02.06.2025 16:52
Разбираемся, что такое АГР, какие модели нужны для Москомархитектуры и что делать с ними после согласования проекта.
С 16 января 2024 года в Москве вступили в силу новые требования к 3D-моделям, которые подаются для получения архитектурно-градостроительного решения (АГР). Теперь для согласования проектов в Москомархитектуре застройщики обязаны предоставлять не только текстовую и графическую документацию, но и 3D-модели будущих объектов — как высокополигональные, так и низкополигональные. Эти изменения направлены на повышение качества проектов и ускорение согласовательных процедур.
Сегодня вместе с Playestate расскажем, что такое АГР и как создать такие модели, чтобы получить согласование в Москомархитектуре.
Справочно:
Playestate работает на рынке 3D-моделирования для девелопмента и специализируется на создании цифровых двойников и моделей для АГР. Одно из отличий компании от конкурентов — внедрение игровых и финансовых механик для погружения в каждый объект.
Playestate также развивает собственную платформу цифровых городов, где размещаются как АГР-модели, так и полноценные цифровые двойники объектов недвижимости. Компания официально аккредитована Минцифры, а ее основатель и генеральный директор Никита Ивановский имеет опыт работы в сфере 3D 22 года.
Разработка и согласование АГР в Москомархитектуре обязательны в следующих случаях:
АГР не требуется для:
Архитектурно-градостроительное решение (АГР) — это комплект документов, который включает графические материалы и текстовую часть, описывающие облик будущего здания и окружающей территории. Для Москомархитектуры в пакете документов нужно представлять и трёхмерные модели, адаптированные под игровой движок Unreal Engine, в двух видах: высокополигональные и низкополигональные.
Модель для АГР — это:
Различия между 3D-моделью для АГР и цифровым двойником заключаются в их назначении, структуре и требованиях к детализации.
3D-модель для АГР необходима для получения разрешения на строительство или реконструкцию в Москве. Такая модель создаётся строго по регламенту Москомархитектуры: она должна быть максимально понятной для экспертной проверки. Здесь не нужны избыточные детали или визуальные эффекты — важна только точность, читаемость геометрии и корректная структура. Если модель не соответствует этим критериям, её возвращают на доработку, что приводит к задержкам и дополнительным затратам.
Цифровой двойник, напротив, создаётся для презентации, маркетинга и продаж объекта недвижимости. Это инструмент, который помогает застройщику показывать будущий дом клиентам, проводить виртуальные туры, демонстрировать различные сценарии использования, варианты отделки и даже анимацию. Отдельно стоит упомянуть возможности геймификации в цифровом двойнике: клиент может взаимодействовать с окружающей средой и другими пользователями, видеть дом в разное время года и суток, а также многое другое. В цифровом двойнике приветствуется высокая детализация, визуальные эффекты, интерактивность, возможность интеграции на сайт или в мобильное приложение. Такой продукт создаёт эффект присутствия и помогает продавать объект ещё до начала строительства.
Что происходит с моделью для АГР после согласования? После того, как проект проходит все этапы проверки и получает разрешение на строительство, сама модель остаётся в архиве Москомархитектуры как часть официальной документации объекта. Но на этом её роль не заканчивается. Всё чаще застройщики используют эти модели повторно: их можно интегрировать в цифровые платформы города, использовать для создания цифровых двойников, презентаций и виртуальных туров. Playestate, например, может добавить АГР-модель на свою цифровую платформу «Виртуальная Россия», а также продолжить работу с конкретным застройщиком и сформировать цифровой двойник на базе модели для АГР.
Таким образом, модель для АГР — это строго регламентированный технический файл для согласования с городскими властями, а цифровой двойник — маркетинговый инструмент, ориентированный на клиента и продажи. Первая нужна для разрешения на строительство, вторая — для продвижения и коммерческого успеха проекта. А сама АГР-модель после согласования может стать базой для дальнейшей цифровизации и развития объекта в городской среде.
В среднем на разработку АГР-модели уходит от 10 дней, в зависимости от сложности объекта. Важно учитывать, что при несоответствии требованиям проект возвращается на доработку, что ведёт к задержкам и финансовым потерям.
Так, в одном из кейсов специалисты Playestate за 3 недели создали высокополигональные и низкополигональные модели для АГР многоквартирного дома по заказу АО "МСУ-1" (застройщиком выступал Фонд реновации). Кроме здания, в модель были включены все элементы благоустройства: малые архитектурные формы (МАФ), озеленение, освещение, дороги и тротуары.
После подачи проекта на согласование в Москомархитектуру потребовались корректировки: изменения коснулись фасадов и детских площадок. Команда Playestate оперативно внесла правки в течение нескольких дней, и доработанная 3D-модель успешно была одобрена.
«Проект для АГР — не просто визуализация. Это технический документ, только в 3D. Кто знает требования и соответствует им — у того АГР-модели проходят согласование с первого раза», — Никита Ивановский.
Ранее редакция портала Всеостройке.рф разбиралась, кто из застройщиков уже внедрил VR-технологии и что они дают.
Одна из крупнейших европейских компаний по владению и управлению арендной жилой недвижимостью Heimstaden поделилась результатами внедрения ИИ.
09-11-2026 15:30Как SIGNAL DOCS, Pilot, Sarex, Project Point и VitroCAD развивали согласование и проверку проектной документации. Что изменилось и какие возможности важны девелоперам при выборе СОД.
09-11-2026 8:00«Если кто-то мне докажет, что Директ и другие традиционные каналы в ближайшие 3 года станут дешевле и эффективнее — я отрежу себе палец», — заявил основатель Sempre Алексей Руденко.
07-11-2026 11:00Строительство наземного ЦОДа такой мощности в среднем стоит больше 1 млрд рублей. При этом подземный вариант выйдет примерно на 40% дороже.
05-11-2026 16:00
4 
4 
4 
4 
Бывает, что дорогой ремонт, заказанный из-за океана, оказывается слишком красивым для реальной жизни. У Натальи Гоций вышло именно так.
09-11-2026 20:00
Квитанции копятся в ящике, цифра в них растёт, а вы все надеетесь, что как-нибудь рассосется. Знакомая история?
09-11-2026 19:30
В последние годы певица Ирина Аллегрова использовала квартиру как хранилище для шуб.
09-11-2026 19:00
Бывают лоты, у которых история богаче, чем всё остальное. В селе Ляличи Суражского района продается дворец Петра Завадовского, первого министра народного просвещения Российской империи.
09-11-2026 18:00
Подробнее смотрите в видео.
09-11-2026 17:30
В Стокгольме на деньги молодого человека младше 25 лет можно приобрести всего 1,9 кв. м недвижимости, в Гётеборге — 3,1 кв. м, а в Умео — 4,5 кв. м.
09-11-2026 17:00
Письмо ведомства от 26.10.2026 N 66890-ДН/04 «Об изменении договора управления по решению общего собрания собственников».
09-11-2026 16:00
На фоне предложения «Т-Технологий» выкупить до 100% акций ЦИАН речь уже о другом крупном активе из девелпомента.
09-11-2026 15:10
Рост кредитования после обвала 2025 года, потери в крупнейших регионах и переход подрядчиков на эскроу. Что происходит с рынком ИЖС и чего ждать в 2027 году.
09-11-2026 15:00
Рассказываем, кому досталась роскошная резиденция во Флориде и почему покупателя привлёк не только звёздный след в её истории.
09-11-2026 14:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
