Skip to main content

27.04.2023 17:52

Интервью ТОПов

Интервью. Юрий Захаров, ГК «Железно»: «Резерв снижения цены существует, но он небольшой и сильно зависит от локальных рынков»

Группа компаний «Железно» начала работу в 2011 году. Сейчас в портфеле компании 17 жилых комплексов, из них 9 проектов, реализованных в Кировской области, уже сданы. Еще 8 ЖК сейчас находятся в стадии строительства – это проекты в Кировской, Ульяновской, Свердловской областях и Удмуртии.

Группа компаний не раз получала престижные награды как за свои цифровые продукты, так и за объекты недвижимости. Последняя была вручена в апреле этого года: мобильная экосистема «Мажордом» признана лучшим IT-решением в недвижимости на Move Realty Awards. 

Генеральный директор ГК «Железно» Юрий Захаров рассказал порталу «Всё о стройке» о перспективах цифровизации, новом опыте участия в проектах комплексного развития территорий и дал прогноз по тенденциям ценообразования на жилье в России.

Несмотря на сложности 2022 года, ГК  «Железно» стала победителем всероссийского конкурса «Урбан Эвордс». Ваш жилой комплекс «Знак» стал лучшим ЖК комфорт-класса в России. В чем секрет успеха?

— Вопрос сложный и простой одновременно. Мы все проекты делаем от души. Это отражено и в миссии компании: «Мы с любовью и уважением к человеку строим города будущего, меняя мир и жизнь людей к лучшему». Мы создаем жилье для людей, которые хотят эмигрировать в другую жизнь, не выезжая за пределы своего города. Наши клиенты действительно получают новые привычки, «новые сценарии жизни», как сейчас модно говорить. Попадают в другую, более дружелюбную, современную цифровую среду, где сами меняются к лучшему. Это мы видим уже на этапе работы собственной управляющей компании в наших проектах. Если все делать правильно, то можно добиваться не только впечатляющих показателей по продажам, но и человеческого отклика.

В стратегию вашей компании входит концепция «делать то, чего не делают другие». Какие планы в соответствии с ней вы ставите на 2023 год? 

— Главная цель — цифровизация жилья. Наша компания разрабатывает и продает много собственных IT-продуктов. Кроме того, мы продолжаем внедрение цифровых технологий как застройщик в собственные объекты строительства. В прошлом году достижением ГК «Железно» стал ЖК «Булычев» — дом-бутик класса в Кирове. Это не просто самый дорогой продукт, который мы делаем. Это экспериментальный полигон: масштаб инноваций, которые мы хотим внедрить, поражает даже нас, создателей. Наша сверхзадача — сдать его в безупречном состоянии и показать, как эти технологии будут работать внутри проекта.

Инновационность — неотъемлемое качество вашей компании. Как сейчас обстоят дела с инновациями в сфере IT? Какие продукты разрабатываете, используете ли нейросети?

— У нас сейчас 7 собственных IT-продуктов в продаже на рынке жилищного строительства. Есть приложения, которые мы на продажу не выставляем. Это, например, Ferrum, наш внутренний документооборот задач. Среди решений, которые используются другими застройщиками, востребован цифровой дворецкий «Мажордом» от нашей дочерней компании «Философт». Благодаря ему мы можем быстро проектировать цифровые классы жилья: добавлять и убавлять столько цифровых технологий, сколько нужно конкретному застройщику в его продукте. С помощью «Мажордома» можно очень быстро собрать проект с точки зрения его цифрового наполнения.

Есть продукты более простые — это, к примеру, система пропусков Face ID, которая также написана нашими специалистами. Ее преимущество в высокой скорости быстродействия: требуется меньше секунды, чтобы идентифицировать человека и обеспечить ему доступ на стройплощадку. С помощью этого продукта мы стали лучше понимать положение дел на наших объектах, потому что теперь знаем в лицо буквально каждого подрядчика и понимаем, сколько человек работают на стройке. На основе расчета трудоемкости процессов можно с опережением понимать скорость строительства проектов.

Есть продукт, который очень нравится нашим коллегам. Это система 1С: ERP, которая позволяет управлять системой снабжения стройплощадок и контролировать бюджетную стоимость проектов.

Кроме того, мы создали инновационную цифровую модель рынка недвижимости. Это система, которая парсит данные из различных источников: Росреестр, агрегаторы, Авито, Н-Маркет и т.п. Дальше она формирует общую картину состояния рынка в конкретной локации: берем город и после некоторых усилий на сбор и обработку данных — создания Big Data по этому рынку — модель можно презентовать лицам принимающим решение в маркетинге и продажах. Все эти продукты доступны для приобретения в компании «Философт».

