Рынок недвижимости продолжает адаптироваться к новой реальности. Еще недавно казалось, что высокие ставки — лишь временная турбулентность. Сегодня же топ-менеджеры крупнейших игроков говорят о тектонических сдвигах: рынок распадается на сегменты с противоположной динамикой, себестоимость строительства растет, механизмы КРТ требуют донастройки, архитектура становится полем битвы между экономикой и эстетикой. Мы собрали самые яркие и неожиданные высказывания ТОПов отрасли из интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко на полях форума недвижимости «Движение» — от признания в потолке спроса до предложений менять законодательство.

Новостройки: рынок работает «на троечку»

Если раньше рынок недвижимости воспринимался как единый организм, то сейчас он напоминает лоскутное одеяло: вторичка оживает, новостройки задыхаются, и даже в элитном сегменте ощущается замедление. Спрос, который раньше подогревался льготной ипотекой и ажиотажем, иссяк, а себестоимость продолжает расти.

Как рассказал в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко Управляющий партнер ГК ФСК по сегменту «Регионы» Алексей Алмазов, застройщики уперлись в потолок цены по спросу, а спрос больше ничем не поддерживается.

«Рыночного спроса нет, и все смотрят на льготные ипотечные программы: будет продление, не будет, изменятся ли условия семейной ипотеки. У нас есть бюджетные и финансовые планы, которые формируются в начале года. Мы изначально заложили пессимистический прогноз, чтобы не было сюрпризов. Живем в том, что есть», — отметил он.

Продажи просели у всех игроков, отметил Руководитель агентства «Этажи» Ильдар Хусаинов:

«Возмущение чувствуется даже со стороны сильных девелоперов. Все привыкли работать на хороших, растущих рынках, а когда рынок стал работать “на троечку” — это перестало всем нравиться».

Спад ощущается на только в доступных ценовых классах жилья, которые в бОльшей степени зависят от ипотеки. С этого года жалуются даже клиенты и брокеры элитного сегмента, который хорошо держался с 2022 по 2025 год, обратил внимание коммерческий директор Циана Михаил Посредников. Вторичный рынок, напротив, оживает.

Вторичка на подъеме

Рынок вторичной недвижимости сейчас на подъёме, отметил Михаил Посредников: точка дна была пройдена в прошлом мае-июне, и с тех пор по количеству сделок идёт устойчивый рост.  

«Причина понятна: с июня начала снижаться ключевая ставка, а поскольку на вторичке не было никакой государственной поддержки и действовала только рыночная ипотека, постепенное снижение ставки напрямую приводит к оживлению спроса. Плюс туда постепенно перетекают депозитные деньги под давлением снижающейся доходности вкладов, а с февраля добавился ещё и поток средств с рынка новостроек», — объяснил Михаил.

По наблюдениям Президента Российского союза участников рынка недвижимости Александра Попова, вторичка всегда занимала около 80% от всего объёма продаж на рынке — это норма, а не исключение. Хайп вокруг первички был создан субсидированием: когда льготных предложений было много и компенсации высокие, доля первичного рынка поднималась максимум до 40% от общего вала продаж. Сейчас льготы ушли, и всё вернулось к норме.

«Вторички настроено достаточно много, и первичка со временем тоже становится вторичкой — особенно сейчас, когда дома сдаются с недораспроданностью и на рынке появляется так называемая “новая вторичка”. Спред между ценами на вторичку и первичку пока сохраняется, особенно там, где люди брали инвестиционные квартиры и сейчас вынуждены продавать их ниже цен застройщика. Но исторически вторичка всегда догоняет первичку по цене», — считает эксперт.

А вот с ценами на новостройки откровенно переборщили, убежден Ильдар Хусаинов. Сейчас наблюдается очень болезненный первый этап — признание проблемы.

«Девелоперы сейчас сами мучаются от этого, но они сильно привыкли работать на сверхприбылях. Организм адаптировался к этой “вредной привычке”. Им даже тяжело начинать разговоры об оптимизации, бережливом производстве и росте производительности труда. Они пока к этому не готовы, но рынок неизбежно их к этому приведет. Сейчас мы наблюдаем очень болезненный первый этап — признание проблемы», — сказал он.

