Роман Капинос, первый заместитель генерального директора компании ФСК Регион: «Дальний Восток ждёт генподрядчиков»

В эксклюзивном интервью Светлане Опрышко, директору портала Всеостройке.рф.

Роман Капинос, первый заместитель генерального директора компании ФСК Регион, рассказал в интервью о перспективах развития рынка недвижимости на Дальнем Востоке, влиянии льготной ипотеки и возможностях для инвесторов.

– Роман, подскажите, какой объём инвестиций Вы планируете вложить на Дальнем Востоке и какие это будут проекты?

В целом ориентировочный объём до 60 миллиардов. Это будет три дома в Приморье, Владивостоке, два дома уже выведено в продажу. Два жилых комплекса: «Флагман» и «Философия». Флагман – жильё комфорт+ класса. «Философия» – уверенный бизнес, надеюсь, что станет премиум. Сегодня заложили капсулу времени торжественно с руководителем города.  Так что должно всё получиться. И недавно купили ещё третий участок, сейчас в глубоком проектировании, а через 9 месяцев готовы выйти с расчётом на РнС. Плюс вчера подписались с Амурской областью – два проекта. Это «Лазурная миля» и «Серебряная миля». Это тоже достаточно большой объём инвестиций. 300 тысяч метров, плюс парк развлечений во Владивостоке. Сейчас ведётся обсуждение парка развлечений в Благовещенске. 60 с небольшим миллиардов рублей.

– Какие особенности реализации проектов можете выделить на Дальнем Востоке? Есть региональная специфика?

Скажем так. Есть плюсы, есть минусы. Плюсы – диалог между бизнесом и властью. Ответы на запросы девелоперов со стороны региональных и городских властей. Всё работает просто фантастически в режиме реального времени. Если мы делаем какое-то неправильное решение, если нужно обсудить градостроительный план, нас всегда принимают и всегда находят время. Это очень здорово. При реализации проектов именно городов администрация города была с нами нон-стоп на долгих видеоконференциях, обсуждали финансовые модели, бизнес-планы, концессионную инициативу, сам проект. Из минусов – достаточно сложная логистика. Просто она пока не отработана. Мы все-таки пока ещё разворачиваемся на Восток. Думаю, что тема с логистикой выровняется. И плюс доступ к инженерным системам и материалам пока ещё не тот, который бы хотелся. Из-за этого есть дефицит. Можем привести пример – два производителя цемента, из-за этого цена растёт, сложности со сроками поставки материалов, инженерных систем. Но это всё решается при выстраивании логистической цепочки. Я уверен, что всё получится. По крайней мере с такой поддержкой всех начинаний со стороны правительства– абсолютно точно.

– Какие применяете технологические продуктовые решения чтобы быть лучшими?

Мы изначально, когда заходили на рынки регионов, Владивосток – это был первый наш проект, поэтому мы его назвали «Флагман». Это был наш флагманский проект, мы принципиально не хотели гнаться за количеством, хотели сделать фокус на качестве. И сделать жильё ровно таким же по качеству и по набору атрибутивных элементов как в Москве, Санкт-Петербурге, других крупных городах. То есть упор на дизайнерские решения, на качество всего: остекления, конструктив, очень много внимания уделяем входным группам, МОПам. Стараемся чтобы каждый ЖК был не похож на предыдущий. Это не типовое жильё. В ЖК «Философия» каждая башня названа именем философа, соответственно каждая входная группа либо в китайском стиле (если говорим о Конфуции), либо в римском (если о Марке Аврелии), в персидском – если речь идёт про Омар Хайяма. Так, чтобы жителям каждый раз было интересно, и они получали удовольствия от обладания этим жильём. Плюс большой фокус на благоустройстве, коммерческий фронт, на места для всех категорий жителей. Мы всегда тщательно пытаемся анализировать.

– Как оцениваете спрос на жильё на Дальнем Востоке? Выше он или ниже в среднем по России?

– Дальневосточная ипотека сохранилась с 2% до 2030 года. Мы надеемся, что денег в бюджете хватит. Но падение есть процентов 30, наверное. На мой взгляд вот что нужно сделать: убрать два ограничения – дальневосточная ипотека должна распространяться на регион, а не на отдельно взятое жильё. Дальневосточную ипотеку нужно распространить также на вторичное жильё, может быть ограничив каким-то пределом, с тем чтобы перезапустить  рынок вторичного жилья. Оттуда начнёт извлекаться капитал, который придёт в рынок первичного жилья в качестве начального взноса. Вторая тема – в целом ситуация по стране, люди очень сильно закредитованы. Долговая нагрузка превышает практически больше, чем половину от дохода домохозяйства. 80% от доходов люди платят в качестве платежей по кредитам. Банки всё это оценивают, смотрят на долговую нагрузку и очень часто стали отказывать в одобрении ипотечных кредитов. Нужно сделать так, чтобы люди имели возможность второй-третий раз брать дальневосточную ипотеку, в случае если они находятся в этом регионе. Это второй инструмент, чтобы запустить буст рынка недвижимости.

– Как оцениваете развитие рынка дальневосточного жилья? В гору до 2020 года?

– Скажем так, в небольшую гору. Я считаю эффект низкой базы пройден. Наверное, отдельные регионы находятся ещё в эффекте низкой базы, но в целом в экономически-активных регионах, таких как Приморье, Амурская область, Хабаровский край всё-таки распробовали тему, связанную с возможностью строительства на Дальнем Востоке. Точка бифуркации пройдена и, наверное, эффект отскока от базы ещё существует, но всё-таки не нулевой, поэтому он будет выше, чем в целом по стране, но он будет достаточно лайтовый.  Не будет взрывного роста. Должен появиться, если только какой-то новый продукт супердешёвый. Вполне возможно, что люди заходят построить собственный дом рядом с Владивостоком.

– Пойдёте в ИЖС на Дальнем Востоке?

– Мы думаем над этим. Мы сейчас анализируем. У нас бизнес-кейс на столе, считаем модель, спрос. Там есть нюанс, возвращаясь к предыдущему вопросу. Мало его спроектировать,  найти желающих купить. Проблема с генподрядчиком. Реально компетенций для того качества, которое мы просим, мало. И соответственно ситуация, при которой мы можем в угоду скорости поступиться качеством, невозможна. Соответственно мы вынуждены менять подрядчиков, у нас при этом есть срок сдачи дома, ввода в эксплуатацию, его менять не можем и по финмодели и по документам, но при этом тема с генподрядными мощностями достаточно тяжёлая. По мне для генподрядчикой из других городов это идеальный бизнес-кейс. Регион растёт очень массированно, генподрядный рынок практически пустой. Генподрядчики толкаются в Сибири, но я бы на их месте подумал о временной релокации на Дальний Восток. Я думаю, что это новая точка роста, в том числе для генподряда. ИЖС – это тема, в целом, про генподряд. То есть спроектировать пять вариантов типовых домов можно, посчитать модель с учётом на индексацию. Суперсложных инженерных систем там нет. А вот найти того, кто сможет качественно это построить и в срок сдать – пока является вызовом.

Ранее портал Всеостройке.рф рассказал, что многие застройщики, и федеральные, и региональные собираются прийти на Дальний Восток.

Запись интервью доступна по ссылкам:

Просмотр на YouTube;

Просмотр на Rutube;

Просмотр на Дзен;

Просмотр в ВК.