24.06.2026 8:15

Интервью ТОПов

Александр Ручьев, президент ГК «Основа»: «Нельзя быть сейчас моноигроком — нужна обязательная диверсификация»

О том, почему диверсификация стала вопросом выживания, чем термальные курорты выгоднее жилья на падающем рынке и какой совет президент «Основы» дает молодым застройщикам.

Александр Ручьев президент ГК «Основа» интервью

ГК «Основа» — диверсифицированный девелоперский и инвестиционный холдинг, основанный в 2016 году. В портфеле компании — более 20 жилых проектов в столичном регионе общей площадью около 2,5 млн квадратных метров, а также первый региональный проект — ЖК «Сенсация» в Чите. Помимо жилья «Основа» развивает коммерческую и гостиничную недвижимость, технопарк «Физтехпарк» и федеральную сеть семейных термальных курортов «Термолэнд».

О стратегии диверсификации, новых источниках финансирования и будущем строительной отрасли в эксклюзивном интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Александр Ручьев, президент и акционер ГК «Основа». Разговор состоялся на полях Форума недвижимости «Движение» — крупнейшего частного отраслевого события в России.

— Александр Валерьевич, здравствуйте! Первый вопрос. Вы 10 лет работали в Москве и области. Как вас занесло в Забайкалье?

— Увидели для себя точку роста. Подружились и стали проектировать международный кампус. Ну и решили: раз уж присутствовать в регионе, то построить и жильё.

— Будете ли заходить в другие регионы? Это масштабная экспансия?

— Нет-нет, мы очень аккуратные. Сейчас смотрим на Крым — возможно, туда будем заходить. Но пока больше ничего не планируем.

— Аккуратны, но смотрите на Крым? Там же сейчас в южных регионах продажи оставляют желать лучшего.

— Мы смотрим с перспективой: через два-три года это может стать большой точкой роста.

— А что сегодня в принципе выгоднее строить — жилье, коммерческую недвижимость, складскую, какие-то другие варианты?

— Так получилось, что в текущем моменте невыгодно строить ничего.

— А что более невыгодно?

— Мне кажется, есть проблемы и у складской недвижимости — перенасыщение, — и у офисной. Все-таки жилье обладает достаточно стабильным спросом, поэтому правильное жилье в правильном месте — это беспроигрышный вариант.

— Вы создатель городских курортов «Термолэнд» и спа-центров. Почему зашли именно в этот сегмент, чем он вас привлекает?

— Увидели корреляцию рынка: спрос на эти услуги растет, а выехать за рубеж для их получения становится все сложнее. Поэтому создавать курорты внутри города — такой новый тренд. Мы его поймали и движемся в нем.

— И Вы уже видите результаты?

— Да, сейчас у нас 16 комплексов, завтра открываем семнадцатый — в Щелково. Видим хорошую выручку, достаточно стабильную прибыль.

— Зачем тогда жилье? Можно полностью войти в другой сегмент.

— Девелоперские проекты очень длинные: земельный банк, который ты начал формировать, был сделан пять лет назад. Поэтому ты не можешь разом выйти из этого колеса — вынужден крутиться в нем до самого конца.

— Вы вывели ЗПИФ «Термолэнд Капитал» на Московскую биржу. Зачем вам деньги именно так — банки жадничают?

— Мы постоянно ищем новые источники финансирования. С банками сейчас непросто: модель кредитования термальных курортов для них новая, ведь залога нет — мы закладываем только денежный поток. Поэтому пытаемся находить разные формы привлечения капитала.

— И это намного успешнее? Вчера, например, Захаров [прим. ред.: основатель компании «Железно»] рассказывал, что они тоже привлекают деньги с биржи, через цифровые активы, и говорят, что это несравнимо с банковским финансированием по нагрузке.

— Мы тоже привлекали деньги через ЦФА, но проблема этих денег в том, что они короткие, быстро заканчиваются. Поэтому они не решают все проблемы целиком — здесь должна быть комбинированная модель.

— Сегодня строительная отрасль, как мы поняли, в некоторых сегментах оставляет желать лучшего: продажи проседают, кто-то озвучивает скидки в 20%. Вы же выступали достаточно позитивно. С чем это связано — проблемы отрасли не так сказываются на Вас, или это просто позитив по жизни?

