Сергей Колунов, зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ: «Любой кризис оздоравливает отрасль»

Стоит ли застройщиках рассчитывать на новые меры поддержки от государства – эксклюзивно для портала Всеостройке.рф

«Заливать отрасль опять деньгами для того, чтобы ипотека продвигалась вперед» не нужно – эти меры не дали результат, считает Сергей Колунов, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, основатель ГК «Садовое кольцо». Впрочем, сегодня для строительной отрасли прорабатываются другие меры поддержки. Какие именно – он рассказал в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко.

– Стоит ли застройщикам в текущей ситуации рассчитывать на новые меры поддержки со стороны государства?  

– Сейчас тяжело, мы это видим. Кто-то говорит о 30%-м падении выручки, кто-то – о 50%-м. Действительно, дорого. Ипотека была драйвером, но она всегда была во всех странах. Когда у нас не было этого, мы говорили, что европейские страны, Америка – это драйвер экономики. А драйвер экономики – это драйвер строительства.

Да, нам сейчас тяжело, я вижу это в отрасли. Но говорить о том, что заливать отрасль опять деньгами для того, чтобы ипотека продвигалась вперед? Мы же видим, что эти меры не дали тот результат. Был безумный рост цен. Если посмотреть за 4 года, то цена удвоилась. А если говорить о том, что мы сделали для людей, – зарплаты-то не у всех удвоились.

И когда мы потом анализируем, правильно ли то или иное сделано: однозначно, что ипотека была правильно. Она в пандемию очень сильно поддержала отрасль. Не знаю, как бы отрасль спаслась бы без ипотеки. Причем там же еще и субсидированная ставка была. То есть действительно застройщики ощутили серьезную поддержку. Кто-то этим воспользовался и сформировал резерв. Кто-то, как всегда, подумал, что всегда так дальше будет, и побежал скупать участки.

Самое страшное, когда побежали скупать участки в спорных местах. Потому что, когда происходит кризис, перестает продаваться то, что продавалось плохо. Поэтому таким  застройщикам будет тяжело.

И нельзя здесь винить ни в коем случае ни государство, ни ситуацию. Здесь застройщики должны винить себя, в первую очередь. Как бизнесмены. Но, в любом случае, поддержка есть.

– Какая это поддержка?   

– Мы работаем по вопросу потребительского экстремизма, от которого был достаточно серьезный урон. Никто не предполагал, что такой бизнес может появиться. Работаем над «нормативкой» стандартов отделки. Здесь тоже нужно быть очень аккуратным, чтобы не создать еще одну беду и еще один бизнес. Недавно на Коллегии Минстроя смотрели: примыкание паркетной доски к прерыванию – 2 мм. Кто это написал, я не понимаю. Явно не строитель. Ведь что такое паркетная доска? Сегодня зима, завтра лето – она поменялась. Кто-то стакан воды пролил – поменялась. Это мы даем возможность опять дополнительно привлекать этих горе-бизнесменов, которые опять же пойдут и будут раскачивать вот эту лодку. Понятно, что на сегодняшний день застройщики нашли способ, они просто стали убирать из ДДУ отделочные работы.

Я всегда говорю: отрасль оставьте. Дайте ей правила хотя бы на 5 лет, а лучше 10. И отрасль начнет работать. Они все выстроят так, как им нужно. Иначе люди расслабляются. Вот и все. Это же бизнес, игра. Игра умных людей, которые научились. В застройщиках и в недвижимости люди должны смотреть с горизонтом 3-5 лет минимум. И если он смотрит с таким горизонтом, ну дайте ему правила, которые не будут меняться эти 5 лет, иначе он просто не сможет смотреть с таким горизонтом. Вот это мое пожеланий и для застройщиков, и для того, что мы делаем. Но, в любом случае, какую-то еще помощь будем оказывать.

Мы со многими законопроектами работаем. Но на сегодняшний день вам сказать, что есть законопроект, который вы увидите завтра, – его нет.

Много получаем отказов, пробуем. Это так происходит: сложно, давайте, может быть, послабление дадут? Попробовали, по зубам получили –  не отвернулись, будем ждать дальше. Все равно где-то что-то сработает.

Да, мы с обманутыми дольщиками решили вопрос. Но у нас теперь в ИЖС полно обманутых людей. И сейчас поднимаем законопроект, который в первом чтении прошел. По нему сейчас будем работать. Эти деньги, которые берут в кредит в банках на строительство жилых домов, давайте добавим туда, что можно это использовать только при эскроу-счетах. Хотя бы защитим эти деньги. Есть же инструмент, он показал, что работает. Давайте на ИЖС его «положим».

