Титульное страхование: защита недвижимости от рисков
Редакция портала Всеостройке.рф про защиту прав собственности.
Титульное страхование – это вид страхования, предназначенный для защиты прав собственника недвижимости от рисков потери права собственности в случае признания сделки недействительной судом. Этот вид страхования особенно актуален при приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости, где риски оспаривания сделок значительно выше, чем при приобретении недвижимости в новостройках.
Суть титульного страхования заключается в том, что страховая компания гарантирует выплату компенсации страхователю в случае, если судебное решение признает его право собственности на недвижимость недействительным. При этом страхуется не сама недвижимость, а право собственности на нее (титул). Это позволяет страхователям чувствовать себя более уверенно при приобретении недвижимости на вторичном рынке и защищает их финансовые вложения. Решение о необходимости оформления титульного страхования принимается индивидуально, с учетом конкретных обстоятельств сделки и уровня рисков.
Российское законодательство возлагает полную ответственность за действительность сделок с недвижимостью на покупателя, обязуя его доказывать свою добросовестность в суде. Государство гарантирует лишь переход права собственности, но не его содержание. Именно поэтому возникла необходимость в титульном страховании, защищающем от рисков оспаривания сделок.
Существуют различные причины, по которым право собственности на приобретенную недвижимость может быть оспорено:
- Наследственные споры
Не все наследники были уведомлены или участвовали в оформлении наследства.
- Нарушения при использовании материнского капитала
Неправильное определение долей детей или продажа квартиры с нарушением прав несовершеннолетних собственников. Иски могут быть предъявлены как органами опеки, так и повзрослевшими детьми. Аналогичные риски существуют и при ошибках в процессе приватизации.
- Банкротство продавца
Объявление продавца банкротом после сделки, особенно при использовании банковской ячейки и занижении стоимости в договоре.
- Недееспособность продавца
Выявление психического заболевания продавца после сделки.
- Судебное решение о переходе права собственности
Квартира перешла в собственность продавца по решению суда с нарушением прав третьих лиц.
- Ошибки в документах
Наличие неточностей или ошибок в документах на недвижимость.
- Мошенничество
Подделка документов о праве собственности.
Пример:
Приобретение квартиры ветераном с использованием военного сертификата привело к судебному спору из-за неучтенных прав на приватизацию одного из родственников продавца. Суд присудил ему половину квартиры. Титульное страхование в данном случае позволило бы получить страховую компенсацию и минимизировать убытки.
Титульное страхование при ипотеке
Титульное страхование является необязательным, но высоко рекомендовано при ипотечном кредите. В случае потери права собственности на заложенную квартиру страховая компания погашает ипотечный долг перед банком и выплачивает разницу между стоимостью квартиры и оставшимся долгом.
Титул собственника
Титул собственника – юридический термин, означающий право собственности. Страхование титула доступно всем владельцам недвижимости, включая совладельцев. Титульное страхование значительно снижает финансовые риски, связанные с оспариванием права собственности на недвижимость.
Существуют два основных вида титулов собственности:
- Первоначальный титул
Возникает при первом оформлении права собственности, например, после строительства объекта или приобретения права собственности по истечении срока приобретательной давности.
- Производный титул
Возникает при переходе права собственности от предыдущего владельца (продажа, дарение и т.д.). При покупке недвижимости на вторичном рынке титул является производным.
Титульное страхование защищает право собственности от посягательств всех предыдущих владельцев.
Пример:
Продажа приватизированной квартиры за 15 млн рублей привела к судебному спору через два года после сделки. Бывший собственник, ссылаясь на алкогольную зависимость и недееспособность на момент сделки, оспорил ее в суде. Несмотря на наличие соответствующих справок у покупателя, суд принял решение в пользу бывшего собственника. Страховая компания, на основании статьи 177 Гражданского кодекса РФ, выплатила страховое возмещение в полном объеме (15 млн рублей).