— Нет, просто у нас есть стратегический план: мы рассчитываем, что в ближайшие несколько лет за счет увеличения количества термальных курортов это направление будет донором нашего развития, а потом и девелопмент восстановится.

— А какие проблемы, по Вашему мнению, сейчас ключевые?

— Стоимость денег, дополнительные требования субъекта по архитектуре и обеспеченности зелеными насаждениями. И падение спроса, связанное с тем, что у населения нет доступа к дешевой ипотеке, а на дорогие ипотечные продукты не хватает дохода.

— Если, как сегодня озвучивалось, не будет дополнительных субсидированных программ, а стоимость жилья снижаться не сможет, потому что банки не позволят, — что вообще ждет отрасль? Будет кто-то жить в квартирах, которые вы строите?

— Думаю, да. Все-таки не надо забывать: у нас население России — 140 млн человек. Поэтому с учетом позиции власти по сокращению объемов вывода жилья спрос сохранится. Такого не может быть, чтобы он упал в ноль. Просто будет сокращаться количество строящихся объектов и количество компаний. Возможно, отрасль переживет более глубокую трансформацию: появятся новые механизмы, кроме эскроу-счетов. Например, государственно-частные партнерства по предоставлению земельных участков под девелопмент. Сейчас об этом трудно говорить — пока не тряхнет, ничего нового не появится.

— Сегодня были представлены системообразующие, крупные, федеральные девелоперы. И при этом затрагиваются проблемы — для кого строить, особенности КРТ. Но недавно завершился ПМЭФ, все подписались на новые миллиардные КРТ, заходят в новые проекты и сделки. Почему всегда такая разная картинка: вроде все плохо, а подписания — на 100 миллиардов?

— Мне кажется, это провокационный вопрос — почему картинка отличается от реальной жизни. Художники, видимо, живут в мире иллюзий и рисуют другие картинки.

— Но при этом не боятся заходить в большие проекты. Или уже ничего не страшно?

— А что такое проект КРТ? Ты берешь его, а срок реализации — 30 лет. Можешь пару лет подождать, не торопиться.

— То есть с расчетом на длительный цикл?

— Да-да, КРТ — это механизм долгосрочного планирования. Люди закрепили за собой земельный участок, будут делать документы. Изменится рыночная конъюнктура — будут строить, не изменится — не будут.

— Какие планы у вашей компании на 2026–2027 год, помимо термальных курортов?

— Консервативно развиваться — будем строить по четыре-пять новых комплексов в год. Никакой экспансии не планируем. И столько же будем делать термальных курортов. Это два вектора, в которых мы будем расти.

— По новым площадкам рассматриваете только Крым или что-то еще?

— Мы рассматриваем только бизнес-класс либо бизнес-плюс — более дорогой формат, от 500 тысяч до миллиона рублей за квадратный метр.

— Будете еще смотреть регионы?

— Обязательно, конечно.

— Сегодня затрагивалась тема, что остается молиться. Но у вас жесткий план — термальные курорты, перекрытие бизнесов. А какие еще могут быть варианты выхода из текущей ситуации?

— Я считаю, что нельзя быть сейчас моноигроком — например, только девелопером. Кризис может оказаться долгим. Нужна обязательная диверсификация — направление, которое будет тебя кормить.

— Страховать?

— Да. Пересидеть смутное время можно, но нужен поток прибыли откуда-то. Мы для себя нашли, что это термальные курорты. У кого-то есть заводы, которые что-то производят.

— Фитнесы еще есть.

— Есть фитнесы. Вот, например, DDX активно развивается — мощная компания. Так что задача девелопера сейчас — диверсифицироваться.

— Это единственный способ сохранить источник дохода?

— Сохранить издержки, диверсифицироваться, получить еще несколько прибыльных направлений, чтобы в смутное время поддерживать компанию за счет их прибыли.

— У Вас много проектов. Какой самый любимый?

— Любимый с девелоперской точки зрения? Знаете, я еще не построил дом своей мечты. Мне очень нравится «RED7» — получился очень красивый дом. Нравится «Эмоушн», нравится «ВЭРИ» на Ботанической. Но, скажем так, дом своей мечты я еще не построил.

— А когда построите?

