начинаний периода Великой депрессии.
История семьи показывает две разные стратегии. Рокфеллер-старший использовал землю для создания родового центра, а его сын превратил городской участок в коммерческий и общественный кластер.
Главный вывод: недвижимость способна передавать капитал между поколениями, но настоящую ценность создает не фамилия владельца, а продуманная концепция использования территории.
Знаменитые цитаты создают впечатление, что достаточно купить землю или дом и ждать неизбежного роста цены. В действительности герои этого материала использовали недвижимость совершенно по-разному:
Поэтому перед покупкой инвестору важнее ответить не на вопрос «Будет ли недвижимость дорожать?», а на пять других: кто будет ей пользоваться, кто заплатит за это деньги, сколько будет стоить содержание, какую часть дохода заберет кредит и насколько сложно будет продать объект.
Квадратные метры сами по себе не создают состояние. Его создают правильная цена покупки, востребованная функция, управляемые расходы и способность владельца удерживать актив достаточно долго.
Какая стратегия кажется вам наиболее надежной: земля, арендное жилье, коммерческое помещение или недвижимость как часть основного бизнеса?
Рассказываем, какие проекты собрали максимум спроса в первом полугодии 2026 г.
01-08-2026 14:00Парки, транспорт, школы и инженерия: какие жилые проекты способны сохранить семейную ценность, удобство и ликвидность на долгом горизонте.
31-07-2026 18:58Пока Москва считает вакантные метры, регионы строят склады размером с небольшой город. Кто победил в складской гонке? Разбираем!
31-07-2026 16:30Рейтинг людей, которые не просто встречаются с представителями власти, а системно доносят позицию строительного бизнеса до Минстроя и участвуют в изменении правил рынка.
31-07-2026 14:30
Сам «Жемчуг» начали проектировать после землетрясения 1966 года — тогда Ташкенту требовалось новое сейсмостойкое жильё. Это была первая в городе многоэтажка полностью из монолитного железобетона.
02-08-2026 19:00
Назвали его The Playscape — детский общественный центр в арт-кластере Langyuan Station на северо-востоке Пекина.
02-08-2026 17:00
«Потом переведём под дом» в 2026 году почти не работает. Разбираем, что изменилось в правилах для ИЖС.
02-08-2026 16:00
В Брешии выбрали проект нового главного и детского госпиталя стоимостью €274 млн (≈24,3 млрд рублей).
02-08-2026 15:00
Чистая выписка из ЕГРН не значит, что участок без проблем. Разбираем риски, которых в ней не видно.
02-08-2026 14:00
Швейцарская деревня Альбинен стала всемирно известной благодаря программе выплат новым жителям.
02-08-2026 13:00
Смотровая башня, построенная из необожженных кирпичей на основе переработанного слоновьего навоза, стала одной из самых обсуждаемых архитектурных новинок 2026 года.
02-08-2026 12:00
Как проверить включение дома в границы КРТ, провести собрание собственников, рассчитать компенсацию и понять, когда действительно необходимо обратиться в суд.
02-08-2026 11:00
Сравнили правила ввоза собак и кошек, стоимость жизни, ветеринарную помощь, визовые нюансы и уровень комфорта.
02-08-2026 10:00
Рассказываем о недвижимости голливудской звезды, расположенной в Нью-Йорке и Лос-Анджелесе.
02-08-2026 9:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
