Юрий Захаров — о комплексном развитии территорий, выходе в новые регионы, цифровизации жилья и о том, почему девелопер должен думать о жизни проекта даже спустя десятилетия после строительства.
Девелоперская компания «Железно» — один из самых амбициозных региональных застройщиков России, сделавший ставку на среднеэтажную комплексную застройку, цифровые сервисы и качественное благоустройство общественных пространств. В рамках форума «Движение» генеральный директор компании Юрий Захаров дал интервью учредителю и директору портала Всёостройке.рф Светлане Опрышко, где рассказал, почему сегодня важно работать от продукта, а не от финансовой модели, как девелоперу зарабатывать в городах с невысокой стоимостью жилья и зачем жилым комплексам собственная экономика общественных пространств.
— Юрий Анатольевич, здравствуйте! Как Вам «Движение», как долетели?
— Здравствуйте, Светлана! Долетел с небольшой задержкой, но относительно остальных участников форума, считаю, что идеально. Мы прилетели чуть раньше, поэтому сегодня с самого утра уже в полном здравии на форуме. Более того, рано утром мы успели сходить на горный маршрут — организовали небольшой приветственный ивент для наших коллег. Поднялись на обзорную площадку Юрия Ефремова, известного путешественника, который писал книгу о Кавказских горах. Посмотрели на утреннюю Красную Поляну и Роза Хутор.
— Перейдём к важному. В Кирове было подписано одно из крупнейших соглашений в стране по комплексному развитию территорий (КРТ) на 116 миллиардов рублей. Как экономика проекта выдерживает текущие заградительные ставки? Не страшно подписываться под такими суммами?
— Первое уточнение: это КРТ «на троих». Уже не так страшно! В проекте участвуют три крупных системных застройщика города Кирова, которые давно работают на рынке. Поэтому в успехе можно не сомневаться. Вопрос лишь в длительности реализации — как долго мы будем его строить. Мы стали первой компанией, которая начала осваивать эту территорию, и в нашей части всё идёт по плану. Уверен, что за тот десяток лет, который отведён на проект, мы его полностью реализуем.
— Но всё же, касательно ставок: тема избитая, по всей стране продажи достаточно слабые. Но при этом только и читаешь про громкие подписания на сотни миллиардов. Как это объяснить?
— Это отчасти уловка. Что такое сотни миллиардов, которые звучат в новостях? Это полная стоимость капитальных затрат (CAPEX) всего проекта, а не размер стартовых инвестиций. Инвестиции — это те средства девелопера, которые потребуются для запуска. Если всё пойдёт хорошо, то эти накопленные сотни миллиардов просто реализуются внутри проекта за годы строительства. Реальные стартовые суммы, конечно, другие. Подобными громкими цифрами обычно пользуются просто для того, чтобы подписать красивые бумаги на экономических форумах. Думаю, все на рынке это понимают.
— В конце прошлого года «Железно» вышел в Волгоград. Почему именно туда? Требуется ли адаптация ваших стандартов, ведь средняя цена квадратного метра там ниже, чем в других регионах вашего присутствия?
— Во-первых, мы не боимся работать в городах с невысокой ценой. Свой девелоперский путь мы начинали в Кирове, где цена до сих пор ниже, чем в Волгограде, и у нас там успешные проекты с хорошей маржинальностью. Мы научились строить эффективно, вкладывая в продукт больше, чем конкуренты. Это наше главное отличие. По соотношению «цена — качество» мы даём один из лучших продуктов в стране. Выходя в Волгоград, мы просто увидели потенциал: это город-миллионник, где нет похожего на нас продукта. Наша цель — удивить местных покупателей. Поэтому, когда появился вариант купить там площадку, мы долго не раздумывали.
— Вы также недавно оформили участок в Ярославле. По какому принципу выбираете города? Это ведь не ТОПовые локации.
— Да, все стараются зайти в высокомаржинальные города: Москву, Питер, Казань. А мы ищем территории, которые соответствуют нашему подходу. Мы строим комплексные среднеэтажные проекты. Если в рамках КРТ регион позволяет реализовать проект по нашим лекалам — это наша территория. В Ярославле звёзды сошлись: был публичный конкурс, на который, что удивительно, кроме нас вообще никто не заявился. Причём это уже третий проект, где мы участвовали в публичном конкурсе, — и снова оказались единственными участниками. Наверное, другие посмотрели и решили, что экономики в проекте нет. А мы её увидели. Надеюсь, осенью мы начнём реализацию первой очереди.
— Сегодня на форуме звучала мысль, что избыточность «фишек» в современных ЖК только увеличивает размер ипотеки для клиента. Человек хочет платёж в 30 тысяч, а ему предлагают фонтаны и лапомойки. Где баланс между излишними опциями и необходимым комфортом?
