17.09.2026 13:15
Экспертный комментарий подготовил специалист в области гидротехнических сооружений, начальник отдела ГТС АО «Кубаньводпроект» Александр Нарожный.
За последние десятилетия берега рек застраивались крайне неоднородно, и во время паводков выяснялось, что комплексного решения по инженерной защите нет. В результате государству приходилось ликвидировать последствия и выплачивать компенсации. Возникала экономически спорная конструкция: выгода от освоения территории у воды оставалась частной, а значительная часть риска становилась общественной. Закон № 301-ФЗ переносит вопрос безопасности в начало инвестиционного цикла: стоимость защиты должна учитываться инвестором до принятия решения о полноценном освоении.
Федеральный закон от 4 августа 2026 г. № 301-ФЗ «О внесении изменений в статьи 24 и 67.1 Водного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона «О безопасности гидротехнических сооружений», вступил в силу с 4 августа 2026 г., за исключением пункта 1 статьи 1, который вступает в силу с 1 января 2027 г.
Важно уточнить: Новые ограничения статьи 67.1 Водного кодекса РФ распространяются именно на территории в границах установленных зон затопления и подтопления; водоохранная зона и прибрежная защитная полоса имеют иной правовой режим.
Принципиально изменилась и сама последовательность действий. Ранее пункт 1 части 3 статьи 67.1 запрещал строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных инженерной защитой. Теперь капитальное строительство в границах такой зоны запрещено, за исключением самих сооружений инженерной защиты. Более того, новый пункт 5 отдельно запрещает освоение территории под застройку до возведения таких сооружений. Именно поэтому практическая логика поправок — сначала инженерная защита, затем освоение территории.
Новая логика законодательства подталкивает рынок к смене приоритетов. Если раньше архитектурная концепция была главенствующей, а гидротехникам ставили задачу защитить уже утвержденный проект, то теперь в первую очередь должно появляться инженерное решение безопасного освоения.
Сначала необходимо понять гидрологию и гидрогеологию территории. И только после этого можно принимать градостроительные и архитектурные решения.
Поэтому роль проектировщика ГТС возрастает. На ранней стадии инженеры должны дать инвестору несколько принципиальных ответов: можно ли территорию надежно защитить, каким способом, какова ориентировочная стоимость защиты и останется ли после реализации этих мероприятий сам проект экономически целесообразным.
С юридической точки зрения собственник вправе защищать свой участок самостоятельно, например, возведя локальную дамбу. Однако инженерная логика сложнее: устройство изолированного контура изменяет условия прохождения паводка и может приводить к перераспределению потока, изменению уровней, скоростей течения и размывов, что ведет к ухудшению ситуации для соседних участков.
Поэтому рынок будет стремиться к укрупнению и системному проектированию:
Это рациональнее и надежнее. Сегодня на берегах часто можно увидеть разношерстную картину: один собственник поднял участок грунтом, второй сделал бетонную стенку, третий отсыпал камнем берег, четвертый построил вал, пятый не сделал ничего. Каждый решает свою локальную задачу, но река остается единой гидравлической системой.
Поэтому законодательство создает условия для перехода к системному проектированию вместо совокупности случайных индивидуальных решений.
Физически защищенная территория и юридически исключенная из зоны затопления территория — не одно и то же. Порядок установления, изменения и прекращения существования зон затопления и подтопления регулируется Постановлением Правительства РФ № 360. Девелоперу важно понимать двухэтапную модель.
Проектировщик ГТС играет ключевую техническую роль в процессе исключения участка из зоны затопления. Он должен обосновать результат работы системы защиты:
– от каких максимальных уровней воды ограждена территория;
– как организован внутренний водоотвод;
– исключается ли риск фильтрационного подтопления;
– какое влияние решение оказывает на соседние участки.
Если зона затопления занимает несколько квадратных километров, а внутри нее один поселок построил полноценную систему инженерной защиты, то прекращать существование всей зоны нельзя. При этом действующее Постановление Правительства РФ № 360 прямо называет обеспечение территории инженерной защитой основанием прекращения существования зоны, но не содержит достаточно ясного механизма локального исключения из ее состава. С инженерной точки зрения такая необходимость очевидна, однако административная процедура требует дополнительной нормативной проработки.
