Какая ситуация на рынке недвижимости Казахстана, интересуются ли соседней страной российские девелоперы, и какие ипотечные программы развивает правительство.
В 2023 году новости стройотрасли Казахстана казались довольно противоречивыми: спрос высокий, но стройкомпании чуть ли не массово банкротятся, ипотечные программы доступные, но в то же время оформить их может очень ограниченное число граждан. Что на самом деле происходит в стройотрасли и на рынке недвижимости Казахстана, редакция портала Всеостройке.рф узнала из первых уст: сегодня в рубрике «Интервью ТОПов» Президент Ассоциации Застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.
— Виктор Николаевич, как Вы оцениваете состояние рынка недвижимости сейчас?
— На сегодняшний день рынок недвижимости характеризуется наличием малого количества доступных ипотек. Финансирование «7-20-25» значительно снижено, «Отбасы банк» меняет условия достаточно внезапно, а финансирование иных программ пока не начато. Все эти ситуации приводят к снижению платежеспособного спроса. В регионах ситуация примерно однотипная, несмотря на наличие региональных ипотек «Отбасы».
Ипотечные программы могут предоставлять быстрые деньги, быструю оборачиваемость: чем больше в момент денег вкладывается, тем больше проектов стартует, увеличивается динамика строительства и т.д. Поэтому если такого быстрого инструмента нет, то последствия негативные.
Немного изменить ситуацию планирует «Отбасы банк», который сообщил о планируемой в этом году ипотеки «9-20-25», находящейся на текущий момент в разработке.
Также, в этом году, правительство утвердило национальный проект «Комфортная школа». Его реализация рассчитана на ближайшие три года — с начала 2023-го до конца 2025-го. За этот период должно быть построено 370 новых, соответствующих всем современным стандартам зданий общеобразовательных учреждений, рассчитанных в общей сложности на 800 тысяч ученических мест с учётом двухсменного обучения.
— Местные СМИ характеризуют состояние рынка как «сложное» и отмечают риск банкротства крупных строительных компаний, согласны ли Вы с этим?
— Риски банкротства строительных компаний по-прежнему достаточно высоки.
Уже сейчас мы видим, что существенный объем строящегося жилья отстает от запланированных сроков строительства, а если ситуация с доступной ипотекой для граждан не изменится, то уже к концу года мы увидим дефолты ряда компаний. Прежде всего, конечно, пострадают более мелкие и региональные компании, но в целом данная ситуация в любом случае так или иначе затрагивает всех субъектов рынка.
— Продолжают ли снижаться объемы строительства, как Вы это отмечали ранее? Какие факторы к этому привели?
— В 2023 году было сдано 17.5 млн. кв.м., что является результатом внушительного финансирования строительной отрасли.
Однако, несмотря на статистику, на сегодняшний день 2.5 млн. человек нуждаются в жилье, это примерно 600 тысяч квартир — в этом количестве, которое сейчас строится, предельно мало.
Главный фактор — предельно низкая платежеспособность граждан республики, следующим по важности фактором является изношенность инженерных сетей и ограниченность в предоставляемых мощностях по электро-, теплоэнергии и водоснабжению. Это актуально не только для Астаны, но и для каждого города Казахстана. Если в Астане ситуация наболевшая и давняя, то в Алматы ее еще можно выправить, и, как мы видим, это пытаются делать. Насколько эффективно, покажет время. В других городах мы пока не видим большой динамики.
Также в строительной отрасли ожидается дефицит рабочей силы, управленцев, инженеров, отделочников. Тем более сейчас находится в активной фазе большой проект по строительству комфортных школ. Если часть застройщиков будет задействована в нем, то жилищное строительство просядет.
— Как Вы оцениваете спрос на рынке Казахстана сегодня?
— В декабре в Казахстане было заключено 37 818 сделок купли-продажи жилья, что больше показателя предыдущего месяца на 19%.
Несмотря на увеличение количества сделок купли-продажи, общая площадь казахстанского жилищного фонда составляет более 400 млн кв.м. Это 8 миллионов квартир, чтобы обеспечить всех жильем, необходимо построить еще как минимум 180–200 млн кв. м. жилья, или 4 миллиона квартир.