— Мы рассуждаем так: чтобы дать клиенту больше ценностей, нужно сделать максимально эффективной конструктивно-строительную часть проекта. Важно не наделать глупостей в проектировании и грамотно отработать морфотип дома, потому что он сильно влияет на общую себестоимость. Мало кто из застройщиков детально считает пятно застройки, площадь озеленения и твёрдых покрытий. Мы давно работаем с большими территориями и считаем себестоимость проекта в совокупности всех факторов.
Сбалансировав эти факторы, мы нашли оптимум: мы эффективно строим базовую функцию, а сэкономленные ресурсы пускаем на эмоции и «фишки». Поэтому у нас их действительно больше, чем у традиционных застройщиков. Но это не значит, что мы продаём дорого. Клиент получает современное жильё с системой «Умный дом», красивым лобби, озеленённым двором и парком. И да, фонтаны у нас тоже есть! Но это не приводит к кратному росту цены. Если клиент голосует рублём за наш продукт — значит, мы всё делаем верно.
— В своих проектах вы открываете масштабные общественные пространства. Как удаётся их сохранять и защищать от вандализма? Культура жителей уже соответствует таким идеям?
— Для нас это уже не проба пера, а базовая функция. Во всех комплексных проектах должна быть центральная площадь и линейные зелёные зоны для прогулок.
Сейчас мы проходим этап проверки гипотезы: эти зоны можно обслуживать силами управляющей компании, а не города. Большинство городов просто не имеют бюджета на обслуживание таких пространств, а если и имеют — делают это настолько плохо, что пространство перестаёт выполнять свою функцию. Поэтому мы встраиваем в эти территории ярмарочные площади, нестационарные торговые объекты, превращая площадь в объект коммерческого интереса. Монетизация активности позволяет содержать парки и большие территории за счёт предпринимателей, которые там работают.
Эта модель пока ещё проверяется жизнью. Но наша задача — сделать так, чтобы у территории появилась устойчивая форма развития. Чтобы девелопер, уходя с неё, не переживал, что она быстро деградирует. Зачастую сейчас красивые пространства создаются только для поддержки продаж на старте. Как только проект распродан — их судьба никого не волнует. Нам очень не хочется делать что-то подобное.
— Закладываете ли вы в дома возможность апгрейда или перепланировки после заселения?
— Наши квартиры редко переделывают. Мы практически не строим студии (их не более 5%, а во многих проектах нет вообще) и ориентируемся на семейный формат. На этапе проектирования мы создаём огромное разнообразие планировок, чтобы любая семья нашла идеальный вариант для себя. Даже для одного человека мы предложим не студию, а полноценную однокомнатную квартиру с раздельной спальней и кухней-гостиной, нормальным зонированием и гардеробной. Клиенту проще выбрать идеальную квартиру из наших вариантов, чем покупать коробку и ломать в ней стены.
— Многие застройщики сейчас жалуются на кризис продаж. У вас же — сложный продукт, много опций, отказ от студий. Как удаётся сохранять устойчивость?
— Рецепта идеального нет. Если говорить просто: надо очень стараться делать свою работу с максимальным вовлечением и вниманием к деталям. Мы собираем компетенции во всех слоях — продукт, маркетинг, продажи, управление строительством. В совокупности это даёт устойчивость.
Наши проекты после определённого этапа начинают продаваться в основном за счёт сарафанного радио: люди приглашают друзей и знакомых просто погулять внутри квартала. Таким образом сильно облегчают нам задачу популяризации продукта. Лучший пиар — реальный визит на площадку. Как только проект начинает жить своей жизнью, он продаёт себя сам.
— Наверное, сейчас нас смотрят застройщики, у которых всё грустно с продажами, и думают: «Какой странный человек».
— Чтобы они не думали, что я странный, — приглашаем. Есть клуб продуктовых девелоперов «Движение». Если кто-то хочет научиться работать от продукта, а не от финмодели — добро пожаловать. Там мы собираем и популяризируем эти практики, показываем, как с помощью продукта завоёвывать сердце клиента. А через него — и весь рынок.
— С 2024 года вы привлекаете деньги через ЦФА (цифровые финансовые активы). Насколько это эффективнее банковского финансирования?
— На сегодняшний день это самый изящный и лёгкий инструмент привлечения инвестиций. Мы обходим многие регуляторные нормы — не потому, что это противозаконно, а потому, что цифровых финансовых активов на рынке ещё очень мало. Это даже не рынок облигаций — всё гораздо проще. Даже с учётом оплаты площадки и дополнительных платежей получается дешевле и существенно проще, чем идти в банк за инвестиционным финансированием. Этот инструмент отчасти предсказуемый — он зависит от доверия инвесторов к компании. Поэтому мы стали почти публичной компанией: публикуем отчётность по МСФО. В прошлом году получили официальный финансовый рейтинг 3B с потенциалом на рост — это подтверждает нашу устойчивость.
