Что считается капитальным строением на дачном и садовом участке?

Редакция Всеостройке.рф вникала в нюансы законодательства.

Законодательство Российской Федерации, регулирующее ведение садоводства и огородничества, четко разграничивает типы разрешённых построек на садовых и огородных участках.  Это разграничение напрямую связано с понятием «капитальное строение» и имеет существенные правовые последствия. Неправильное понимание этих нюансов может привести к проблемам с Росреестром и даже к сносу самовольно возведенных объектов.

Разница между садовыми и огородными участками

Ключевое отличие заключается в разрешенном типе застройки. На садовых участках разрешено возведение (Закон № 217-ФЗ) как капитальных, так и некапитальных строений.  Это означает, что на садовом участке можно построить дом, баню, гараж и другие объекты, требующие фундамента и регистрации в Росреестре, а также легкие временные сооружения.  В то же время, огородные участки предназначены преимущественно для выращивания сельскохозяйственных культур.  Здесь  разрешено  возведение  только  некапитальных  строений,  то  есть  построек,  не  имеющих  прочного  фундамента  и  не  требующих  регистрации  в  качестве  объекта  недвижимости.  К  таким  постройкам  относятся,  например,  временные  теплицы,  склады  для  инвентаря  легкой  конструкции,  не  имеющие  прочного  соединения  с  землей.  Важно  отметить,  что  понятие  «некапитальное  строение»  не  означает  полное  отсутствие  ограничений.  Такие  постройки  также  должны  соответствовать  установленным  нормам  градостроительства  и  санитарным  требованиям.

Что считается капитальным строением?

Положения, уточнившие отнесение строения к капитальному или некапитальному, были внесены в Градостроительный кодекс Федеральным законом от 03.08.2018 342-ФЗ. 

Капитальные строения – это объекты, прочно связанные с землей,  их перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба.  Они характеризуются использованием прочных материалов и наличием фундамента. К  основным  признакам  капитального  строения,  требующего  обязательной  регистрации  в  Росреестре,  относятся:

• Наличие фундамента:  прочное основание,  обеспечивающее  стабильность  и  неподвижность  здания.  Фундамент  является  ключевым  признаком  капитальности  постройки;
• Прочные материалы:  использование  долговечных  материалов,  таких  как  кирпич,  бетон,  брус,  для  возведения  стен  и  крыши.  Сборные  конструкции  легкого  типа  не  считаются  капитальными;
• Невозможность демонтажа без ущерба:  разборка  капитального  строения  невозможна  без  серьезного  ущерба  его  конструкции  и  назначению.

В отношении объекта капитального строительства необходимо провести кадастровый учет и регистрацию права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 №218 «О государственной регистрации недвижимости». Несоблюдение  процедуры  регистрации  капитального  строения  в  Росреестре  приведет  к  признанию  постройки  самовольной,  что  влечёт  за  собой  обязательство  по  ее  сносу  и штрафные  санкции.

Можно ли отнести к ОКС баню и гараж?

Возможность отнести данные объекты к ОКС зависит от их характеристик. Баня не считается капитальным строением в случае, если она имеет только один этаж и стоит на легком фундаменте или нескольких опорах. Капитальным строением баню можно признать в случае, если:

• Состоит из двух и более этажей;
• Есть заглубленный фундамент;
• Подведены коммуникации.

Гаражи могут относиться как к капитальным, так и к некапитальным сооружениям. Если речь идет о гараже контейнерного типа, который можно перемещать с места на место, то это некапитальное строение. Но если гараж представляет собой кирпичное, блочное или иное сооружение с фундаментом, то это ОКС.

Некапитальные объекты – что это такое?

Для некапитальных объектов также отсутствует четкое определение. К его основным характеристикам относят следующие:

• Сооружение может разбираться или цельно передвигаться. В некоторых случаях признаком может быть ограниченный срок пребывания на месте текущего монтажа;
• У сооружения отсутствует капитальный фундамент. У объекта нет прочной связи с поверхностью.

К дополнительным характеристикам некапитального объекта можно отнести отсутствие подведенных коммуникаций, но в некоторых случаях они могут присутствовать.

С учетом временного характера некапитальных строений:

• Их нельзя зарегистрировать и оформить право собственности;
• В случае возведения не нужно получать разрешение на строительство или направлять уведомление.

К некапитальным сооружениям можно отнести:

• Площадки;
• Навесы;
• Павильоны;
• Парковки;
• Беседки, веранды и прочие объекты, которые относят к малым архитектурным формам.

Даже при условии наличия или отсутствия характерных признаков сооружение может быть отнесено как к одной, так и к другой категории. 

Последствия несоблюдения законодательства

Незаконное  возведение  капитальных  строений  на  огородных  участках,  а  также  нарушение  требований  к  некапитальным  постройкам  (пунктов 6.4-6.11 свода правил «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения») на  любых  типах  земельных  участков  может  повлечь  за  собой  негативные  последствия.  Это  может  привести  к  требованиям  о  сносе  самовольных  построек,  штрафам  со  стороны  контролирующих  органов.  Строительство  любых  объектов  должно  строго  соответствовать  целевому  назначению  земельного  участка  и  действующему  законодательству.

Изменение категории земельного участка

Если  существующий  огородный  участок  не  позволяет  возводить  необходимые  капитальные  постройки,  можно  рассмотреть  возможность  изменения  его  категории  на  «земли  сельскохозяйственного  назначения»  или  на  «земли  для  ведения  садоводства».  Это  позволит  законно  возвести  капитальные  строения,  такие  как  жилой  дом  или  баня.  Однако  процедура  изменения  категории  земельного  участка  требует  соблюдения  определенной  процедуры  и  получения  необходимых  разрешений  в  установленном  законодательством  порядке.

Строительство  на  садовых  и  огородных  участках  регулируется  законом  и  имеет  существенные  отличия  в  зависимости  от  категории  земли.  Тщательное  изучение  законодательства  и  соблюдение  установленных  норм  позволит  вам избежать  правовых  проблем  и  создать  комфортную  и  безопасную  среду  на  вашем  земельном  участке.  Перед  началом  любых  строительных  работ  рекомендуется  проконсультироваться  с  юристом  и  получить  все  необходимые  разрешения  в  компетентных  органах.  Это  гарантирует  законность  и  безопасность  ваших  действий. Ранее мы также писали о том, что такое самовольная постройка и о том, как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка.