Как вывести созаемщика из договора ипотеки?

Редакция портала Всеостройке.рф выяснила, как вывести созаемщика из ипотечной сделки.

Ипотека,  оформленная  на  нескольких  лиц  (основной  заемщик  и  созаемщики),  в  некоторых  ситуациях  может  требовать  исключения  одного  из  созаемщиков.  Редакция портала Всеостройке.рф в этой статье рассмотрела  условия,  при  которых  это  возможно,  и  процедуру  исключения.

Возможность исключения созаемщика из  ипотечного договора

Исключение  созаемщика  из  ипотечного  договора  возможно  при  соблюдении  следующих  условий:

• Основной  заемщик – собственник  недвижимости

Основной  заемщик  должен  быть  собственником  (или  одним  из  собственников)  ипотечной  недвижимости.

• Достаточный  уровень  дохода  основного  заемщика

Основной  заемщик  должен  иметь  достаточный  и  стабильный  доход  для  самостоятельной  выплаты  ипотеки  в  течение  последних  12  месяцев.  Банк  оценивает  платежеспособность  заемщика  на  основе  представленных  документов.

• Выделение  доли  в  случае  приобретения  недвижимости

Если  основной  заемщик  приобретает  недвижимость  в  ипотеку  и  ранее  не  являлся  собственником,  ему  необходимо  выделить  себе  долю  в  собственности  (размер  доли  определяется  самостоятельно).

Исключение супруга/супруги из  состава созаемщиков

Исключение  супруга  или  супруги  из  состава  созаемщиков  возможно  только  в  следующих  случаях:

• Расторжение  брака

При  разводе  супруги  могут  переоформить  ипотечный  договор,  исключив  одного  из  бывших  супругов.

• Договор  о  раздельной  собственности

Заключение  брачного  договора  или  соглашения  о  разделе  имущества  (брачный  договор  может  быть  заключен  только  во  время  брака,  соглашение  о  разделе  имущества – и  во  время  брака,  и  после  его  расторжения).

Решение банка и  оценка рисков

Решение  о  возможности  исключения  созаемщика  принимается  банком  на  основе  оценки  рисков.  Банк  учитывает  уровень  дохода  оставшегося  заемщика  (созаемщиков)  и  его  (их)  способность  своевременно  выплачивать  ипотеку.  Если  банк  оценит  риски  как  слишком  высокие,  в  изменении  состава  участников  кредитного  договора  будет  отказано.

Процедура исключения созаемщика

Исключение  созаемщика  из  ипотечного  договора – процедура,  требующая  соблюдения  определенного  порядка  и  предоставления  необходимых  документов.  Рассмотрим  пошаговую  инструкцию.

Шаг 1:  Подготовка необходимого пакета документов

Для  начала  процедуры  исключения  созаемщика  необходимо  подготовить  следующий  пакет  документов:

• Заявления  от  основного  заемщика  и  всех  созаемщиков  о  желании  изменить  состав  участников  кредитного  договора;
• Паспорта  всех  участников  сделки;
• Документы,  подтверждающие  уровень  дохода  и  стабильность  трудоустройства  оставшегося  заемщика  (или  созаемщиков).  Это  могут  быть  справки  о  доходах  с  места  работы,  выписки  с  банковских  счетов  и  другие  документы;
• Кредитный  договор  и  документы  на  недвижимость. Оригинал  или  нотариально  заверенная  копия  кредитного  договора,  а  также  документы  на  объект  недвижимости  (договор  купли-продажи,  договор  долевого  участия,  договор  уступки  прав  требования,  свидетельство  о  праве  собственности  или  выписка  из  ЕГРН);
• Документы,  связанные  с  семейными  отношениями. При  исключении  супруга/супруги  из  состава  созаемщиков  необходимо  предоставить  документы,  подтверждающие  расторжение  брака  (свидетельство  о  расторжении  брака  и  соглашение  о  разделе  имущества)  или  наличие  брачного  договора  с  разделом  имущества  и  обязательств.

Шаг 2:  Подача заявления и  рассмотрение банком

Заявление  на  изменение  состава  участников  кредитного  договора  вместе  с  подготовленным  пакетом  документов  подается  в  банк.  Клиенты  Сбера  могут  сделать  это  онлайн  через  личный  кабинет  в  мобильном  приложении,  а  также  в  любом  офисе  банка.  Банк  проверит  предоставленные  документы  и  примет  решение.  При  положительном  решении  банк  выдаст  согласие  на  изменение  условий  кредитного  договора.

Шаг 3:  Подписание документов и  регистрация изменений в  Росреестре

После  получения  согласия  банка  всем  участникам  сделки  необходимо  подписать  дополнительное  соглашение  к  кредитному  договору  и  договорам  обеспечения  (при  наличии),  а  также  изменения  в  закладную  (при  наличии).  Затем  необходимо  зарегистрировать  изменения  в  Росреестре  и  предоставить  банку  подтверждающие  документы  (зарегистрированный  договор  и  выписку  из  ЕГРН).  После  этого  банк  внесет  изменения  в  систему  учета  кредитных  договоров.  Решение  банка  действительно  в  течение  60  календарных  дней.  Неподписание  кредитной  документации  в  указанный  срок  приведет  к  отмене  изменений.

Процедура  исключения  созаемщика  из  ипотечного  договора  требует  тщательной  подготовки  и  соблюдения  установленного  порядка.  Важно  заранее  проконсультироваться  с  кредитным  специалистом  банка  для  определения  возможности  исключения  созаемщика  и  подготовки  необходимых  документов.

Экспертное мнение

Алексей Новиков, операционный директор Est-a-Tet, в своем комментарии специально для портала Всеостройке.рф отмечает, что реструктуризация ипотечного кредита часто становится необходимой при изменении семейных обстоятельств заемщика. Наиболее распространенными причинами являются развод или заключение брака, что требует корректировки состава созаемщиков по действующему ипотечному договору. Процедура изменения состава относится к категории реструктуризации кредита и требует индивидуального рассмотрения банком каждой заявки. Для успешного прохождения процесса необходимо предоставить:

• Заявления от всех участников сделки с указанием причины изменений;
• Документы, подтверждающие доходы новых или оставшихся созаемщиков.

Важно понимать, что изменение состава созаемщиков не влияет на статус собственников. Право собственности остается закрепленным за теми лицами, на которых оно было изначально оформлено в долевую или совместную собственность. При этом полная замена всех собственников и заемщиков в рамках действующей ипотеки невозможна.

Шансы на одобрение достаточно высоки при соблюдении двух ключевых условий:

• Новый состав созаемщиков соответствует требованиям банка;
• Общий доход участников сделки достаточен для обслуживания кредита.

Алексей Новиков подчеркивает, что банки заинтересованы в сохранении клиентов и в большинстве случаев идут навстречу заемщикам, удовлетворяющим их требованиям. Это обусловлено тем, что при отказе клиент может принять решение о рефинансировании ипотеки в другом финансовом учреждении.

Ранее мы также ответили на вопрос о том, кто несет большую ответственность – поручитель или созаемщик, а также выяснили, что означает банкротство для созаемщика по ипотеке.