Как оформить дарственную на земельный участок в 2025 году

Редакция портала Всеостройке.рф вникала в законодательные нюансы.

Договор дарения земельного участка – это соглашение, по которому даритель безвозмездно передает одаряемому право собственности на землю. Он регулируется статьей 572 Гражданского кодекса РФ и, как правило, подлежит государственной регистрации.

Федеральным законом от 13.12.2024 № 459-ФЗ внесены изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договоры дарения недвижимого имущества, заключенные между гражданами, подлежат нотариальному удостоверению. Данное положение вступило в силу 13.01.2025. Введение обязательной нотариальной формы для договоров дарения направлено на минимизацию рисков мошеннических действий, исключение злоупотреблений со стороны одаряемых, например, когда даритель (пожилой человек либо лицо, страдающее психическими расстройствами), введенный в заблуждение, оформляет сделку, не осознавая последствий ее заключения. Так, сначала собственник обращается для составления или заверения договора дарения к нотариусу. Тот все проверяет и удостоверяет сделку, а после направляет заявление и документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

⁣Ведомство и нотариат взаимодействуют в электронном формате, что позволяет гражданам быстро и удобно получить соответствующую услугу. Срок регистрации по нотариальным сделкам – 24 часа. Все договоры дарения, направленные в Росреестр до 13 января, остаются действительными – дополнительно заверять их у нотариуса не нужно. Федеральный тариф на сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, составляет 0,5% от суммы договора и не может превышать 20 тыс. рублей. Также оплачивается региональный тариф. С 1 января 2025 года увеличился размер государственной пошлины за государственную регистрацию права (перехода права), которая составила 4000 рублей.

Преимущества договора дарения:

Получатель земли освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц;
Упрощенная процедура. Менее формализованная процедура по сравнению с купли-продажей, не требуется согласия других совладельцев.

Недостатки договора дарения:

Отсутствие финансовой выгоды. Дарение – безвозмездная сделка, даритель не получает финансовой компенсации;
Отменить договор дарения после регистрации практически невозможно, за исключением случаев прямой угрозы жизни дарителя (статья 578 ГК РФ).

Для заключения договора дарения потребуются:

Паспорта дарителя и одаряемого;
Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, и т.д.);
Кадастровый паспорт земельного участка;
Нотариально заверенное согласие супруга/супруги дарителя (если участок приобретен в браке).

Процедура оформления договора дарения:

Подготовка договора. Договор дарения составляется в письменной форме. Рекомендуется обратиться к юристу для грамотного составления договора, учитывающего все нюансы;
Нотариальное удостоверение. Оно защитит интересы сторон и предотвратит возможные споры;
Договор дарения подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Договор купли-продажи земельного участка – это двусторонняя сделка, предполагающая передачу права собственности на землю в обмен на денежное вознаграждение (статья 454 Гражданского кодекса РФ).

Преимущества договора купли-продажи:

Продавец получает денежную компенсацию за землю, соответствующую рыночной стоимости;
Процесс продажи четко регулируется законодательством, что минимизирует риски для обеих сторон.

Недостатки договора купли-продажи:

Требуется подготовка большого количества документов и согласований, что может значительно затянуть процесс;
Покупатель обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), что увеличивает общие затраты.

Для заключения договора купли-продажи необходимы:

Паспорта продавца и покупателя;
Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, выписка из ЕГРН и т.д.);
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
Свидетельство о заключении/расторжении брака (для подтверждения семейного статуса продавца);
Нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца (если участок приобретен в браке);
Кадастровый паспорт земельного участка;
Выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
Документы, подтверждающие оплату сделки;
Документы, подтверждающие погашение ипотеки (при необходимости).

Процедура:

Договор купли-продажи составляется в письменной форме;
Стороны проверяют документы друг друга и земельного участка на предмет соответствия законодательству;
Стороны подписывают договор. Нотариальное удостоверение договора защитит интересы сторон;
Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Выбор между договором дарения и купли-продажи земельного участка зависит от целей и обстоятельств сделки. Основное различие заключается в наличии или отсутствии денежной компенсации.

Договор дарения:

Передача права собственности осуществляется безвозмездно;
Обычно не требует согласия третьих лиц (за исключением согласия супруга/супруги дарителя, если участок приобретен в браке);
Одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ, если даритель – близкий родственник;
Необратимость. Отмена договора после регистрации затруднена.

Договор купли-продажи:

Передача права собственности осуществляется за плату;
Более сложная процедура. Требует больше документов;
Покупатель уплачивает НДФЛ, размер которого зависит от кадастровой стоимости земли и срока владения продавцом;
Цена может быть предметом переговоров.

Выбор оптимального варианта:

Дарение: подходит для передачи земли близкому родственнику без финансовой выгоды;
Купля-продажа: подходит, если требуется финансовое вознаграждение. Если земля не используется для постоянного проживания или бизнеса, налоговые затраты будут минимальными.

Сравнение договоров:

Характеристика	Договор дарения	Договор купли-продажи
Компенсация	Отсутствует (безвозмездная сделка)	Присутствует (денежная компенсация)
Оформление	Относительно простое	Более сложное, требует больше документов и согласований
Налогообложение (одаряемый/покупатель)	НДФЛ не начисляется при дарении близкому родственнику	НДФЛ начисляется, размер зависит от кадастровой стоимости и срока владения продавцом
Обратимость	Практически необратима после регистрации (исключение: статья 578 ГК РФ)	Может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда
Согласие третьих лиц	Требуется согласие супруга/супруги дарителя (при приобретении участка в браке)	Требуется согласие супруга/супруги продавца (при приобретении участка в браке)

Часто задаваемые вопросы

Можно ли отменить договор дарения?

Как правило, нет. Исключение – ситуации, предусмотренные статьей 578 ГК РФ (угроза жизни дарителя).

Нужно ли платить налог при дарении родственнику?

Нет, если даритель и одаряемый – близкие родственники (согласно Налоговому кодексу РФ).

Какие налоги при продаже участка?

НДФЛ рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и срока владения.

Можно ли продать часть участка?

Только при соблюдении законодательства о разделе земельных участков.

Что делать при утере документов на землю?

Необходимо восстановить документы через Росреестр или нотариуса.

Нормативная база:

Все сделки с недвижимостью должны быть оформлены в строгом соответствии с законодательством. Несоблюдение формальных требований может привести к нежелательным последствиям и оспариванию сделки. Если целью является передача земли близкому родственнику без получения финансовой выгоды, договор дарения будет предпочтительнее. Если требуется финансовая компенсация, необходимо оформлять договор купли-продажи. Ранее мы также писали о том, что такое аренда с правом выкупа: преимущества и особенности и о ЕГРН выписке: что это за документ и зачем его получать?

Законодательство