– По поводу рассрочек. Сейчас все больше рассрочек в продажах у девелоперов, их доля достигает 70-80%. Насколько это опасно?

– Рассрочка в пределах строительства объекта, на мой взгляд, совсем не опасна. Потому что это контролируемо. Рассрочка, которая выходит за пределы строительства, – здесь мы получаем часть выручки, которая вообще не контролируема ни банком, никем. То есть, соответственно, понимаем, что денег, которые собирает застройщик, не хватает на строительство объекта – вот она опасна. Плюс я пока не вижу еще ни одного серьезного механизма, который бы гарантировал застройщику получение денег. Суды все равно потом будут стоять на стороне физлица. И как бы мы не получили гряду серьезных банкротств.

Да, сейчас ты решаешь свою сиюминутную проблему, ты показываешь перед банком я продал по такой цене, вот деньги придут, перекредитуйте меня потом. Но кто знает, поднимется цена – не поднимется. Разве можно сейчас давать рассрочки на 3-5 лет? Если мы понимаем, что за 4 года у нас цена в 2 раза поднялась.

Я помню, когда только это поднятие цены было, я также ездил по застройщикам. И многие застройщики побежали продавать как можно больше: поскольку рост цен же пошел, соответственно, люди побежали покупать. Застройщики стараются в рекламе своей показывать: завтра будет дороже, покупай сейчас. Обычный человек реагирует на это. Но застройщики начали продавать более того, чем это нужно. То есть они старались, чтобы покрытие на эскроу – счетах превалировало более даже чем на 200%. Грубо говоря, ты взял у банка 2 миллиарда, а продал на 4. Но проблематика возникла в том, что потом цена, себестоимость поднялась, и тебе этих денег недостаточно было. Поэтому весь смысл-то был в эскроу-счетах, чтобы ты балансировал: брал денег ровно столько, сколько тебе нужно на стройку. Застройщик не банк, он не заработает на депозитах. Застройщик зарабатывает на том, сколько вложил, за сколько продал и за сколько построил.

Поэтому вот эта проблема породила достаточно серьезные сложности сейчас у застройщиков. Очень многие еще с тех пор не могут расквитаться с этим минусовым сальдо, и банки им за это серьезно мстят.

И другой момент, конечно же, когда все продавалось, – это выбор площадок, о которых мы с вами говорили. Я смотрел площадки, которые у Фонда развития территории были переданы по банкротству. Фонд развития территории единицы площадок продал. Не потому, что они непрофессиональны, а потому что площадки неликвидные: непонятно где, в какой-то деревне, без дороги. Они построили, и вот оно кому-то должно продаваться. А тогда все шло, все продавалось, просто давали более низкую цену, и люди бежали. Я просто проехал, посмотрел… Не понимаю, в каком разуме были люди, которые, первое – решились там строить. А второе – что ели на утро люди, которые дали разрешение. Мы же, давая разрешение на строительство, тоже какую-то ответственность несем.

Ведь в одно время даже и муниципалитеты давали разрешение, потом перешло это к Минстрою. Сейчас все «отморозились»: типа, что, мы выполнили свои обязательства. Кто ответственность будет нести? Опять государства?  Сейчас с ИЖС такая же будет ситуация.

Поэтому нужно заранее, чтобы люди, которые знают, с большим опытом, могли, собственно, потихонечку вот этими законами, иногда просто правилами заниматься. Не ради процесса, а ради результата.

– Есть мнения, что механизм эскроу-счетов, который на данный момент перекрывал все риски обманутых дольщиков, в текущей экономической ситуации как раз не выполняет своей функции. Если вдруг будут банкротиться девелоперы, то сумма, лежащая на эскроу-счетах, не покроет текущую стоимость объектов недвижимости у дольщиков…

– Неправда. Давайте посмотрим, что такое жизнь застройщика: чтобы получить проектное финансирование, банк в любом случае посчитает «рисковики», посчитает всю стройку. Если ты не совпадаешь, они у тебя возьмут в залог землю, права все. И при этом ты еще должен выполнить эмиссию денег для того, чтобы у них, если вдруг происходит такой момент, в котором они видят, что выручка недостаточная для того, чтобы закрыть объект (причем они же еще смотрят не просто выручку недостаточную, они же еще смотрят, чтобы еще и с прибылью это было), они сразу же останавливают финансирование и говорят: «Ты еще денег вкладывай». А как вложить? Себестоимость мгновенно поднимается, во всяком случае, у застройщиков. Я мало знаю застройщиков, которые каждый месяц смотрят на себестоимость, поквартально  – уже хорошо. А некоторые вообще рассматривают изменение себестоимости раз в полгода. Немногие четко отслеживают. Тем более, договоры же заключаются изначально