— Перед многими девелоперами сейчас стоит выбор, разрабатывать ли IT-продукты самим или покупать решения на рынке. Почему Вы в свое время приняли решение создавать их самостоятельно?

—  Мы всегда стараемся идти в авангарде: экспериментировать, пробовать. Это ДНК компании. И когда мы только занялись разработкой цифровых продуктов, на рынке еще не было ничего готового. Тот же «Мажордом» рождался из наших представлений о том, как бы это могло быть — других примеров на рынке не было.  

— Хотелось бы узнать подробнее о вашем участии в проектах комплексного развития территорий. В Перми ГК «Железно» приобрела участок под первое в городе КРТ. С какими сложностями вы сталкиваетесь в ходе работы над проектом?

— Трудности действительно есть. КРТ зачастую сложно «приземляется» в территориях. Это, в первую очередь, связано с отсутствием опыта. Никого не хочу критиковать, напротив, хотелось бы поблагодарить тех, кто пытается внедрить КРТ в своих регионах. Благодаря этому нам удалось подписать договоры по комплексному развитию территорий в Кирове и в Перми. 

Особенность проекта КРТ в том, что он прописывает все правила взаимодействия на больших территориях: делит ответственность и возможности между застройщиками и городскими или региональными властями — в зависимости от структуры договора КРТ.

Такой договор позволяет осваивать сложные территории — там, где трудно договориться с существующими собственниками о едином решении.

В Перьми у нас должен стартовать проект КРТ в самом центре города. Получить территорию под застройку в подобной локации — большая редкость. Чаще всего в центрах крупных городов практикуется точечная застройка. Мы гордимся этим достижением. Договор КРТ с администрацией г. Перми уже подписан, и в ближайшее время мы начнем реализовывать первую очередь проекта. 

— Планируете ли вы выход на рынки других регионов, других стран? 

– Среди новых территорий могу отметить Екатеринбург. Месяц назад мы запустили очень интересный проект – ЖК «Лес». Мы хотим встроить жилой комплекс в уже существующую лесную экосистему, чтобы дать людям возможность жить в окружении сосен в непосредственной близости от города. Делаем это бережно и дружелюбно к лесному массиву. После завершения строительства мы намерены укрепить озеленение нижним и средним ярусом. 

Мы планируем также продолжать работу по комплексному развитию территорий в других регионах. Сейчас мы активно работаем в пяти городах: Киров, Ижевск, Ульяновск, Пермь, Екатеринбург.

— Как изменился спрос на жилье в 2023 году? Есть ли разница в городах вашего присутствия?

— Спрос на данный момент стимулируют федеральные власти, за что им большое спасибо: не бросили отрасль в сложные времена, запустили льготную ипотеку. Рынок сейчас жив во многом благодаря этому инструменту. От него во многом зависит уровень цены и активность спроса. 

Еще из тенденций: мы замечаем, что клиенты стали более продвинутыми с точки зрения понимания, что такое современное жилье. В каких-то городах этот процесс активно развивается многие годы, в каких-то только стартовал. Но в целом наконец появляется твердое представление о том, что квадратный метр квадратному метру — рознь. Сравнивать разные объекты по цене и местоположению нельзя. Даже если дома внешне похожи, фактически там можно проживать совершенно разные сценарии жизни. Чем яснее будет это понимание, тем более развитым будет мир девелопмента России, потому что клиенты будут голосовать за качественные объекты, и мы всячески содействуем этому процессу: выступаем на форумах, объясняя свои подходы к формированию типологии жилья, проводим урбан-туры. 

— Есть ли существенная разница в динамике продаж, платежеспособности спроса в Ижевске, Ульяновске и Кирове?

— В среднем, все регионы реагируют на изменения примерно одинаково. Есть макро-факторы, которые приводят к изменениям на рынке. Это, в частности, льготная ипотека, которая является драйвером платежеспособного спроса. 

Клиенты стали брать больше времени на принятие решения о покупке квартиры. Это и плохо, и хорошо. Хорошо, потому что покупатели за этот период могут посмотреть больше вариантов для покупки и принять взвешенное решение. Мы стали продавать больше, но делать это сложнее. 