— Вы специализируетесь на среднеэтажной застройке. Есть ли шанс, что «Железно» когда-нибудь построит небоскрёб?
— Конечно, есть. Среднеэтажка — наш основной продукт, но в правилах бывают исключения. Когда проезжаешь по Италии, в каждом маленьком городе видишь башню — горожане строили её, чтобы подчеркнуть статус города перед соседями: чем выше башня, тем выше статус. Каждый город имеет потенциал построить свой маленький «Сити». И в этой части высотное здание абсолютно уместно.
— Есть ли желание выйти на столичный рынок?
— Да, потенциально мы к этому готовы. Мы смотрим площадки и анонсируем выход, когда действительно приобретём участок. Чтобы подготовиться к этому шагу, мы тренировались в Кирове — построили дом премиум-класса «Булычёв». Отработали технологии, набрались компетенций. Профессиональное сообщество оценило наш продукт высоко.
— Многие региональные застройщики гибнут на пути к московскому рынку — из-за сложных согласований.
— Мы не безумцы, всё понимаем. Поэтому на первых этапах мы будем искать участки с максимально проработанным пакетом исходно-разрешительной документации (ИРД), чтобы дойти до финиша.
— Есть ли в России недооценённые города с высоким потенциалом, которые пока не интересны застройщикам?
— Вопрос в том, могут ли девелоперы строить в таких городах. Для этого нужны определённые навыки и механики. Не все могут позволить себе строить там, где квадратный метр стоит 130–140 тысяч рублей. Мы — можем, и можем при этой цене что-то зарабатывать. Поэтому спектр городов, в которых мы можем появиться, шире, чем у традиционных девелоперов.
Ключевой вопрос — развитие самого города. Если власти настроены на развитие, если в городе есть жизнь и люди хотят жить в нормальных условиях именно здесь — потенциал всегда есть. Если город глубоко деградирует и ничего не предпринимается для исправления ситуации, то современное жильё там уже мало кого интересует: вся креативная молодёжь уезжает.
— Насколько цифровизация актуальна для вас сейчас, когда многие девелоперы сокращают расходы на неё?
— Этот паровоз уже не остановить. Скорость процесса то замедляется, то восстанавливается, но путь определён. Посмотрите на рынок автомобилей: они разговаривают с человеком, выполняют голосовые команды, паркуются сами, во многих странах ездят самостоятельно. Странно, что в жилье — самом дорогом продукте в жизни человека — близко нет того, что уже реализовано в автопроме. Мы приняли стратегическое решение инвестировать в технологии. Абсолютно все продукты, которые выпускает компания «Железно», цифровизованы. Даже те, кто берёт квартиру в черновой отделке, получают от нас коробку гаджетов для самостоятельной инсталляции.
— Блиц-опрос. Вы редко говорите в интервью о себе. Почему?
— Думаю, аудитории я интересен как CEO компании «Железно». Мы работаем на профессиональную аудиторию, а то, что хочу сказать, — всё лежит в плоскости продукта. Я хочу, чтобы больше коллег слушали, делились идеями — так мы обогащаем весь отраслевой объём знаний, наш общий массив Big Data, как сейчас модно говорить.
— Что держит Вас в девелопменте после 15 лет работы?
— Интерес увидеть и своими руками создать то будущее, которое мы предвосхитили в своих фантазиях. То, что мы сейчас строим, сильно отличается от того, что строили раньше. А то, что мы спроектировали прямо сейчас, ещё сильнее отличается от сегодняшних проектов. Дома, которые выйдут через три года, будут круче, чем дом «Булычёв» — сейчас самый умный дом России. В нашем продукте ещё очень много места для развития. И хочется пройти этот путь вместе с командой.
— Хотели бы Вы, чтобы Ваши дети работали в сфере строительства и продолжили дело компании «Железно»?
— Хотелось бы. Но это их выбор, пусть решают сами.
— Завидуете кому-то из конкурентов?
— Нет. Я восторгаюсь успехами многих компаний — скоростью развития, проработанностью проектов, масштабом. Это вызывает восторг, но не зависть. Мы настроены на позитивный взаимный обмен. Удивляясь их успехам, мы откладываем что-то для себя — и потом реализуем внутри своей компании.
— Есть ли страна или город, который перевернул Ваше представление о комфорте и идеальной недвижимости?
