Стрит-ритейл: что это такое и как он влияет на рынок недвижимости

«Стрит-ритейл — это коммерческие помещения на первых этажах жилых домов с отдельными входами с улицы. Этот формат отличается от торговых центров, поскольку здесь нет общих зон и единой концепции — каждый арендатор работает автономно.  Сегодня российский рынок недвижимости переживает настоящий бум этого сегмента. Девелоперы массово закладывают коммерческие площади в новые проекты, а инвесторы приобретают их как альтернативу банковским депозитам. Причин роста популярности стрит-ритейла несколько. С одной стороны, изменилась градостроительная политика — новые жилые комплексы проектируются по концепции «15-минутного города», где потребительская инфраструктура должна находиться в шаговой доступности. С другой стороны, трансформируется сама торговая недвижимость и паттерны потребительского поведения. Покупатели постепенно уходят из больших торговых центров в районные и магазины у дома, потому что товары длительного использования теперь можно заказывать на маркетплейсах, а за продуктами и предметами первой необходимости идти в точки стрит-ритейла ЖК.  Структура стандартного стрит-ритейла в новостройках сложилась довольно четко. Основу пула операторов составляют якорные арендаторы — сетевой супермаркет и аптеки, предлагающие товары первой необходимости. Затем идут ПВЗ, салоны красоты, банковские отделения, офисы услуг и детские развивающие центры. Значительную долю занимает общественное питание: кафе, пекарни, стрит-фуд. Однако тренды меняются. Операторы общепита стали доминировать — сегодня они занимают до половины всех площадей. Появляются и новые концепции: фреш-бары, смузи-бары, точки с bubble tea вместо обычных кафе, поскольку просто кофе уже никого не удивишь. Все большую популярность завоевывают заведения с акцентом на здоровое питание — салат-бары, веганские кафе, места с органическими продуктами. Кроме того, в стрит-ритейл приходят операторы, которые традиционно находились только в торговых центрах. Например, магазины электроники и бытовой техники, спорттоваров. Открываются автоматизированные мини-фитнес-центры без персонала. Супермаркеты тоже меняют подход: становятся компактнее — всего 300–400 кв. м вместо привычных больших форматов.

Стрит-ритейл напрямую влияет на стоимость жилья в ЖК. Развитая коммерческая инфраструктура, с учетом класса недвижимости и целевой аудитории, повышает привлекательность проекта для покупателей. При этом девелоперы все чаще отказываются от быстрой продажи коммерческих помещений, развивая модель управления собственным арендным бизнесом. Это позволяет контролировать качество и состав арендаторов — отсеять сомнительные форматы и привлечь операторов, которые повысят статус всего комплекса. В итоге растет цена не только коммерческой, но и жилой недвижимости. Финансовая логика новой модели понятна. Арендный доход стабильнее разовой продажи, особенно в условиях высокой ключевой ставки и неопределенности на рынке. Девелопер получает долгосрочный денежный поток вместо единовременной выручки.

Таким образом, стрит-ритейл сегодня превратился из дополнительного сервиса в быстро развивающийся самостоятельный сегмент рынка. Он влияет на градостроительную политику, бизнес-модели девелоперов и стоимость жилья. Эксперты прогнозируют дальнейший рост этого формата по мере развития концепции комплексных жилых кластеров».

«Стрит-ритейл представляет собой нечто большее, чем просто коммерческие помещения на первых этажах зданий, — это ключевой элемент облика города и каждой его улицы. Он формирует непосредственное взаимодействие с городской средой, отражая настроение и динамику общественной жизни. Через пространство стрит-ритейла транслируется атмосфера улицы, будь то праздничное оживление или повседневная активность, что оказывает значительное влияние на восприятие атмосферы города. Данный сегмент недвижимости играет важную роль в формировании визуальной и функциональной идентичности городских кварталов, стимулируя развитие территорий и повышая привлекательность коммерческой недвижимости. При обновлении или создании объектов стрит-ритейла необходимо учитывать не только фасадные решения и элементы брендинга, но и создание комфортной, эмоционально насыщенной обстановки, обеспечивающей эффективную коммуникацию между бизнесом и жителями. Таким образом, стрит-ритейл становится важным драйвером развития городской инфраструктуры и формирует устойчивый спрос на рынке недвижимости».

