Почему будущее бизнес-класса за среднеэтажной застройкой

Об этом порталу рассказали руководители компании FORMA.

Пережив бум высотного строительства, Москва постепенно открывает для себя преимущества среднеэтажной застройки. Так называют дома высотой от 5 до 10 этажей. В урбанистике подобный подход к застройке часто именуют как масштаб, соизмеримый человеку: в окружении таких зданий человек не чувствует себя подавленным чрезмерными габаритами небоскребов вокруг.

Несмотря на то, что ниша явно испытывает дефицит предложения, девелоперы только начинают внедрять в концепции данный формат домов. Среди общего числа столичных новостроек лишь 19 жилых комплексов возводят среднеэтажные здания, не делая на них особого акцента. Возможно, очень зря. Потенциал спроса на квартиры в домах до 8 этажей разглядели в компании FORMA — это девелопер городских кварталов премиум- и бизнес-класса. О том, какие тренды на рынке столичного жилья имеют очевидные перспективы, и как создать продукт, созвучный исторической застройке района, директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко обсудила с руководителем FORMA Ильей Чепрасовым и заместителем руководителя FORMA Александром Кимом.

— Каким стал 2023 год для FORMA?

И.Ч.: — Главным итогом года для нас стал тот факт, что FORMA из девелопера одного проекта выросла в полноценного игрока рынка с пятью жилыми кварталами и одним офисным пространством в портфеле. В 2023 году, по оценкам коллег-брокеров, городские кварталы, которые строит компания, неоднократно входили в ТОПы продаж как в сегменте бизнес-, так и премиум-класса. Достаточно взглянуть на статистику bn.map, Метриум или Этажей. Это важный показатель не только с точки зрения доходности и инвестиционной привлекательности проектов. Это значит, что мы создали продукт, который пришелся по душе покупателям.  

— В чем был главный тренд на рынке недвижимости в ушедшем году?  

И.Ч.: — Власти Москвы в лице Москомархитектуры начали сильнее влиять на архитектуру новых объектов. Прежде город ожидал от девелоперов самостоятельной работы над визуальной частью и благоустройством проектов. Теперь город хочет видеть определенный почерк у того или иного дома и непосредственно участвует в формировании архитектурного облика. Это касается всех объектов в Московской агломерации. На мой взгляд, это положительно влияет на класс продуктов в части архитектуры и поднимает общий уровень рынка.

— У компании стартуют продажи новой очереди домов в рамках квартала SOUL. Обращает на себя внимание высотность корпусов: в составе SOUL есть среднеэтажные дома, непривычные для современных проектов. Почему вы решили ограничить высоту зданий?

А.К.: — Прежде всего, для того, чтобы сохранить исторический контекст и отдать дань уважения исконной застройке района «Аэропорт». Наша задача — создавать проекты, созвучные локации и ее историческим смыслам. На старте проектирования мы изучаем все нюансы: от экологической составляющей, до местных сообществ жителей. Большая часть жителей района «Аэропорт» — это семьи, которые селились здесь из поколения в поколение. Они любят свою «малую родину» и даже если рассматривают какие-то варианты для переезда, то исключительно в рамках родной локации. Поэтому небольшая этажность части квартала SOUL — это современная альтернатива, реализованная в рамках привычной для этой части столицы высотности, до 9 этажей, и ламповой дворовой атмосферы. Такая сложившаяся городская ткань — тот самый фактор, что манит людей в «Аэропорт» и делает его привлекательным для жизни. Разумеется, мы хотим поддержать это ощущение; сохранить особую атмосферу этого места с уютными улочками и домами привычного размера.

Для разработки архитектурной концепции квартала в конкурсе приняли участие авторы из семи бюро из разных стран мира. Заявка SimpsonHaugh, которые в итоге выиграли конкурс и спроектировали SOUL, привлекла нас, в том числе благодаря среднеэтажной застройке, выделенной в отдельный кластер. Таким образом мы не только предоставляем клиентам выбор: поселиться в привычном для столицы высотном здании или редком камерном, практически клубном, доме. Мы также создаем комфортную, равномерно возвышающуюся от центра к краю квартала архитектуру. У тех, кто окажется на площади перед зданием Изофабрики или будет сидеть с друзьями в кафе, не возникнет ощущения давления от «каменных джунглей». Напротив, внутреннее пространство городского квартала будет защищено от ветров и шума города стоящими по периметру высотными домами. При этом дворы не превращаются в бетонные колодцы и получают достаточно солнечного света.  