Если учесть среднегодовой прирост населения на уровне 1,3% и взять за основу текущую динамику развития строительного рынка, при такой ситуации дефицит жилья сохранится в ближайшее время, соответственно, спрос постепенно будет увеличиваться.
— Расскажите про самые популярные ипотечные механизмы в стране сейчас, в чем их недостатки?
— Программа «7-20-25»:
• Введение лимита 100 млрд. тенге в год
• «Бронирование» квартир на этапе строительства жилого комплекса – могут реализовываться объекты, не имеющие разрешения/гарантии в рамках долевого участия, ипотека в этом случае оформляется после завершения строительства.
• Отсутствие возможности приобретения посредством программы жилья, строящегося с использованием механизма долевого участия в жилищном строительстве.
Программа «9-20-25»:
Условия Программы «9-20-25» на сегодня окончательно не сформированы и не озвучены, их анонсирование ожидается в феврале 2024 года, но исходя из поступающей на сегодня информации, можно предположить, что она будет неким аналогом Программы «7-20-25».
Так, ожидалось, что первоначальный взнос будет на уровне 20%, срок кредитования — до 25 лет, максимальная стоимость жилья — в пределах 25 млн тенге, займ будет выдаваться под 9% годовых. Позднее банк заявил, что рассматривает и другие варианты кредитования казахстанцев. Соответственно, как и прежде, исходя из аналитики цен на жилье, является недостаточной максимальная сумма займа (особенно для основных городов-лидер по объемам приобретаемой недвижимости), нами предлагается не ограничивать ее, при этом установив только ограничение по самой сумме займа – до 25 млн. тенге. Достаточно высокой остается величина первоначального взноса, соответственно, такую сумму будет по-прежнему сложно накопить большей части нуждающихся в жилье граждан. Дополнительно имеются те же риски в отношении договоров, заключаемых вне Закона о долевом участии, как и в рамках Программы «7-20-25».
В целом на рынке превалируют исключительно адресные программы, которые не затрагивают интересы среднего класса, и это также является недостатком.
— Какие программы, на Ваш взгляд, могли бы как нельзя лучше содействовать развитию стройотрасли и делать жилье доступнее для граждан?
— Рынку нужны долгосрочные правила игры. Строительная отрасль не может работать в формате неопределенности. Таким образом, любые программы, которые находятся на этапе разработки, должны быть ориентированы исключительно на длительный срок и с четко заявленными правилами.
Условно, запускается ипотека «9-20-25», при разработке которой должен быть объявлен срок действия, — к примеру, 5 лет, после которых ипотека прекращает свое действие. Если государство обеспечит четкое понимание девелоперам, строительная отрасль от этого только выиграет.
Нам также нужна и важна рыночная ипотека. Главное, чтобы она формировалась за счёт рыночных предложений. Например, предложение от «Отбасы банка» — достаточно рабочий инструмент. Такая ипотека должна формироваться за счёт реальных предложений, а не за счёт надутых инструментов поддержки.
— Интересен ли рынок Казахстана российским девелоперам?
— Пока российские девелоперы не заходили на рынок Казахстана, однако большой интерес проявляют компании, внедряющие программное обеспечение для застройщиков. Так, девелоперы Казахстана уже активно пользуются цифровыми платформами Macro, PlanRadar и др. Помимо этого, в Ассоциацию часто поступают вопросы аналитики и изучения рынка Казахстана со стороны российских СМИ, застройщиков и маркетинговых компаний.
— А интересны ли рынку Казахстана российские производители?
— Казахстанские производители почти в полной мере покрывают потребность внутреннего рынка в базовых строительных материалах, таких как бетон, цемент, стеновые материалы.
Тем не менее, импортозависимыми строительными материалами остаются товары с высокой добавленной стоимостью сегмента финишной отделки. Вот тут нам необходима помощь российских производителей, в отделочных материалах, таких как обои, линолеум, теплоизоляционные материалы, санфаянс и стекольная продукция и тд.
— Как Вы оцениваете цифровизацию стройотрасли, на каком она сейчас этапе?