«Стрит-ритейл, об этом уже можно сказать прямо, отобрал первенство у торговых центров и по количеству ввода проектов, и по вводу квадратных метров в год. Площадь стрит-ритейла в одном проекте может измеряться от минимальных значений — 2000–3000 кв.м, средних значений — 7000–10 000 кв.м — и доходить до 50 000 кв.м. Максимальными показателями стрит-ритейла обладает проект “Рублево-Архангельское”, где площадь коммерческих помещений первых этажей превышает 100 000 кв.м. Пока аналитики не готовят графики сравнения ввода количества торговых помещений в год по стрит-ритейлу, как это происходит по торговым центрам. Это связано с тем, что многие помещения продаются, и не всегда можно получить актуальную информацию по коммерческим помещениям в составе ЖК и МФК. В настоящее время стрит-ритейл практически представлен в каждом новом проекте ЖК или МФЦ, причем с детальной проработкой концепции и размещением не только таких арендаторов, как аптека, салоны красоты и банк, но и таких, как фуд-холл и термы. Можно провести аналогию с торговыми центрами, которые начали появляться в 2000-х годах, и когда мы стали разбираться, что такое концепция и как она может влиять на успешность проекта, копируя зарубежный опыт. Результат не заставил себя долго ждать: те торговые центры, у которых была концепция, становились успешными проектами, в отличие от других. То же самое сейчас происходит и в стрит-ритейле. В последние 5 лет к коммерческой инфраструктуре ЖК стали применять концептуальный подход, где вся коммерческая инфраструктура рассматривается уже как единый торговый объем, где якорные операторы и кластерные функции управляют потоками покупателей, а операторы импульсной покупки и операторы товаров повседневного спроса используют эти потоки. Размещение якорных операторов в связке с магазинами малого формата позволяет увеличить количество высоколиквидных и уменьшить, соответственно, количество низколиквидных торговых помещений, которых в проекте достаточно много. Кроме того, концепция позволяет определить оптимальное количество коммерческих площадей с целью исключения профицита помещений и максимизации дохода. Концепция формирует зоны размещения приоритетных профилей арендаторов в соответствии с потоками потенциальных покупателей, а в последнее время — и обеспечение инфраструктурой для жителей проекта, позволяющего осуществлять доступ напрямую из жилой части. Создание эффективной концепции стрит-ритейла позволит привлекать свою лояльную аудиторию, которая будет пользоваться товарами и услугами на ежедневной основе. Кроме того, это создает благоустроенную комфортную территорию, позволяющую людям проводить большее количество своего времени в общественных пространствах, объектах общепита и торговли вблизи мест проживания. Оценка востребованного объема стрит-ритейла, необходимого для удовлетворения ежедневных потребностей со стороны резидентов проекта, осуществляется исходя из предполагаемой средней частоты ее посещений и минимального соотношения посещаемости коммерческой инфраструктуры и ее площади, необходимого для успешного функционирования торговых и сервисных операторов. В расчете предполагается, что резиденты будут посещать объекты коммерческой инфраструктуры стрит-ритейла в среднем 2–3 раза в неделю. Такая высокая частота посещений может быть достижима только в случае выполнения ряда ключевых условий, необходимых к выполнению при разработке концепции стрит-ритейла и его реализации: коммерческая инфраструктура должна прорабатываться в рамках комплексного подхода к реализации проекта и планированию территории; коммерческая инфраструктура должна характеризоваться высоким уровнем качества и наполнением профессиональными ритейлерами, узнаваемыми среди потенциальной аудитории; коммерческая инфраструктура должна в полной мере соответствовать профилю потенциальной аудитории по своему ценовому позиционированию и составу торговых профилей».