Рынок недвижимости в 2025 году: что будет с ценами на квартиры
И когда ждать снижения ставок по ипотеке.
Уходящий 2024 год прошел под эгидой высокой ключевой ставки, и рассчитывать на её быстрое снижение сегодня, судя по всему, не приходится. Редакция портала Всеостройке.рф разбиралась, что происходит на рынке жилья Москвы и других городов и каких изменений ждать в 2025 году.
Год с высоким «ключом»
Напомним, рост ключевой ставки, начавшийся еще в прошлом году, продолжился и в 2024-м, достигнут к сегодняшнему дню уровня в 21%. Вслед за ключевой вверх рванули и ипотечные ставки, что, в совокупности с отменой массовой льготной ипотеки в июле текущего года, парализовало рынок недвижимости.
Свою «ложку дегтя» внесло и ужесточение банками условий выдачи семейной ипотеки, которая оставалась едва ли единственной возможностью для многих россиян решить квартирных вопрос в условиях дорогой рыночной ипотеки: первоначальный взнос по этой госпрограмме для семей с детьми ряд крупных банков увеличил со стандартных 20 до 30 – 50%.
Ипотека стала недоступной
Сегодня минимальные рыночные ипотечные ставки у крупных банков бьют рекорды: у Сбера, например, после очередного повышения в середине ноября минимальные ставки по ипотеке начинаются от 28,1% годовых, у ВТБ – от 29,8%. Высокие рыночные ставки сделали ипотеку недоступной для большинства заемщиков. Потому что при стоимости квартиры, например, 5 миллионов рублей, первом взносе 30% (1,5 миллионов) за ипотеку под 28% годовых на срок 30 лет придется ежемесячно платить почти 90 000 рублей. А величина переплаты составит около 28 миллионов, это практически в 6 раз больше стоимости самой квартиры. При этом за 5 миллионов в Москве, например, вряд ли что-то купишь. Скорее, это бюджет покупки жилья небольших городов. Входной билет на рынок жилья Москвы – минимум 7-10 миллионов рублей в зависимости от района.
Из-за высоких процентов ежемесячный платеж по ипотеке стал непосильным для многих заемщиков. В таких условиях на ипотеку соглашаются только те, для кого оформление займа – вынужденная мера. А также покупатели квартир, кредитующиеся на короткий срок. Те, кто планирует быстро закрыть кредит средствами с продажи другой недвижимости или имущества, например, автомобиля.
Спрос смотрит вниз
В третьем квартале, в июле – сентябре, как раз после завершения массового субсидирования ставок для всех, выдачи ипотеки на покупку жилой недвижимости просели более, чем на треть по сравнению с вторым кварталом текущего года – на 36%, подсчитали в ДОМ.РФ. В годовом выражении спад оказался более значительным: примерно в два раза по количеству и объему. И, по прогнозу аналитиков ДОМ.РФ, ипотечное кредитование останется на низком уровне до конца года.
«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»
О падении продаж жилья, вторичного и первичного, сообщили и в Центробанке: по подсчетам регулятора, в третьем квартале 2024 года объем продаж на первичном рынке, например, снизился до двух миллионов квадратных метров среднемесячно, в то время как в начале года ежемесячно с рынка «уходило» в среднем по 2,5 миллионов квадратных метров жилья.
Москва, например, по данным Росреестра по г. Москва, практически каждый месяц, начиная с июля, когда была отменена массовая льготная ипотека, показывает «минус» по сделкам с новостройками. Последние данные: в октябре 2024 года Управлением Росреестра по г. Москва зарегистрировано 10 667 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилой и нежилой недвижимости, что на 4,9% больше результата сентября, но на 37,7% меньше, чем в октябре прошлого года.
Цены пока не снижаются
При этом, несмотря на снижение продаж, стоимость квадратного метра в целом по стране продолжает показывать рост: за третий квартал квартиры в новостройках, согласно отчету ЦБ, подорожали на 2,3%, опережая рост на вторичном рынке, где квартиры выросли в цене на 1%.
Помимо высоких инфляционных ожиданий, этому в первую очередь способствовало распространение совместных программ застройщиков и банков, в рамках которых можно было снизить ипотечный платеж за счет завышения стоимости квадратного метра, отмечают в Центробанке.
Что дальше
Ситуация на рынке недвижимости Москвы и других крупных городов страны, в том числе и жилой, упирается в уровень ключевой ставки. Но ее быстрого снижения, судя по всему, ждать не стоит. По прогнозу самого Центробанка, в 2025-м году ключевая ставка будет на уровне 17-20% годовых, в 2026-м – «ключ» опустится до 12-13%, и только в 2027-м он уйдет от двузначных значений, снизившись до 7,5-8,5%. И именно от ключевой ставки зависят цены на недвижимость в 2025 году. Прогноз пока давать сложно.
Ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина подтверждала, что постепенное снижение ключевой ставки может начаться в 2025 году по мере торможения инфляции и, важное условие, при отсутствии новых внешних шоков. Но даже в случае начавшегося снижения изменение ставки на 1-2 процентных пункта не даст должного эффекта для ипотечных заемщиков, ведь рыночные ставки по кредиту все равно будут находиться на высоких уровнях.
С учетом заградительных ставок первичный рынок жилья может предложить покупателям больше вариантов для экономии – благо, здесь остались льготные госпрограммы, плюс застройщики предлагают программы рассрочек. Но прогнозировать снижения цен на новостройки вряд ли строит: цены «подпирают» выросшие для застройщиков затраты на строительство, которые и не дают стоимости новостроек просесть. Другой момент – дорогое банковское финансирование, ставка по которому, так же, как и ипотечная, зависит ключевой.
Такой же прогноз дают и в Центробанке: «Можно предполагать, что, несмотря на вероятное дальнейшее снижение спроса, застройщики и банки будут стараться избегать снижения цен или оттягивать его, чтобы не формировать ожидания еще большего падения цен на рынке», – говорится в обзоре регулятора «О проектном финансировании строительства жилья в III квартале 2024 года».
Впрочем, сами застройщики ранее рассказали, что планируют снижать цены на жилье: такой вариант ответа выбрали 33% застройщиков-участников опроса, проведенного для оставления «Ежемесячного индекса состояния девелоперского рынка» ВОС. Ещё 23% — планирует делать скидки, а 17% — будут повышать стоимость квартир в своих проектах.
На вторичном рынке снижать стоимость метра продавцы пока тоже не спешат, надеясь, вероятно, на скорое снижение ключевой ставки. Ведь многие собственники решили отложить продажу квартир и дождаться лучших времен, сдав пока ее в аренду. Эти квартиры «вернутся» на рынок, когда ситуация улучшится и спрос на вторичку начнет расти. Но, судя по прогнозу Центробанка об уровне ключевой ставки в ближайшие годы, произойдет это не быстро.
Портал Всеотсроке.рф ранее сообщал, что Ирек Файзуллин предложил застройщикам снижать цены на новостройки, чтобы жилье «продалось».
Разобрали на примере жилого комплекса «Страна.Парковая» от «Страна Девелопмент».
23-01-2025 11:48 Рассказываем на примере жилых проектов девелопера в Тюмени.
17-01-2025 14:25 Компании объявили, что будут вместе реализовывать премиальный ЖК «Republic» в Москве.
16-01-2025 18:24 Рассмотрели на примере Дома на набережной Insider от застройщика, входящего в группу «РКС Девелопмент».
16-01-2025 9:44 Паспорта размещены на сайте ведомства и содержат показатели до 2030 года.
24-01-2025 8:55 Перечень станет основой реестра ИТ-расходов всех федеральных министерств и ведомств.
24-01-2025 8:13 Редакция Всеостройке.рф на примере ЖК «ФоРест» в Татарстане рассказала, как воплощаются в жизнь главные тренды, которым следуют девелоперы в строительстве малоэтажных ЖК высокого класса во всем мире.
23-01-2025 17:56 Подборка ТОП-5 жилых комплексов с сити-фермами и теплицами от портала Всеостройке.рф.
23-01-2025 17:06 