— К сожалению, уровень цифровой трансформации стройотрасли в Казахстане только начинает набирать обороты, сама отрасль оцифрована только на 5%. Примерно 95% застройщиков Казахстана нуждаются в цифровизации процессов от и до.
Это одна из самых проблемных тем в Казахстане — вопрос цифровизации. На рынке есть, безусловно, ряд топовых игроков, которые только начали «окунаться» в тему цифровизации.
Большой шаг в этом вопросе сделала BI group, компания практически полностью все оцифровала, создавая все процессы под себя, под свои нужды и делали все самостоятельно, своими силами.
Если говорить о других компаниях, то очень малая доля углубляется и пытается внедрять в свои процессы «цифру». В основном вся цифровизация строительного бизнеса Казахстана останавливается на CRM-системах, подсистемах для продаж жилья (маркетинг-инструмент). Однако далеко не у всех застройщиков имеются системы контроля качества строительства, процессов, даже какого-то более быстрого документооборота с помощью цифровизации.
— Сколько застройщиков входит в Вашу Ассоциацию? Какие ключевые планы развития Ассоциации сейчас?
— На текущий день в состав Ассоциации входит более 120 участников, среди которых такие лидеры рынка, как Bazis, BiGroup, Highvill, Jetisu и др.
Ключевые планы развития Ассоциации — это:
— в первую очередь — расширение сферы влияния, участие в отраслевых комитетах, объединениях, сообществах и рабочих группах при государственных органах;
— максимальное включение в разработку и усовершенствование программ и стратегий, создаваемых государственными органами в сфере строительства,
— формирование фундаментальных блоков аналитической информации в сфере строительства.
При увеличении участников Ассоциация продолжает придерживаться принципов ориентира только на проверенные компании с безупречной репутацией.
Руководитель архитектурного бюро ASADOV, главный архитектор проекта «Палаццо де Агой» — о том, почему архитектура должна воздействовать на все органы чувств, и какую роль ИИ сыграет в профессии.
25-08-2026 11:30Юрий Хаханов и Андрей Мухин — о результатах первого отраслевого индекса, искусственном интеллекте и сквозном BIM, роботизации стройплощадок и технологиях ближайших лет.
19-08-2026 16:25Карен Оганесян о реставрации культурных символов России, контроле качества, вызовах отрасли — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
10-08-2026 11:50Управляющий партнер УК «Прованс» — о будущем гостиничного сервиса, искусственном интеллекте и подготовке персонала для люксовых курортов
05-08-2026 8:00
13 
7 
6 
4 
Производитель заявляет производительность до 280 кв. м. за восьмичасовую смену, точность выравнивания ±1,5 мм на 2 метра и до 8 часов работы от батареи.
14-09-2026 20:00
54 885 — непосредственно из России, ещё 41 530 — через Казахстан. Такие данные опубликовало Агентство по миграции Узбекистана.
14-09-2026 19:00
ДOМ.PФ выставил на торги сразу три участка общей площадью 149,44 га в Приволжском районе, рядом с поселком Садовый — примерно в 2,7 км от Астрахани.
14-09-2026 18:30
Письмо ведомства от 03.09.2026 N 54647-ДН/04 «Об образовании земельного участка под МКД».
14-09-2026 18:00
Компания Enviz показала новую связку своей платформы с GPT-6 Astra: на входе — обычный плоский план помещения, на выходе — полноценное 3D-пространство Enviz Space.
14-09-2026 17:30
Прочитали любопытный прогноз от Anthropic (разработчика Claude): компания смоделировала несколько сценариев того, как развитие ИИ может изменить рынок труда США к 2030 году.
14-09-2026 16:30
Разбирались вместе с экспертами, где ИИ уже дает измеримый эффект и действительно ли он способен заменить специалистов.
14-09-2026 16:00
Коммерческим директором нового девелоперского направления назначен Кирилл Храпов.
14-09-2026 15:45
Разбираемся, как начинался бизнес Сергея Махова, что известно о его семье и личной жизни и что стоит за развитием одного из заметных застройщиков Русского Севера.
14-09-2026 15:00
Кандидаты в депутаты Госдумы отчитались о доходах и имуществе, но Центризбирком нашел в декларациях то, о чем претенденты на депутатские мандаты забыли.
14-09-2026 14:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
