Откуда у застройщика деньги?

Редакция портала Всеостройке.рф про механизмы финансирования строительных проектов.

Строительство многоэтажных комплексов, торговых центров и прочих масштабных проектов требует значительных инвестиций. Откуда же у застройщиков берутся эти деньги? Ответ лежит в сложной системе финансирования, включающей в себя различные источники и инструменты.

Основные источники финансирования строительных проектов

Разработанные Минстроем поправки к 214-ФЗ «О долевом строительстве…» ввели в строительный обиход понятия «проектного финансирования» и «счетов эскроу», кардинально меняющие систему взаимоотношений субъектов сферы жилищного строительства. Поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве» вступили в силу 1 июля 2019 года. С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Эскроу-отношения можно описать как трехсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эскроу-агенту).

В октябре объем ДДУ с применением проектного финансирования в Москве достиг рекордных 98,5%, обновив предыдущие максимальные показатели, зафиксированные в июле и сентябре 2024 года (98,3%). При этом доля таких договоров в общей структуре сделок с начала года превышает 97%. Для сравнения: за 10 месяцев 2023 года это значение составляло 92%, а для того же периода 2022 года – порядка 84%. Кроме того, c 1 марта 2025 года счета эскроу будут использовать в ИЖС. По предварительным оценкам, в следующем году с применением эскроу-счетов будет построено примерно 3 тыс. домов, а в 2026 году – 52 тыс. домов общей площадью порядка 7 млн кв.м.

Согласно статистике федеральной компании «Этажи», средняя цена 1 кв. м новостроек в России в целом в ноябре 2024 года равнялась 134,6 тыс. руб. за 1 кв. м (+0,3%). Специалисты Яндекс Недвижимости определили, что медианная стоимость новостроек в крупнейших городах страны за месяц выросла на 0,9%.

Также застройщики могут вкладывать часть капитала из своего резервного фонда или прибыли от предыдущих проектов. Однако, собственных средств зачастую недостаточно для крупных проектов, особенно на ранних стадиях;
Банковские кредиты – один из источников финансирования. Застройщики обращаются к банкам за долгосрочными кредитами на строительство и развитие проекта. Условия кредитования зависят от многих факторов, включая финансовую историю застройщика, объем запрашиваемого кредита, состояние рынка и залоговое обеспечение;
Инвестиционные фонды, частные инвесторы и венчурные капиталисты могут вкладывать средства в перспективные строительные проекты, особенно в проекты с высокой доходностью и низкой рискованностью. Для привлечения инвесторов застройщики предлагают им долю в проекте или акции;
IPO (Initial Public Offering) – это первая публичная продажа акций компании неограниченному кругу лиц. Во время IPO компания выпускает акции и размещает их на бирже, а любой желающий инвестор или инвестиционный фонд может приобрести бумаги;
Выпуски облигаций. Одобренные проекты финансируются за счет привлеченных с рынка капиталов средств. Облигации менее волатильны, чем акции, и поэтому вносят некоторую стабильность;
В некоторых случаях застройщики могут получать государственные субсидии или льготы на земельные участки или строительные материалы, что снижает затраты на проект. Эти программы направлены на развитие региона, улучшение инфраструктуры и стимулирование строительной отрасли;
Некоторые строительные проекты реализуются в сотрудничестве с другими компаниями или инвесторами. Такое партнерство позволяет разделить риски и объединить ресурсы, что позволяет им получить доступ к более широкому кругу финансирования.

Роль банковского кредитования

Банковское кредитование играет важнейшую роль в финансировании строительных проектов. Банки предоставляют долгосрочные кредиты, используя в качестве залога будущие объекты, ипотечные кредиты и другие инструменты. Однако, условия кредитования могут быть жесткими, особенно для компаний с неидеальной кредитной историей.

Сергей Пахомов, Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:

«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»

Читать интервью

Риски и проблемы в финансировании строительных проектов

Проекты могут сталкиваться с задержками из-за различных факторов, включая изменение законодательства, нестабильную экономическую ситуацию, проблемы с поставщиками материалов и сложностями в получении разрешений. Задержки влияют на доступ к финансированию, увеличивая затраты и риски;
Рыночные колебания цен на материалы, изменение спроса на недвижимость и колебания валютных курсов, создают риски для застройщиков. Невозможность предсказать все эти факторы может существенно увеличить риск неудачного завершения проектов;
Проблемы в бюрократических процедурах могут усложнять доступ к финансированию и затягивать проекты.

В современном мире, большое внимание уделяется прозрачности финансовых операций застройщиков и их ответственности перед инвесторами. Договоры долевого участия должны быть составлены четко и прозрачно, а застройщики должны предоставлять полную и достоверную информацию о своих финансовых операциях и риске проекта.

Финансирование строительных проектов – сложный процесс, включающий в себя множество источников и инструментов. В нём присутствуют риски и проблемы, которые необходимо учитывать как застройщикам, так и инвесторам. Ключевым фактором успеха является прозрачность, ответственность и эффективное управление рисками. Наличие четкой нормативной базы, профессионального управления проектами и открытости застройщиков – ключевые элементы успешного функционирования строительного рынка. Ранее мы также писали о том, почему ипотека такая дорогая.

Разное

Подписаться на новости портала Всеостройке.рф

Новости по теме

Максимальный комфорт и близость к природе: каким должен быть современный малоэтажный жилой комплекс

Редакция Всеостройке.рф на примере ЖК «ФоРест» в Татарстане рассказала, как воплощаются в жизнь главные тренды, которым следуют девелоперы в строительстве малоэтажных ЖК высокого класса во всем мире.

23-01-2025 17:56