Инвестору необходимо закладывать в график проекта дополнительное время на административные процедуры. Сейчас закон не устанавливает четких сроков от завершения строительства инженерной защиты до изменения сведений о зоне в ЕГРН. Эксперт отметил, что регламент локального исключения защищенной территории должен быть одинаково понятным и воспроизводимым в любом субъекте Российской Федерации. Иначе инженерно решенная задача может превратиться в многолетний спор о процедуре.
Эксперт рекомендует начинать с технического аудита участка: уточнить официальные границы зоны по сведениям ЕГРН, поднять материалы, на основании которых она установлена, выполнить актуальную топографическую съемку, оценить гидрологические условия и при необходимости гидрогеологию.
Далее на предпроектной стадии необходимо сравнить варианты инженерной защиты, оценить их стоимость и влияние на соседние территории, а выбранную схему увязать с планировкой будущей застройки. Несколько месяцев качественной предпроектной работы здесь способны сэкономить годы переделок и административных простоев после того, как основные инвестиционные решения уже приняты.
В целом вектор 301-ФЗ абсолютно правильный: государство переходит от реактивной модели к превентивной. Если раньше территории сначала застраивались, а после паводков начинались экстренное восстановление и выплаты компенсаций, то теперь логика иная: сначала определить риск, затем создать защиту и только после этого допускать интенсивное освоение территории.
Но чтобы такой подход одинаково работал по всей стране, федерального закона недостаточно. Необходимы дополнительные регламенты:
Закон № 301-ФЗ — это постепенный переход от ликвидации последствий к управлению рисками. Вода перестает быть проблемой, решаемой после строительства, и становится одним из исходных факторов, определяющих саму возможность застройки. Государство формирует сбалансированную модель ответственности: если местоположение у воды повышает ценность недвижимости, обеспечение ее безопасности должно быть частью инвестиционного решения.
Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, куда обращаться и что делать, если затопило частный дом.
За январь–июнь в России ввели 42,76 млн кв. м жилья — на 18% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
17-09-2026 12:25Редакция Всеостройке.рф разбиралась, какие ошибки застройщика нельзя оставлять без внимания.
17-09-2026 12:00Будем выезжать в жилые комплексы со специалистами по приёмке и разбирать качество строительства. Часть, может, даже со скрытой камерой.
17-09-2026 11:15Разбираемся, что разрешено в МКД и на каком этапе предприниматель может столкнуться с запретом.
17-09-2026 10:00
12 
9 
8 
6 
Рассказываем, как и почему звезды, миллионеры и обычные семьи лишились домов за считаные часы и сколько покрыла страховая.
17-09-2026 13:00
Как отличить обычный пар от опасной сырости, просушить баню и защитить стены, потолок и утеплитель.
17-09-2026 11:00
Недалеко от Гродно на аукцион выставили необычный объект — полноценную ферму по выращиванию шампиньонов площадью около 3 тыс. кв. м.
17-09-2026 9:00
Трехкратный чемпион мира по биатлону, серебряный призер Олимпиады в Турине — теперь Иван Черезов претендует на место в Государственной думе.
17-09-2026 8:00
Банк обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о банкротстве СЗ «Конструктив». Более 32,7 млн рублей требований — просроченный основной долг, остальное — проценты и неустойка.
16-09-2026 19:30
70-метровую чёрно-белую инсталляцию Diluvium создал JR — французский уличный художник и фотограф. Ранее он работал с пространством у Лувра и фасадом парижской Оперы Гарнье.
16-09-2026 19:00
Росимущество выставило на торги Pontos Plaza в центре Ессентуков. Начальная цена — 381,9 млн рублей.
16-09-2026 18:30
В Беларуси на торги выставили недвижимость, которую сложно представить в обычных объявлениях: бетонный проезд площадью более 3,3 тыс. кв. м.
16-09-2026 18:00
Обновлённый City Sample позволяет ИИ самостоятельно создавать дороги, здания, парки и растительность через Claude Code и плагин MCP.
16-09-2026 17:30
Непобежденный чемпион мира WBO, отправивший в нокаут будущего обладателя чемпионского пояса в Лас-Вегасе.
1 16-09-2026 17:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
