Skip to main content
Вернуться на главную Вернуться в раздел

04.12.2024 17:00

2 432
Разное

Откуда у застройщика деньги?

Редакция портала Всеостройке.рф про механизмы финансирования строительных проектов.

Строительство многоэтажных комплексов, торговых центров и прочих масштабных проектов требует значительных инвестиций. Откуда же у застройщиков берутся эти деньги? Ответ лежит в сложной системе финансирования, включающей в себя различные источники и инструменты.

Основные источники финансирования строительных проектов

  • Разработанные Минстроем поправки к 214-ФЗ «О долевом строительстве…» ввели в строительный обиход понятия «проектного финансирования» и «счетов эскроу», кардинально меняющие систему взаимоотношений субъектов сферы жилищного строительства. Поправки в 214-ФЗ «О долевом строительстве» вступили в силу 1 июля 2019 года. С 1 июля 2014 года в ГК РФ появился новый инструмент взаимодействия между контрагентами – договор счета эскроу. Такой договор подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст. 860.7 ГК РФ). Стороны могут прибегать к данному виду договора при заключении большинства предусмотренных законом сделок, но чаще всего его используют при купле-продаже недвижимости. Эскроу-отношения можно описать как трехсторонние отношения, при которых должник во исполнение своего основного обязательства передает деньги не непосредственно контрагенту, а третьему лицу (эскроу-агенту).

В октябре объем ДДУ с применением проектного финансирования в Москве достиг рекордных 98,5%, обновив предыдущие максимальные показатели, зафиксированные в июле и сентябре 2024 года (98,3%). При этом доля таких договоров в общей структуре сделок с начала года превышает 97%. Для сравнения: за 10 месяцев 2023 года это значение составляло 92%, а для того же периода 2022 года – порядка 84%. Кроме того, c 1 марта 2025 года счета эскроу будут использовать в ИЖС. По предварительным оценкам, в следующем году с применением эскроу-счетов будет построено примерно 3 тыс. домов, а в 2026 году - 52 тыс. домов общей площадью порядка 7 млн кв.м.

Согласно статистике федеральной компании «Этажи», средняя цена 1 кв. м новостроек в России в целом в ноябре 2024 года равнялась 134,6 тыс. руб. за 1 кв. м (+0,3%). Специалисты Яндекс Недвижимости определили, что медианная стоимость новостроек в крупнейших городах страны за месяц выросла на 0,9%.

  • Также застройщики могут вкладывать часть капитала из своего резервного фонда или прибыли от предыдущих проектов. Однако, собственных средств зачастую недостаточно для крупных проектов, особенно на ранних стадиях;
  • Банковские кредиты – один из источников финансирования. Застройщики обращаются к банкам за долгосрочными кредитами на строительство и развитие проекта. Условия кредитования зависят от многих факторов, включая финансовую историю застройщика, объем запрашиваемого кредита, состояние рынка и залоговое обеспечение;
  • Инвестиционные фонды, частные инвесторы и венчурные капиталисты могут вкладывать средства в перспективные строительные проекты, особенно в проекты с высокой доходностью и низкой рискованностью. Для привлечения инвесторов застройщики предлагают им долю в проекте или акции;
  • IPO (Initial Public Offering) – это первая публичная продажа акций компании неограниченному кругу лиц. Во время IPO компания выпускает акции и размещает их на бирже, а любой желающий инвестор или инвестиционный фонд может приобрести бумаги;
  • Выпуски облигаций. Одобренные проекты финансируются за счет привлеченных с рынка капиталов средств. Облигации менее волатильны, чем акции, и поэтому вносят некоторую стабильность;
  • В некоторых случаях застройщики могут получать государственные субсидии или льготы на земельные участки или строительные материалы, что снижает затраты на проект. Эти программы направлены на развитие региона, улучшение инфраструктуры и стимулирование строительной отрасли;
  • Некоторые строительные проекты реализуются в сотрудничестве с другими компаниями или инвесторами. Такое партнерство позволяет разделить риски и объединить ресурсы, что позволяет им получить доступ к более широкому кругу финансирования.