— Я до сих пор не нашёл идеального места на Земле, где хотел бы прожить всю жизнь. Но мне очень нравится Япония, мы были там уже 4 раза и объездили её всю. Она построена по совершенно другим социокультурным лекалам. Там всё работает иначе: от отсутствия урн на улицах до форматов квартир. Интересно наблюдать за их укладом и приносить идеи в свой продукт. Так, например, в Ижевске у нас появился проект «Икигай», построенный на японской философии. Он пользуется огромной популярностью.
— Вы один из ТОПовых работодателей страны. За счёт чего удаётся удерживать эту высокую планку?
— Всё просто: если ты создал большую идею, у проекта есть будущее. Наша идеология — «Менять мир и жизнь людей к лучшему». И мы нашли соратников на этом пути. Идеология — сильная вещь. У нас в компании это означает смысл: ради чего мы каждый день приходим на работу. Каждый месяц мы проводим общее собрание — собираем всех сотрудников онлайн и офлайн, рассказываем о статусе проектов, показываем результаты за месяц. Таким образом пропитываем всю команду нашей общей миссией.
— Какой вызов стоит лично перед Вами на 2026 год?
— Мы разбираемся в новом для себя направлении — это курортная недвижимость и отели. В ближайшее время они появятся в структуре нашего продукта. Поэтому наш вызов на 2026 год — это не история про выживание, в этом смысле всё в порядке. Это история про создание новых моделей продукта, которых у нас раньше не было. Мы нашли хороших партнёров по отельному бизнесу, надеемся — появятся и по медицинскому, санаторному направлению.
Мы хотим создать гибрид, где место проживания становится местом оздоровления, с высоким уровнем сервиса и концепцией longevity (долголетия). Кстати, когда готовились к этому направлению, нашли самое короткое техническое задание для девелопера. Оно есть почти во всех сказках народов мира — финальная фраза: «И жили они долго и счастливо». Вот, пожалуй, самое точное ТЗ. «Счастливо» мы уже проработали — теперь задача добавить «долго» и придумать, как проживание внутри проекта будет человека оздоравливать и продлевать ему жизнь.
Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.
Ранее о ситуации в строительной отрасли рассказывали генеральный директор курорта «Золотые пески России» Вадим Волченко; основатель ГК ТОЧНО Николай Амосов; генеральный директор строительной компании «Мармакс» Юрий Юров; директор дивизиона «Строительство» компании СИБУР Алексей Сбоев; Генеральный директор СберСити Андрей Лихачев. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».
О том, почему архитектура должна стареть красиво, зачем работать с материалами руками и как архитектору выстраивать диалог с заказчиком, который считает себя «самым умным».
19-06-2026 8:00Михаил Посредников — о состоянии рынка недвижимости, востребованных инструментах Циана и перспективах отрасли.
18-06-2026 19:40О новом российском курорте на более 230 га, сроках строительства и о том, где найти 8,5 тыс. сотрудников — эксклюзивно для Всеостройке.рф
17-06-2026 6:00О региональной экспансии на новые территории, масштабных проектах, курортном девелопменте, антикризисном управлении и главной задаче на 2026 год — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
15-06-2026 18:15
Директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Ольга Корниенко заявила, что застройщики перенесли сроки ввода в эксплуатацию 36% многоквартирных домов по 214-ФЗ.
19-06-2026 19:00
Говорит президент ГК «Основа» Александр Ручьев в диалоге с коллегами о том, чтобы использовать недвижимость как инструмент привлечения людей и капитала.
19-06-2026 18:45
По данным Авито Недвижимости, представленным 16 июня на форуме «Движение», во всех крупных городах страны выросла доля интереса к новостройкам со стороны покупателей из других регионов.
19-06-2026 18:30
Ответил владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов на вопрос Пискулина о том, зачем «третий девелопер России по объему строительства купил третьего девелопера с конца списка?»
19-06-2026 18:15
С марта по май покупатели из России приобрели в Эмиратах около 1,5 тысячи объектов недвижимости — спад г/г составил 64,3%.
19-06-2026 18:00
Проект реализуется «группой ЛСР».
19-06-2026 17:30
Главные тезисы читайте в нашем материале.
19-06-2026 17:14
По словам главы «Этажей» Ильдара Хусаинова.
19-06-2026 17:00
Компания «Новый дом-3» (застройщик ЖК «Новая Уфа») подала в суд на мэрию, требуя отозвать разрешение на строительство соседнего ЖК «Старая Уфа» от СУ №1 — расстояние между домами составит всего 4,4 м.
19-06-2026 16:30
Новый реестр будет охватывать компании и лиц, осуществляющих строительство домов с последующей передачей квартир, нежилых помещений или долей в объектах покупателям.
19-06-2026 16:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