Если сравнивать с Москвой, то серьезного снижения цен в регионах не произошло. Там скорее наблюдается стагнация. Истории со скидками в 10-30%, которые время от времени возникают на московском рынке — такого нет и, наверное, быть не может, потому что в регионах нашего присутствия нет финансовых «мыльных пузырей», которые появились на больших рынках в Москве и Сочи. 

— Российские власти в последнее много говорят о необходимости снижения застройщиками цен на жилье. Что вы об этом думаете?

—  Тот уровень цен, который есть сейчас, вполне достаточен для развития девелоперов. Я согласен с федеральной властью, что определенный резерв снижения цены существует, но он небольшой и сильно зависит от локальных рынков. 

Но если в мегаполисах это снижение может быть масштабным – на 10-20 %, то в сравнительно небольших городах — Перми и Ульяновске – уменьшить цены можно максимум на 5 – 7% без попадания проектов в красную зону для проектного финансирования. Застройщиков в этом плане еще держит ФЗ №214. Если ты идешь в банк и получаешь деньги на проектное финансирование, кредитная организация смотрит финансовую модель проекта. В регионах эта модель близка к оптимальной. И мы иногда реализуем проекты ниже того целевого порога, который Сбербанк закладывает в свою модель как норму.  

Сейчас идет очередной виток инфляции, связанный с изменением курсовой разницы: перестроились логистические цепочки. Мы так или иначе работаем с зарубежными поставками — эти цены сейчас пойдут в гору. Думаю, за счет стагнации цен на рынке и инфляции застройщики будут фиксировать снижение маржинальности проектов.

—  Каковы ваши ожидания на 2023 год?

— Сейчас мы наблюдаем охлаждение рынка. Это перспектива на ближайшее будущее. На моей памяти это четвертый холодный сезон за 12 лет работы, когда идет снижение продаж, растет избирательность клиентов, когда вновь стали востребованы малогабаритные квартиры. Многие застройщики бросились снова проектировать дома-студии. Мы в игру с такой застройкой играть не будем и планируем и далее ориентироваться только на качество жизни в наших проектах. Это основная наша задача на ближайшее будущее.

Новости по теме

Ильдар Хусаинов, директор риелторской компании «Этажи»: «Чтобы быть лидером, нужно постоянно менять рынок к лучшему»

Портал Всеостройке.рф узнал о результатах компании, новых цифровых решениях и перспективах развития самого крупного риелторского агентства России.

Дата публикации 06-05-2024 14:30
Не надо ждать чуда, надо работать

Проблема импортозамещения иностранного ПО не только не снижает своей актуальности, но, наоборот, только возрастает.

Дата публикации 26-04-2024 13:57
Инна Чиркова, стратегический директор Yarus group: «Сотрудник – наш новый клиент»

Пермский строительный холдинг Yarus group в последние годы стал одним из ключевых подрядчиков пермских региональных властей по возведению новых социальных объектов, крупным поставщиком железобетонных конструкций для промышленного и гражданского строительства в Уральском регионе.

Дата публикации 23-04-2024 11:56
Дмитрий Рогатых, генеральный директор Группы Аквилон Москва: «Есть планы по выходу сразу в два новых для нас федеральных округа»

Портал Всеостройке.рф узнал о главных принципах работы компании, новых цифровых решениях в бизнес-процессах и перспективных проектах

Дата публикации 19-04-2024 13:14

Последние новости

Историю успеха Ujin девелоперы назвали лучшей на it-битве победителей Build...

It-битва лучших решений проекта Build Up Фонда «Сколково» за пять лет прошла 16 мая в прямом эфире на портале Всеостройке.рф при поддержке «Альянса девелоперов по разработке и внедрению технологий искусственного интеллекта».

Дата публикации 17-05-2024 18:00
Лучшие города для покупки недвижимости в России

Покупка недвижимости является одним из наиболее надежных способов вложения средств и российский рынок предлагает много возможностей для инвесторов.

Дата публикации 17-05-2024 15:18
ТОП-10 банков для оформления «Семейной ипотеки»

«Семейная ипотека» является одним из наиболее востребованных видов кредитования в России.

Дата публикации 17-05-2024 13:52
Плоские скалы и королевский парк: новые проекты Саудовской Аравии

Туманное будущее лежачего небоскреба The Line, новый прибрежный проект Jaumur и Парк короля Салмана – рассказываем, что сейчас готовит для всего мира и для себя в первую очередь Саудовская Аравия

Дата публикации 17-05-2024 13:21
Всё о стройке

Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ

Мероприятия