Финансирование: процентная нагрузка достигает 20%

Высокие ставки сделали банковское финансирование дорогим для застройщиков. Процентная нагрузка в некоторых проектах достигает 20% — это серьёзно, поделилась Управляющий партнёр девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова. По ее словам, для того чтобы экономика проекта выдерживала в целом, сегодня нужно очень чётко управлять и циклом строительства, и циклом продаж.

«Где-то нужно немного притормозить строителей, где-то ускорить продавцов, добавить антикризисные меры, усилить личную вовлечённость. Очень недооценённый инструмент сегодня — агентский канал. Он является не только инструментом продаж, но и очень сильным инструментом доверия: к продукту, к проекту и к девелоперу. Если грамотно выстраивать эти процессы и следить за соотношением затрат на стройку и наполнением эскроу — удержать экономику проекта вполне возможно», — уверена Айгуль Юсупова.

На фоне высокой стоимости денег застройщики ищут альтернативные способы привлечения финансирования под свои проекты. ГК «Железно», например, привлекает деньги через цифровые финансовые активы (ЦФА).

«На сегодняшний день это самый изящный и лёгкий инструмент привлечения инвестиций, — считает генеральный директор ГК «Железно» Юрий Захаров. — Мы обходим многие регуляторные нормы — не потому, что это противозаконно, а потому, что цифровых финансовых активов на рынке ещё очень мало. Это даже не рынок облигаций — всё гораздо проще. Даже с учётом оплаты площадки и дополнительных платежей получается дешевле и существенно проще, чем идти в банк за инвестиционным финансированием».

Таким инструментов пользуется и другой застройщик — ГК «Основа»: 

«Мы тоже привлекали деньги через ЦФА, но проблема этих денег в том, что они короткие, быстро заканчиваются. Поэтому они не решают все проблемы целиком — здесь должна быть комбинированная модель», — заявил во время интервью президент и акционер ГК «Основа» Александр Ручьев.  

Отдельный вопрос — к банкам. Об их хитрой позиции рассказал Ильдар Хусаинов: 

«Пока их интересы не задеты, они говорят застройщикам: “Выживайте как хотите, продавайте по старым ценам”. Но как только пахнет жареным, они тут же командуют снижать цены. Возникают двойные стандарты. То, что банки, по сути, захватили строительную отрасль, — это плохо. Девелоперы превратились в этаких франчайзи: в любой момент у них могут забрать проект. Они лишились суверенитета, а без суверенитета долгосрочные инвестиции невозможны», — подытожил он.

Себестоимость строительства: почти +100% с 2020 года

С 2020 года себестоимость строительства выросла почти в два раза, а в некоторых регионах и больше, рассказал в интервью Светлане Опрышко управляющий директор ГК «РКС Девелопмент» Петр Власенко.  

«Как бы это ни звучало, с этим нужно жить. Остановить это точно нереально. Возможно замедлить. Мы идем в сторону повышения качества проектирования, потому что доля влияния на себестоимость огромна еще на стадии проекта. Я говорю даже не про рабочую документацию, а про стадию “П”. Качественный проект — это залог того, что в конце ты получишь прогнозируемый результат по экономике», — сказал он.

В «РКС Девелопмент» делают упор на развитие собственных компетенций в проектировании и компетенции заказчика.  Компания уже внедрила институт внутреннего техзаказчика и активно практикует value engineering. Этот метод, пришедший в девелопмент из индустриальных объектов, помогает считать эффективность на больших портфелях с повторяющимися циклами.  

«Деньги сидят и в монолите, и в инженерных системах, но могут доходить банально до плинтуса. Когда ты “раскатываешь” эту историю и не стесняешься управлять себестоимостью в мелочах, это важно. Сегодня такое время, когда это дает результат, и без этого просто никуда», — заключил Петр Власенко.  

По наблюдениям совладельца и управляющего партнёра корпорации «Технониколь» Сергея Колесникова, девелоперы стали считать каждую копейку, это заметно: 

«Количество тендеров увеличилось, стало много переторжек, много внутренних процедур. Мы в них участвуем, чаще выигрываем. Бывает, что идем на второй круг переторжек», — поделился он в беседе со Светланой Опрышко. 