— Почему это интересно покупателям?

А.К.: — Потому что это создает более приватные условия для жителей. Чем меньше количество квартир на этаже, в подъезде  —  тем комфортнее условия для проживания. В среднеэтажной застройке SOUL Unique людей привлекает то, что они быстро и легко смогут запомнить всех соседей если не по именам, то в лицо. В то время как в высотках можно прожить 10 лет, так и не познакомившись с соседями.

— Сколько будет этажей в таких корпусах?

А.К.: — От пяти до восьми в зависимости от секции. Мы создали отдельный дизайн-код для этих корпусов, чтобы они визуально отличались от высотной застройки. Это позволяет вписать новую архитектуру в полотно сложившуюся застройку XX века, хорошо знакомую каждому, кто вырос в России. Меняется облик, но сохраняется особая атмосфера. Мы называем это ощущение «ламповым».  

— Такой подход связан с классом проекта?

А.К.: — Безусловно. Основное отличие домов бизнес- и премиум-класса от комфорт-сегмента — индивидуальный подход ко всему. Кастомизация не только на уровне квартала, но и во всех деталях функционального зонирования, фасадов, отделки и пр. Поэтому работа над среднеэтажной застройкой велась как отдельный продукт, у нее отдельный дизайн-код по местам общего пользования, фасадам, планировкам и в целом в подходе. Как FORMA мы задаем собственный тренд и сегментируем корпуса даже внутри одного проекта.

— Станет ли это новым трендом в высокобюджетной недвижимости Москвы?

А.К.: — Я надеюсь, что мы зададим такой тренд. Понятно, что он не может быть реализован во всем. Скажем, на площадке с точечной застройкой не всегда получится предусмотреть только низкоэтажные дома — это вопрос класса проекта и цены реализации. Но в таких масштабных проектах, как SOUL, где площадь достаточно большая — 9 га, девелопер может себе позволить пожертвовать плотностью застройки ради того, чтобы сделать хотя бы несколько домов невысокими.

— А если говорить о других трендах: будет ли что-то неочевидное, что изменит новостройки в бизнес- и премиум-классе?

И.Ч.: — Определенно, здесь можно говорить о внедрении инженерных решений по обеспечению новых кварталов инфраструктурой для электротранспорта, например, достаточного числа зарядных станций. Автопром меняется, и все больше людей делают выбор в пользу электрокаров. В своих проектах FORMA проектирует «зарядки» для электрокаров на подземных парковках.

Еще один очевидный тренд – движение в сторону осознанного и ответственного потребления. Использование специальных решений для безопасной утилизации отходов, в том числе автоматизированных систем. Мы такую уже установили в нашем первом проекте — FORST. Кроме того, в квартирах, которые реализуются в формате white box, мы устанавливаем бризеры.

— Как изменится рынок недвижимости бизнес- и премиум-классов в 2024 году?

И.Ч.: — Если говорить о прогнозах, интерес к недвижимости с точки зрения инвестиций в 2024 году не снизится. Отмечу, что льготные ипотечные программы для бизнес-  и премиум-сегмента не являются основным драйвером спроса. При сохранении на рынке текущих тенденций ситуация для бизнеса останется благоприятной.

В структуре сделок мы увидим больше рассрочек, спрос будет перераспределяться в сторону более  качественного продукта. Важен, в первую очередь, индивидуальный продукт с яркой концепцией. На рынке жилья бизнес и премиум-класса покупатель обращает внимание на детали.

Важно следовать заявленным стандартам. Например, если девелопер озвучивает экоповестку, его проекты должны соответствовать «зеленым» стандартам. А значит, должны быть созданы соответствующие инфраструктура и условия для осознанного потребления: современные системы утилизации отходов как в период строительства, так и при дальнейшем проживании в квартале, зарядки для электротранспорта, современная система водоочистки, эффективная система полива дворовых территорий.

Когда девелопер формирует дополнительные высокие требования и стандарты к разработке и строительству своих объектов, к подрядчикам и партнерам, это становится конкурентным преимуществом. Также в 2024 году важно учесть, что маркетинг продукта и клиентский сервис будут крайне сильно влиять на покупательскую способность.

— Но FORMA все же рассчитывает запускать новые проекты в 2024 году?

И.Ч.: — Да, у нас есть идеи, и скоро они обретут свою форму.