То есть когда банк говорит, что у тебя лимит на стройку 3,5 миллиарда, а ты говоришь: не, не хватит, нужно пять, но я и продаю дороже. Вот банк, все, что ты продаешь дороже, он говорит: докажи. А чтобы доказать, тебе нужно огромное количество еще квадратных метров продать, чтобы у них в программе увидели это изменение. А тебе, чтобы дорого продавать,  стройку надо вести. А банки начинают тормозить. И эти вещи начинают торможение самой стройки.

Я знаю, со многими общался, какие тяжелые дебаты идут с банком. Но банк всегда контролирует количество денег, которые придут с продажи оставшихся квартир, это его работа. Он за это получает от 3,5% до 6%, которые он назначает. Если у вас 100 рублей на эскроу-счете, и 100 рублей вы взяли у банка, то 6 рублей сверху вы должны банку заплатить за то, что он осуществляет строительный контроль, финансовый, экономический. Вы же за это ему платите, пусть несет ответственность.

Поэтому это задача банка – чтобы денег хватило рассчитаться с людьми. И здесь не надо перекидывать с больного на здорового. Это задача банка, и пусть он ее выполнит. А у застройщиков много других задач и много рисков. Поэтому я здесь в полной мере буду стоять на защите застройщиков, всех строителей, которые в сегодняшней сложной ситуации все равно строят, берут под безумные проценты деньги. Проектов действительно меньше, намного меньше. И их финансовая устойчивость, она тоже проверяется.

Я всегда опасаюсь за те большие компании, которые не могут остановиться, которые просто должны катиться. Это вот опасно. Но они все стали системообразующими, поэтому у них другой контроль. И я уверен, что контролирующие органы тоже смотрят и в нужный момент внесут те или иные поправки.

Банкротами могут стать застройщики, но денег будет достаточно. Просто вопрос: когда стройка длилась долго, ты же вложил деньги, допустим, два года назад, а себестоимость и продажи выросли – тебе вернуть те деньги. Многие рассказывают, что тебе будут возвращаться деньги от рыночной стоимости объекта сейчас. Но это так тяжело доказуемо, и тяжело посчитать сколько действительно стоит недостроенный объект.

– Людям, которые вложили в строящуюся квартиру деньги, вернут как раз сумму, за которую они покупали, но сейчас за эту стоимость они уже ничего не купят. Как быть в этой ситуации?

–  Это как раз риски людей. Государство говорит о сохранности денег. Люди вкладывают изначально для того, чтобы все-таки купить квартиру подешевле. Это долевое строительство, то есть все являются участниками долевого строительства. Поэтому они также рискуют. Они рискуют не получить ту прибыль, на которую рассчитывали после того, как они по более низкой цене купят объект, который через 2-3 года прирастет в цене. Много ведь и портфельных инвесторов, которые ходят и зарабатывают. Но сейчас их гораздо меньше становится.

– 2025 год будет годом взлетов или годом падений?

–  Этот год будет самый сложный. В 2024-м просто «каток шел», а 2025-й покажет дыры, которые появились. В этом году выиграют те, кто сделал запас ресурсов в 2023-2024 году. То есть те, кто задумывался о будущем.

Если ты управляешь серьезным предприятием, в котором работает достаточное количество людей, если ты занимаешься инвестиционной деятельностью, берешь деньги чужих людей, которые в ипотеку на несколько лет «продают» себя, на 20-25 лет, платя по ипотеке 2-3%, то ты должен как-то задумываться об этом. Ты должен посчитать. Огромное количество людей вокруг тебя работает.

Любой кризис оздоравливает отрасль. Я прошел это неоднократно застройщиком, знаю, что это такое. Знаю, как тяжело проходить и как тяжело находить деньги на зарплату людей. Знаю, как тяжело увольнять людей. Чтобы этого не случилось, нужно об этом заботиться заранее и быть профессионалом в своей отрасли. И все. Вот, пожалуйста, обычный инструмент.

Ранее Сергей Колунов, депутат Госдумы, зампред Комитета по строительству и ЖКХ, рассказывал о развитии лифтовой отрасли в стране. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

Запись интервью доступна по ссылкам:

Просмотр на YouTube;

Просмотр на RuTube;

Просмотр на Дзен;

Просмотр ВК видео.