Непросто сегодня приходится девелоперам с большим количеством проектов КРТ, которые были вынуждены стартовать с ними в кризисный 2025 год, считает Айгуль Юсупова.

«Тем, у кого проекты с сомнительной экономикой были ещё до начала 2025-го, — тоже точно непросто. Среди таких компаний есть и гиганты, и небольшие игроки. Но одно могу сказать точно: когда в портфеле несколько проектов на разных стадиях реализации, риски нивелировать проще — успех одного покрывает сложности другого. А вот новым игрокам с единственным проектом, которые попали в этот кризис, я сейчас не завидую. Если с этим единственным проектом что-то пойдёт не так — это конец», — сказала она.

Первый заместитель генерального директора ГК «ТРЕСТ» Анзор Берсиров видит выход в диверсификации: «Один из инструментов поддержания объёмов в кризисное время — предлагать разные продукты».

«Для нас как для девелопера процессы, по сути, одни и те же: что в индустриальной недвижимости, что в курортной, что в жилой. Наша команда может одинаково хорошо разрабатывать и те, и другие проекты», — заключил он.

По мнению президента и акционера ГК «Основа» Александра Ручьева, сегодня «нельзя быть моноигроком — например, только девелопером. Кризис может оказаться долгим. Нужна обязательная диверсификация — направление, которое будет тебя кормить».

Курортная недвижимость: Крым сравняется по ценам с Сочи к 2027–2028 году

По словам Соучредителя ГК СДК Тимура Власенко, который также занимает пост советника главы Республики Крым, тенденция по развитию курортного девелопмента на Черноморском побережье давно сместилась в Крым.

«У нас огромный градостроительный потенциал, большой земельный банк, ряд крупных инвестиционных проектов. В программе социально-экономического развития Крыма до 2030 года чётко определён вектор — стать круглогодичной всероссийской здравницей. Так что дальше — больше. Мы находимся только в самом начале пути», — отметил Тимур Власенко.

Рынок недвижимости в Крыму относительно молодой. Объекты пока недооценены, подчеркнул он. Но уже сегодня есть крутые проекты с точки зрения продуктового подхода, и они не дешевле сочинских — они уже равняются с ними в цене.

«При этом мы даем классное качество. Мы прорабатываем проекты совместно с отельными консультантами и операторами. То есть мы учитываем те градостроительные ошибки, которые были совершены на юге России, в Краснодарском крае, и идем вперед. Думаю, к 2027–2028 годам, если мы не обгоним Сочи по ценам, то точно сравняемся. При том, что по туристическому потоку мы с Сочи уже сравнялись и планируем выходить в лидеры», — заключил эксперт.

В сторону Крыма смотрит и столичный девелопер ГК «Основа», заявил во время интервью Александр Ручьев. 

«Сейчас смотрим на Крым — возможно, туда будем заходить. Но пока больше ничего не планируем. <…> Мы смотрим с перспективой: через два-три года это может стать большой точкой роста», — сказал он.

Рынок ИЖС: дом за 8 недель 

На рынке ИЖС люди очень долго собирают дома, заявил во время интервью совладелец и управляющий партнёр корпорации «Технониколь» Сергей Колесников. 

«Наша идея — собирать дом за 8 недель. Производство домокомплектов — это наш вклад в повышение производительности труда по всей цепочке. Мы занимаемся проектированием домов, даем готовое проектное решение для строителя, готовим домокомплект, а ему остается собрать его, как шкаф из IKEA», — рассказал он.

Компания надеется сократить срок строительства с условных 6 месяцев до 8 недель, а может быть, даже до 4 недель, чтобы в короткий строительный сезон человек мог построить дом. 

«Единственное, мы концентрируемся на объектах небольшой площади: от 32 квадратных метров (это больше для туризма) до 177 квадратных метров. Это эконом- и бизнес-класс. За более дорогие объекты мы не беремся, поскольку состоятельные люди обычно строят дома по индивидуальным проектам. А вот массовый сегмент — да», — уточнил Сергей Колесников. 

Проекты КРТ: о перекупщиках и синдикатах

Комплексное развитие территорий задумывалось как главный инструмент обновления городов — с детскими садами, школами, парками и десятками лет планомерной застройки. Однако на практике механизм дает сбой. Девелоперы сталкиваются с системными вызовами. Один из них связан с масштабом проектов: территории часто слишком велики для одного игрока, но законодательство не позволяет создавать синдикаты застройщиков, чтобы разделить риски и сроки.

Управляющий партнер ГК ФСК по сегменту «Регионы» Алексей Алмазов в эксклюзивном интервью Всеостройке.рф предложил рассмотреть возможность партнерств застройщиков внутри КРТ.

«Мы выступили с инициативой еще раз посмотреть на возможность партнерств застройщиков, синдикатов — можно назвать это как угодно — внутри комплексного развития территории. Такой механизм позволит банкам нормально кредитовать, брать залоги, развивать сети и делить рисковую часть между застройщиками. Он точно нужен внутри договора», — заявил Алексей Алмазов.

Еще одна проблема — появляются недобросовестные участники, которые забирают КРТ, а потом за деньги предлагают другим девелоперам передать проекты. 

«Такая проблема есть. Пока у меня нет готового решения. Мы постоянно это обсуждаем: с одной стороны, нельзя нарушать законы конкуренции, с другой — КРТ не должно превращаться просто в продажу земли. Мы говорим о развитии городов, мастер-планах, архитектурном облике, дизайн-кодах. Это делается для того, чтобы жители могли пользоваться инфраструктурой, города развивались, появлялись налоги. А когда конкурс сводится к тому, кто больше даст денег за участок, мне кажется, это не об этом», — рассказал Алексей Алмазов.

По его словам, самая дорогая ошибка в КРТ — инфраструктура: «Там разница может быть в миллиарды рублей. Поэтому мы подходим к этому иначе: если мы не уверены, мы не входим в КРТ», — заключил представитель ГК ФСК.

Архитектура: тренд на силуэтность и социокультурное наполнение

Требования к архитектурному облику здания кардинально изменились. На рынок вышел новый мощный игрок — городские власти. Они все жестче требуют не просто квадратных метров, а внятного архитектурного образа, силуэта, благоустройства и социокультурного наполнения. Фактически у архитекторов теперь два заказчика: девелопер, которому важно сложить экономику и получить прибыль, и город, которому важен архитектурный образ. И это признак зрелости рынка, считает основатель и главный архитектор бюро IND Амир Идиатулин.

Говоря об архитектурных трендах, он обратил внимание на акцентные здания с выраженным силуэтом, внимание к первым этажам и благоустройству, а также к социокультурному наполнению и активным коммерческим фронтам. По наблюдениях архитектора, в части жилого продукта и офисов Россия сегодня — один из мировых лидеров.

«Мы сделали потрясающий скачок — не только в цифровизации, но и в самом продукте: в планировочных решениях, в работе с фасадами, в понимании требований заказчика. Если говорить о недооцененных трендах применительно к другим странам — там много чего можно было бы перенять у нас. В России мы с этим реально молодцы и уже можем многому научить зарубежных коллег», — поделился архитектор.

Территория Сколково — окно в столицу

Окном в столицу для застройщиков может стать территория Сколково — инновационный центр на западе Москвы. Задача, поставленная мэром, — активно привлекать инвесторов и еще быстрее развивать территорию, сказал во время интервью заместитель председателя правления по инвестициям и управлению активами в недвижимости фонда «Сколково» (Группа ВЭБ.РФ) Александр Ададуров.

«Участвовать могут любые девелоперы, никаких ограничений нет. Многие, кто хочет зайти в Москву, внимательно присматриваются к территории центра. Мне кажется, это хорошая дверь, окно в столицу: с одной стороны, ты создаешь необходимый стране продукт, с другой — показываешь, как умеешь строить на территории Москвы», — убежден он.

По словам Александра, Москва является одним из ключевых стейкхолдеров территории.  Здесь уже рассчитан и предусмотрен для каждого участка свой вид разрешенного использования — по сути, сформированы инвестиционные лоты.

«Сейчас Москва обновляет генплан, утверждает проект планировки территории ИПЗЗ, правила землепользования и застройки по ней. И каждый девелопер, выбравший интересную площадку, получает всю градостроительную документацию на руки — в день подписания договора аренды земли. Так он экономит деньги и время на преддевелопмент, а время — это тоже деньги. Получив площадку в Сколково, можно с первого дня начинать проектирование и дальнейшее строительство», — уточнил Ададуров. 

В генплане около 4 млн квадратных метров недвижимости, отметил он. Из них введено в эксплуатацию уже примерно 1,1 млн, еще около 600 тысяч — в стройке и примерно столько же — в активном проектировании. То есть «на бумаге» остаются нераспределенными около полутора миллионов квадратных метров недвижимости.

Искусственный интеллект: «этот паровоз не остановить»

Искусственный интеллект (ИИ) ворвался в отрасль недвижимости буквально несколько лет назад, и сегодня каждый второй девелопер и риелтор заявляет о его внедрении. Однако за красивыми презентациями скрывается жестокая реальность: польза и рентабельность пока вызывают вопросы.

Например, у Циана три основных направления применения ИИ, рассказал коммерческий директор компании Михаил Посредников: умный поиск, модерация, разработка: 

«У нас размещено более двух миллионов объявлений, которые обновляются ежедневно. Чтобы сохранять статус самой чистой базы на рынке, нам нужна серьёзная автоматизация», — отметил он.

Активно ИИ используют и в компании «Этажи». Но, как признался руководитель агентства Ильдар Хусаинов, несмотря на траты около 2 млн рублей в месяц на токены, «толку пока мало». По его мнению, реальная рентабельность появится через 1,5–2 года, а пока это финансово неочевидно.    

«Сейчас ИИ помогает нам на начальных этапах: быстрые ответы, анализ, обработка информации, дизайн. Но это не прорыв. К тому же, это очень дорогое удовольствие. Мы тратим на токены около 2 миллионов рублей в месяц. С нашими объемами эта цифра скоро может вырасти до 150–200 миллионов в год. Финансовая рентабельность пока неочевидна», — отметил Ильдар Хусаинов.

Цифровые технологии внедряют и застройщики, и «этот паровоз не остановить», убежден генеральный директор ГК «Железно» Юрий Захаров. Девелопер принял стратегическое решение инвестировать в технологии: абсолютно все продукты, которые выпускает компания «Железно», цифровизованы.

«Скорость процесса то замедляется, то восстанавливается, но путь определён. Посмотрите на рынок автомобилей: они разговаривают с человеком, выполняют голосовые команды, паркуются сами, во многих странах ездят самостоятельно. Странно, что в жилье — самом дорогом продукте в жизни человека — близко нет того, что уже реализовано в автопроме», — сказал он.

Резюме: кризис как проверка на прочность

Подводя черту, можно привести слова Анзора Берсирова, первого заместителя генерального директора ГК «ТРЕСТ»: «Мы только входим в глубокий кризис — всё самое интересное ещё впереди». По его словам, проблемы у всех одни и те же, и это снимает тревогу:

«Мы все в одной лодке, и дело не в нас, а в макроэкономических инструментах». Главный совет от него — создавать проекты, которые «вне времени», опираясь на неизменные потребности людей в качестве и комфорте. Эти принципы работали всегда — и в кризисное время продолжают работать.

Президент и акционер ГК «Основа» Александр Ручьев призвал не забывать: население России — 140 млн человек. Поэтому, по его словам, с учетом позиции власти по сокращению объемов вывода жилья спрос сохранится. «Такого не может быть, чтобы он упал в ноль», — заключил он. 

По опыту Управляющего партнёра девелоперской компании Unikey Айгуль Юсуповой, сильный продукт сам по себе является инструментом антикризисного управления.

«Когда спрос падает и у клиента большой выбор, он выбирает именно те проекты, продукт которых существенно отличается от конкурентов и превосходит их по качеству,  — убеждена она. — Поэтому хороший продукт — это не затраты, которые надо срезать, это актив, который работает на тебя в самый трудный момент». 

Сообщение Застройщики уперлись в потолок цены по спросу, банки захватили власть, девелоперы — в роли франчайзи появились сначала на Всеостройке.рф.