Спрос на коммерческую недвижимость: тенденции и перспективы

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2024 году превысил 1,1 триллиона рублей.

В 2024 году российский рынок коммерческой недвижимости продемонстрировал значительные изменения, отражающие адаптацию к новым экономическим реалиям и изменяющимся инвестиционным стратегиям. В статье рассмотрим, чего ожидать от сегмента коммерческой недвижимости в 2025 году. 

Объем инвестиций и структура сделок

По данным консалтинговой компании NF Group, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2024 году превысил 1,1 триллиона рублей, что является рекордным показателем. Для сравнения, в 2021 году этот показатель составлял 401 миллиард рублей, в 2022 году — 533 миллиарда, а в 2023 году — 872 миллиарда рублей. 

Однако, несмотря на общий рост инвестиций, средний чек сделки по приобретению коммерческой недвижимости снизился более чем на 40%, достигнув 3,5 миллиарда рублей. Это связано с завершением крупных сделок по продаже активов иностранных компаний и повышением стоимости заемных средств. В результате инвесторы переключились на объекты меньшего размера, что привело к снижению общего объема вложений. 

Дефицит качественных площадей становится ключевым фактором, влияющим на развитие рынка. Количество вакантных помещений во всех сегментах продолжает снижаться, достигая исторического минимума. В 2025 году прогнозируется дальнейшее сокращение вакансии на 2,5-3%. Основной проблемой остается нехватка крупных офисных пространств, востребованных IT-компаниями, финансовыми организациями, ритейлерами и государственными структурами. Дефицит таких объектов сохранится в ближайшие три года, усиливая конкуренцию за наиболее привлекательные лоты.

Государственный сектор становится одним из главных драйверов спроса на коммерческую недвижимость. Это связано с расширением штата сотрудников в рамках реализации государственных программ, а также стремлением к централизации административных процессов. В результате крупные офисные комплексы приобретают стратегическое значение, что повышает общий уровень конкуренции на рынке.

Логистика и расположение остаются определяющими факторами при выборе офисных помещений. Наблюдается тренд на децентрализацию, когда компании предпочитают офисы за пределами центра города, ориентируясь на удобный доступ к транспортным магистралям. Бизнес-центры, расположенные в экологически благоприятных зонах, привлекают корпоративные штаб-квартиры и технологические компании, для которых важно сочетание комфорта и доступности. Согласно прогнозам, в Москве до 2030 года будет введено 4 млн кв. м офисных площадей, из которых 46% расположатся между ТТК и МКАД, что подтверждает рост интереса к децентрализованным бизнес-кластерам.

Перспективы рынка остаются благоприятными, но бизнесу придется адаптироваться к новым вызовам. Рост арендных ставок и ограниченное предложение свободных помещений могут создать дополнительные барьеры. В 2025 году на аренду придется лишь 30% нового офисного фонда, что приведет к росту стоимости площадей. В условиях высокой конкуренции компании должны искать оптимальные решения, учитывая изменяющуюся рыночную ситуацию и сохраняющийся дефицит качественных объектов.

Офисная недвижимость

Лидирующую позицию занял офисный сегмент с долей в 38% от общего объема инвестиций, что эквивалентно 419 миллиардам рублей. Это более чем в два раза превышает показатели предыдущего года. Крупнейшие сделки включают приобретение ОАО «РЖД» площадей в бизнес-центре Moscow Towers (около 200–220 миллиардов рублей) и покупку Центробанком трех строящихся зданий в бизнес-квартале Slava (50–55 миллиардов рублей). 

Земельные участки под девелопмент

Инвестиции в площадки под девелопмент выросли на 57%, достигнув 413 миллиардов рублей. Значимые сделки в этом сегменте включают приобретение девелопером Sminex портфеля компании «Инград» и покупку Sezar Group двух участков в ММДЦ «Москва-Сити». 

Складская недвижимость

Вложения в складской сегмент увеличились на 51%, составив около 180 миллиардов рублей.

Торговая недвижимость

В отличие от других сегментов, инвестиции в торговую недвижимость сократились с более чем 323 миллиардов рублей в 2023 году до примерно 70 миллиардов рублей в 2024 году.

Тенденции и перспективы

Сокращение среднего чека сделок обусловлено завершением крупных продаж активов иностранных компаний и высокой ключевой ставкой ЦБ РФ, достигшей 21% в октябре 2024 года. Это ограничивает возможности привлечения заемного финансирования и стимулирует инвесторов ориентироваться на объекты меньшего размера. 

В условиях высокой стоимости заемных средств наблюдается рост активности частных инвесторов и увеличение числа клубных сделок, где несколько инвесторов совместно приобретают объект. Девелоперы также адаптируются к этим изменениям, предлагая проекты с небольшими офисными площадями по 30–50 квадратных метров, ориентируясь на потребности частных инвесторов. 

Кроме того, растет роль закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) в сегменте коммерческой недвижимости. Совокупный портфель их активов в третьем квартале 2024 года достиг 446,4 миллиарда рублей, что на 12,5% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. ЗПИФы активно инвестируют в складскую недвижимость, что способствует развитию этого сегмента. 

В перспективе ожидается дальнейшее снижение доли иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России, которая в 2024 году составила около 10%, тогда как в 2023 году этот показатель был на уровне 29%. Это обусловлено продолжающимся выходом иностранных компаний с российского рынка и перераспределением активов в пользу отечественных инвесторов. 

Таким образом, рынок коммерческой недвижимости России в 2024 году продемонстрировал устойчивость и адаптивность к изменяющимся условиям, с акцентом на внутренние инвестиции и перераспределение активов в пользу отечественных игроков. Ожидается, что в 2025 году эти тенденции сохранятся, с возможным снижением общего объема инвестиций, но с продолжением активного участия частных инвесторов и ЗПИФов в развитии рынка.

Ранее портал Всеостройке.рф рассказал, в каком порядке осуществляется перевод жилой недвижимости в коммерческую.