Роль банковского кредитования

Банковское кредитование играет важнейшую роль в финансировании строительных проектов. Банки предоставляют долгосрочные кредиты, используя в качестве залога будущие объекты, ипотечные кредиты и другие инструменты. Однако, условия кредитования могут быть жесткими, особенно для компаний с неидеальной кредитной историей.

Риски и проблемы в финансировании строительных проектов

  • Проекты могут сталкиваться с задержками из-за различных факторов, включая изменение законодательства, нестабильную экономическую ситуацию, проблемы с поставщиками материалов и сложностями в получении разрешений. Задержки влияют на доступ к финансированию, увеличивая затраты и риски;
  • Рыночные колебания цен на материалы, изменение спроса на недвижимость и колебания валютных курсов, создают риски для застройщиков. Невозможность предсказать все эти факторы может существенно увеличить риск неудачного завершения проектов;
  • Проблемы в бюрократических процедурах могут усложнять доступ к финансированию и затягивать проекты.

В современном мире, большое внимание уделяется прозрачности финансовых операций застройщиков и их ответственности перед инвесторами. Договоры долевого участия должны быть составлены четко и прозрачно, а застройщики должны предоставлять полную и достоверную информацию о своих финансовых операциях и риске проекта.

Финансирование строительных проектов – сложный процесс, включающий в себя множество источников и инструментов. В нём присутствуют риски и проблемы, которые необходимо учитывать как застройщикам, так и инвесторам. Ключевым фактором успеха является прозрачность, ответственность и эффективное управление рисками.  Наличие четкой нормативной базы, профессионального управления проектами и открытости застройщиков – ключевые элементы успешного функционирования строительного рынка. Ранее мы также писали о том, почему ипотека такая дорогая.

Войдите, чтобы комментировать:
0 комментариев
Новые
Старые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Подписаться на новости Прислать новость
Новости по теме
Последние новости
Самая крупная сделка на рынке европейской офисной недвижимости за последние три года
Самая крупная сделка на рынке европейской офисной недвижимости за последние три года

Основатель Zara Амансио Ортега купил премиальный офисный комплекс Capital 8 в центре Парижа. По данным СМИ, сумма сделки составила около €800 млн, а по некоторым оценкам — до €850 млн.

Мировой девелопмент
1 581
Дата публикации 27-07-2026 17:00
От хантинга к кадровому резерву: как ИИ меняет рекрутинг в строительстве
От хантинга к кадровому резерву: как ИИ меняет рекрутинг в строительстве

Российский рынок труда остаётся рынком кандидата: безработица в мае 2026 года достигла 2,1%, а кадровый дефицит называют одним из ключевых ограничений для роста экономики.

ЦифровизацияБлоги
1 772
Дата публикации 27-07-2026 15:15
Где живет Анна Большова: сталинка у Ленинского проспекта, дом в Калужской области и почему звезда «Ленкома» отказалась от роскошной жизни
Где живет Анна Большова: сталинка у Ленинского проспекта, дом в Калужской области и почему звезда «Ленкома» отказалась от роскошной жизни

Жизнь в сталинском доме Москвы, собственный деревенский дом с русской печью, любовь к паркам и громкие скандалы, едва не разрушившие карьеру.

Недвижимость звёзд
3 568
Дата публикации 27-07-2026 15:00
Sea Breeze Эмина Агаларова на выходных снова стал главной светской площадкой Баку статья с видео
Sea Breeze Эмина Агаларова на выходных снова стал главной светской площадкой Баку

На музыкальном фестивале Dream Fest, который уже несколько лет проходит на территории курорта, вместе появились основатель Crocus Group Араз Агаларов и его новая супруга.

Мировой девелопмент
3 912
Дата публикации 27-07-2026 13:00
Всё о стройке

Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ

Новости по темам
Главное меню
Купить квартиру — каталог
Мы на других ресурсах: