Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» о повышении ключевой ставки: «Льготная и семейная ипотеки будут пересмотрены, возможно, в сторону полного прекращения, так как разница между ставками превышает 10%»

Портал Всеостройке.рф опросил игроков рынка, как изменится ситуация в отрасли после очередного увеличения ключевой ставки, за которым могут вновь повысится и ипотечные ставки.

Центральный банк в очередной раз поднял ставку — на этот раз на целых 2 п.п., и теперь ключевая ставка составляет 15% против 13% ранее. Таких жестких мер рынок не ждал, ранее эксперты осторожно предполагали, что очередное повышение может составить максимум 1 п.п.. Как показывает опыт последних подобных событий, ответной реакции банков ждать недолго, скорее всего, уже на днях крупнейшие кредитные учреждения объявят о солидарном повышении ипотечных ставок.

Что ждет рынок недвижимости, и как сильно ужесточение скажется на количестве сделок на новостройки? С этим вопросом портал Всеостройке.рф обратился к девелоперам и другим игрокам рынка.

Покупатели, приобретающие квартиру «для себя», поторопятся с покупкой, а инвесторы, напротив, предпочтут подождать более выгодного момента. Об этом говорит Алексей Перлин, управляющий партнер Upside Development.

— Основной пул покупателей приобретает жилье для собственного проживания. Поэтому те, у кого на руках уже есть необходимая сумма для первоначального взноса и одобренный кредит со старыми процентами, заинтересованы совершить сделку в ближайшее время. Кроме того, в сегментах «комфорт» и «бизнес» клиенты чаще всего используют государственные программы субсидируемой ипотеки, которая позволяет приобрести новостройку в ипотеку с комфортными процентами. Поэтому как минимум до нового года на первичном рынке не будет наблюдаться значительного снижения объема сделок.

Он уточняет, что больше всего рост ключевой ставки повлияет на вторичный рынок, то есть на ту недвижимость, которую нельзя приобрести по ипотечным госпрограммам. В этом случае ипотека на них может вырасти до 15-17%, поскольку повышение ключевой ставки на 1 п.п. увеличивает ипотечную ставку на 2-3%.

— Также решения приостановить покупку квартиры, скорее всего, примут те клиенты, кто инвестирует в недвижимость, или те, кто пока просто изучает рынок, выбирает варианты, но пока не готов выйти на сделку. Они займут выжидательную позицию, — убежден Перлин.

С ним солидарен представитель другого девелопера — компании Touch. Сергей Шиферсон, управляющий партнер девелоперской компании Touch говорит, что выходить на сделку будут либо те покупатели, кому срочно нужно приобрести жилье, либо те, кто берет небольшую сумму кредита, и повышение на нем существенно не скажется.

— В меньшей степени это сейчас касается проектов комфорт- и стандарт-класса, бюджет покупки которых вписывается в льготную ипотеку, влияние на заёмщиков в более дорогостоящих сегментах выше. Корректировка, скорее всего, не принесёт таких значимых изменений на рынке, как резкий рост ставки, произошедший в августе. Текущие тренды в краткосрочной перспективе останутся прежними, — поделился мнением Шиферсон.

Алексей Туркин, генеральный директор холга «РСТИ» в Москве говорит, что сильного потрясения для рынка, который уже приспособился жить в режиме периодического ужесточения, не будет.

— Рост ключевой ставки всегда оказывает влияние на рынок недвижимости. Но какое – сильное или слабое – зависит от сегментов жилья. На массовом секторе повышение ставки скажется в меньшей степени, потому что основной пул сделок, которые заключают по субсидируемой государственной ипотеке, приходится на стандарт- и комфорт-класс, реже бизнес и практически никогда премиум- и элит-класс. Поскольку на первичном рынке Москвы в массовых сегментах средний размер сделки составляет 10-20 млн, то размер субсидируемого кредита – 15 млн- укладывается в эту сумму, и ипотека на жилье еще останется доступной даже при небольшом повышении ставки, — поделился мнением представитель «РСТИ».

Он считает, что более ощутимое влияние на динамику продаж окажет рост ставки в более высоких сегментах.

— Однако, если рассматривать покупателей премиум и элит-жилья, то у них в целом гораздо меньше востребована ипотека, и больше сделок проходят через рассрочку или по 100% оплате. Поэтому размер ключевой ставки в этом случае не будет являться определяющим фактором при принятии решения о покупке. В целом рынок уже научился жить в ситуации турбулентности и быстро адаптируется к изменениям, — подытожил эксперт.

Но есть и более пессимистичные прогнозы. Татьяна Калюжнова, директор по маркетингу и продукту проекта D’oro Mille убеждена, что рост ключевой ставки, прежде всего, скажется на сокращении объема сделок на рынке вторичного жилья, что в перспективе приведет к снижению спроса на новостройки, потому что зачастую при приобретении первички люди вкладывают деньги от продажи имеющихся активов.

— Рост ключевой ставки больше всего влияет на рынок вторичного жилья, где нет ипотечных программ с государственной поддержкой. Уже сейчас размер ключевой ставки (13%) формирует такой минимальный уровень рыночных ипотечных ставок (14,2% – 14,5%), при котором вторичное жилье становится низкодоступными для людей, которым требуется ипотека, — говорит Татьяна Калюжнова.

Она приводит в пример расчет, согласно которому средний ежемесячный ипотечный платеж на вторичном рынке в Москве при минимальном первоначальном взносе 20%, ставке 14,2% и сроке кредитования 30 лет составит 125 тысяч рублей при покупке однокомнатной квартиры, 145 тысяч – при покупке двухкомнатной и 200 тысяч – при покупке трехкомнатной. При этом средний размер зарплаты в Москве составляет 128 тысяч рублей. При условии, что вторичным жильем чаще всего интересуются семейные покупатели с детьми, которым нужны двух- и трехкомнатные квартиры, размер ипотечного платежа становится практически неподъемным. Соответственно, объем сделок на рынке вторичного жилья уже имеет тенденцию к сокращению.

— Сейчас объем сделок поддерживается людьми, которые получили одобрение ипотеки до повышения ключевой ставки в конце июля 2023, то есть примерно под 11% годовых. Срок одобрения ипотеки в среднем составляет 90 дней, то есть вскоре мы начнем наблюдать сокращение сделок на вторичном рынке, который усугубится при условии повышения ключевой ставки. Это в итоге повлияет на первичный рынок массового сегмента, в который перетекает основная доля тех, кто готов рассматривать новостройки взамен проданному вторичному жилью. Более высокие сегменты не так чувствительны к ипотечным ставкам, поскольку максимальный размер ипотечного кредита с государственной поддержкой – 15 млн рублей, а средний бюджет покупки элитного жилья намного выше, — уточнила эксперт.

Возможно, в ближайшее время нас ожидает очередной краткосрочный всплеск активности на рынке первичной недвижимости, говорит Вадим Бутин, руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость». При этом он напоминает, что и в льготных программах могут в итоге изменить условия, либо же и вовсе приостановить.

— Сильнее всего свое влияние повышение ключевой ставки окажет на рынок вторичной недвижимости. С учетом озвученного сегодня повышения до 15%, ипотечные ставки на приобретение вторичного жилья окажутся на уровне 17-18%. Такой процент тяжело воспринимать не только с финансовой точки зрения, но и с психологической, поэтому количество сделок на вторичке существенно снизится. При этом в моменте может вырасти количество сделок по новостройкам с использованием субсидированных программ как наиболее рабочих в текущих условиях. Льготная и семейная ипотеки будут пересмотрены, возможно, в сторону полного прекращения. Так как разница между ставками по этим программам и ставкой ЦБ превышает 10%, — считает Вадим Бутин.

Еще один эксперт, опрошенный порталом Всеостройке.рф, уверен, что политика ЦБ в итоге должна привести к желаемому результату — остановке инфляции. Таким мнением поделился Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.

— Очевидно, что для рынка повышение ставки сразу на 2% стало негативной новостью. Дорожает стоимость любого кредитования, начиная от стоимости проектного финансирования и заканчивая ипотечными кредитами. Пока рано говорить о новом равновесном состоянии, на которое перейдет экономика при новой ставке. С другой стороны, высока вероятность, что цели, поставленные Банком России, будут достигнуты за относительно ограниченный период времени. Разумеется, на пути перехода от жесткой денежно-кредитной политики к ее ослаблению будут использованы механизмы, которые помогут производственным отраслям не только приспособиться к новым условиям, но и по максимуму сохранить производственный потенциал,- говорит он.

По его мнению, объемы сделок на рынке недвижимости могут сократиться сейчас, но вернуться к прежним значениям уже в 2024 году.

Отметим, предыдущее повышение процентной ставки спровоцировало ажиотаж на первичном рынке, и объемы сделок значительно увеличились. Этому способствовала как льготная ипотека, которая стала еще привлекательнее на фоне ставок рыночных программ, так и слухи о том, что ужесточение условий продолжится. Однако, какие настроения будут царить на рынке сейчас, предугадать сложно, в прогнозах этого не сошлись во мнениях и опрошенные нами эксперты.