Стоимость титульного страхования
Средняя стоимость годового полиса составляет 0,3-0,4% от оценочной стоимости недвижимости. Страхование на три года – 0,75-1%. Стоимость зависит от истории объекта недвижимости и уровня рисков. Оценочная стоимость определяется либо по договору купли-продажи, либо на основании независимой оценки. Выплата производится в соответствии с суммой, зафиксированной в договоре страхования.
Рекомендуемый срок страхования – до трех лет, что соответствует максимальному сроку исковой давности по спорам о недействительности сделок. Практика показывает, что большинство рисков возникает в течение первых трех лет после сделки. Срок исковой давности для лиц, не являющихся сторонами сделки, составляет 10 лет с момента ее совершения.
Порядок получения страхового возмещения
При получении иска от продавца или третьих лиц страхователь обращается в страховую компанию, которая участвует в судебном процессе в качестве третьего лица. При наступлении страхового случая (аннулирование записи в ЕГРН) страховая компания выплачивает страховое возмещение в соответствии с условиями полиса. Процесс выплаты может занять до полутора лет. Страховая компания может настаивать на обжаловании решения суда в апелляционной инстанции. Выплата производится пропорционально утраченной доле имущества. Полное возмещение предусмотрено только при полном признании сделки недействительной. Все выплаты осуществляются на основании решения суда.
Страховая компания может отказать в выплате страхового возмещения по титульному страхованию в следующих случаях:
- Переход права собственности к другому лицу
Если после оформления полиса страхователь передал право собственности на недвижимость другому лицу (продажа, дарение, обмен и т.д.).
- Умышленное сокрытие информации о проблемах с недвижимостью
Если страхователь при заключении договора знал о существовании рисков оспаривания права собственности, но не уведомил об этом страховую компанию. Важно отметить, что страховой компании необходимо доказать умышленное сокрытие информации в судебном порядке, что является сложной процедурой.
Особенности страхования земельных участков
Страхование титула на земельные участки встречается реже, чем на недвижимость. Страховые компании рассматривают заявки на страхование земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и сельскохозяйственного назначения, при этом требуя подтверждения законности выделения участка, указания полной стоимости в договоре купли-продажи и использования безналичных расчетов.
Страхование титула существующего собственника:
В настоящее время страховые компании не предлагают полисы добровольного титульного страхования для существующих собственников. Это предотвращает риски мошенничества. Страхование осуществляется либо в день подписания договора купли-продажи, либо через две недели после регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН). Заявку на страхование необходимо подать заранее, до подписания договора купли-продажи.
Основные аспекты титульного страхования
- Титульное страхование защищает право собственности, а не саму недвижимость;
- Оптимальный срок страхования – до трех лет (срок исковой давности);
- Титульное страхование особенно актуально при приобретении недвижимости на вторичном рынке, особенно если произошли сделки с этой недвижимостью в течение последних трех лет.
Ранее мы также писали о налоговом вычете за строительство дома для пенсионеров и как узнать сумму налога на апартаменты.
Редакция портала Всеостройке.рф ответила на вопрос, как и зачем подавать такое уведомление.
15-05-2025 15:54
Редакция портала Всеостройке.рф рассмотрела несколько деловых кейсов.
15-05-2025 15:40
ГОСТ Р 72041-2025 «Классификация работ в строительстве. Общие положения».
15-05-2025 10:40
Редакция портала Всеостройке.рф о штрафах и последствиях просрочки регистрации для граждан РФ и иностранцев.
14-05-2025 17:52
О международном сотрудничестве, сокращении инвестиционно-строительного цикла, создании единого реестра поставщиков – эксклюзивно для Всеостройке.рф
15-05-2025 19:59
Меморандум сроком 10 лет был подписан в рамках международной выставки и конференции в сфере девелопмента – International Property Market в Казани.
15-05-2025 18:57
О ситуации на рынке жилья, инвестиционной привлекательности российских строительных проектов и международном сотрудничестве — эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
15-05-2025 18:20
Редакция Всеостройке.рф разбирает, один из самых узнаваемых и противоречивых районов столицы — Патрики.
15-05-2025 17:08
