Как заполнить 3-НДФЛ при продаже недвижимости?

Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает, какие данные необходимо учесть.

Налогообложение доходов от продажи недвижимости в 2025 году регулируется положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

Существуют ситуации, когда продавец освобождается от обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ и уплачивать налог на доходы от продажи недвижимости:

Минимальный срок владения

Если недвижимость находилась в собственности продавца более минимального срока владения, уплата налога не требуется. Минимальный срок владения зависит от обстоятельств приобретения недвижимости:

3 года	5 лет
Если проданная квартира подарена близким родственником или членом семьи	Во всех других случаях
Если квартира получена по наследству	Во всех других случаях
Если квартира стала собственностью после приватизации	Во всех других случаях
Если получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением	Во всех других случаях
Если продается единственное жилье. Или вы продаете одну квартиру в течение 90 дней после покупки второй	Во всех других случаях

Многодетные семьи

Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми могут быть освобождены от уплаты налога на доходы от продажи жилья при соблюдении определенных условий, регламентируемых законодательством.

Стоимость недвижимости

Если стоимость проданной недвижимости не превышает 1 000 000 рублей и одновременно составляет менее 70% от её кадастровой стоимости, налогообложение не применяется.

Случаи обязательного заполнения декларации 3-НДФЛ

Во всех остальных случаях, независимо от фактического размера налога (даже если он нулевой), необходимо подавать декларацию 3-НДФЛ.

Пример:

Анастасия приобрела квартиру в 2019 году за 5 000 000 рублей и продала её в 2024 году за 9 000 000 рублей. Так как срок владения квартирой превысил 5 лет, в 2025 году Анастасия освобождена от уплаты налога и подачи декларации 3-НДФЛ.

Минимизация налоговых обязательств при продаже недвижимости возможна за счет применения предусмотренных Налоговым кодексом РФ льгот и вычетов.

Рассмотрим основные способы снижения суммы налога к уплате:

Использование имущественного налогового вычета

Налогоплательщик имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму до 1 000 000 рублей (пункт 1 статьи 220 НК РФ). Это позволяет снизить сумму налога, уплачиваемого с дохода от продажи недвижимости.

Пример: Вячеслав продал квартиру, приобретенную полтора года назад, за 9 500 000 рублей. Применив имущественный вычет в 1 000 000 рублей, он уплатит налог с оставшейся суммы (8 500 000 рублей).

Учёт документально подтверждённых расходов

Вместо имущественного вычета можно использовать документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры. Эти расходы могут включать как собственные затраты продавца, так и расходы предыдущего собственника (при получении квартиры в дар или по наследству).

Пример: Анна приобрела квартиру за 8 000 000 рублей и продала её через год за 9 000 000 рублей. Уменьшив доход от продажи на сумму предыдущих расходов (2 000 000 рублей), она уплатит налог лишь с 7 000 000 рублей. Этот вариант может быть выгоднее, чем использование имущественного вычета.

Подача нулевой декларации

Даже если после применения льгот налогооблагаемая база снижается до нуля, подача декларации 3-НДФЛ является обязательной.

Для заполнения формы декларации потребуются:

Копии документов, подтверждающих сделку (например, договор купли-продажи);
Заполненная декларация 3-НДФЛ;
При уменьшении дохода на сумму расходов – документы, подтверждающие эти расходы.

В случае долевой собственности каждый собственник подаёт отдельную декларацию и уплачивает налог соответственно своей доле.

Сдача налоговой декларации 3-НДФЛ, связанной с доходами от продажи недвижимости, ограничена строгими временными рамками. Налогоплательщики обязаны соблюдать установленные сроки подачи декларации и уплаты налога.

Сроки подачи декларации

Декларация 3-НДФЛ должна быть подана не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Это означает, что при продаже квартиры в 2024 году декларация должна быть подана до 30 апреля 2025 года.

Сроки уплаты налога

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), рассчитанный на основании данных декларации, следует уплатить не позднее 15 июля.

Подать декларацию 3-НДФЛ можно через Личный кабинет налогоплательщика (ЛКН)

Этот удобный онлайн-сервис размещён на официальном сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) России. ЛКН позволяет заполнить и отправить декларацию без посещения налоговой инспекции.

Несоблюдение установленных сроков может влечь за собой наложение штрафных санкций. Поэтому налогоплательщикам рекомендуется соблюдать указанные сроки и заблаговременно подготовить все необходимые документы для подачи декларации.

В процессе продажи недвижимости возникают множество вопросов, связанных с заполнением налоговой декларации 3-НДФЛ. Рассмотрим некоторые часто встречающиеся вопросы и ответы на них:

Я владею жильём менее 3 лет. Необходимо ли заполнять декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры за 1 100 000 рублей?

Да, в этом случае заполнение декларации является обязательным. Несмотря на то, что стоимость квартиры превышает лимит для освобождения от налога, вы можете использовать имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей, что существенно снизит сумму налога к уплате.

Мы с братом продаём две отдельные доли в одной квартире. Необходимо ли подавать две декларации?

Да, если доли продаются как отдельные объекты недвижимости, то каждый из вас должен подать свою декларацию 3-НДФЛ. Каждый имеет право на использование имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей.

Можно ли указать в декларации стоимость, отличающуюся от стоимости в договоре купли-продажи (ДКП), для снижения налогооблагаемой базы?

Нет, в декларации необходимо указать стоимость, прописанную в ДКП. Это является официальным документом, подтверждающим стоимость сделки. Если стоимость продажи ниже 70% от кадастровой стоимости недвижимости, то налогооблагаемая база будет рассчитана как 70% от кадастровой стоимости.

Правильное заполнение декларации 3-НДФЛ в 2025 году является важным аспектом налоговых обязательств при продаже недвижимости. Учёт всех нюансов позволяет существенно сэкономить на уплате налога. Ранее мы также писали про налоговый вычет на строительство дома для пенсионеров и ответили на вопрос, как рассчитать налог с продажи земельного участка в 2025 году.