— Как только найдем подходящее место. Это будет недешевый дом — с ценой около миллиона рублей за квадратный метр.

— А жить будете в нем сами?

— Нет, я живу за городом.

— То есть не под себя строите?

— Нет-нет, на продажу.

— Дайте короткий совет молодым девелоперам, которые выходят на рынок в кризис. Я была в регионах и спрашивала застройщиков, которые вышли два года назад, в кризис: они покупают площадки, нормально развиваются. И говорят, что им проще, потому что они сразу заходили в кризис — все финансовые модели просчитывали уже из текущей экономики, деньги для них дорогие, но это норма. Какой совет можете дать тем, кто выходит сейчас?

— Я бы разделил две категории. Есть компании с историей и опытом, с многолетним треком, которые просто выводят объекты в кризис. И есть молодые компании, только созданные, без многолетней истории. Девелопмент — это такая штука, где ошибки проявляются на дистанции: по-настоящему поймать ошибку можно только через четыре-пять лет, словить первый убыток. Поэтому молодым компаниям я бы сказал: «Ребята, уходите отсюда». Это не та территория, на которой стоит пытаться строить бизнес. Продайте свои площадки тем, у кого есть большой опыт, и идите в другую нишу — более легкую, более предсказуемую.

— В какую, например?

— Всегда есть ниша, всегда можно что-то делать: открыть ресторан, фитнес, спа, построить баню. Найти то, что вам по-настоящему нравится, и заниматься этим. Это для молодых. А компании с историей я советую держаться, потуже затянуть пояса, выбросить из компании весь балласт, избавиться от сомнительных проектов и пойти в перезагрузку — покупать площадки в кризис дешевле, формировать документы, чтобы через два-три года, когда кризис закончится, быть уже с портфелем хороших проектов.

— Хорошее решение — не начинать. Но многие начинают. Сейчас в части регионов им выдают площадки за то, что они достроили проблемные объекты, и они становятся из подрядчиков застройщиками — с собственными активами.

— Продавать эти площадки. Не надо их брать, не надо менять нишу. Если получилось хорошо работать подрядчиком — оставайся подрядчиком. Не лезь туда, где у тебя нет опыта.

— Дальше небольшой блиц. Вы продали «Мортон» на пике в 2016 году и вышли в кэш перед турбулентностью. Это была гениальная интуиция или Вы что-то знали о рынке?

— Это был божий промысел. Сочетание божьего промысла, интуиции и предвидения.

— Для этого и молиться надо, да?

— Обязательно.

— У вас трое детей. Хотите, чтобы кто-то из них продолжил Ваше дело?

— Нет, ни в коем случае. Они не выдержат этого стресса. Пусть живут своей жизнью, ищут себя в своих начинаниях. А взваливать на себя такой сложнейший бизнес — этого я им точно не желаю.

— А если сильно захотят?

— Не думаю, что захотят. Их бизнес не очень интересует.

— Ну, кто знает. Подвинут Вас еще.

— Пока не хотят.

— «Термолэнд» Вы как-то назвали «формулой семьи». Вас можно встретить с детьми в ваших термах?

— Да, конечно. У нас семейный отдых, семейный формат: дети, жены, мужья, папы, мамы — каждый может найти для себя что-то в нашем нишевом продукте.

— Какое решение за Вашу карьеру Вы считаете самым рискованным?

— Самым рискованным? Трудно сказать — риск присутствует в нашей жизни постоянно. Пока не готов ответить. Любое приобретение площадки — это риск.

— Я помню, Вы говорили, что подписались лично под столько миллиардов, что уже ничего не страшно. Так все еще подписываетесь?

— Уже меньше. Кредитная нагрузка у нас сокращается.

— А есть решение, которое Вы приняли, а потом — ошибка? Ошибка всей жизни?

— Нет, ошибки всей жизни у нас нет. Но ошибки по бизнесу есть — они есть у любого предпринимателя.

— Если бы можно было вернуться в прошлое, что бы Вы поменяли в своем бизнесе?

— Всегда есть моменты, которые хотелось бы поменять. Например, в свое время мы достроили семь домов в Щербинке и ничего за это не получили — ошибочное решение, потеряли несколько миллиардов рублей. Есть куча моментов, которые можно было бы не делать.

— А есть те, в которых Вы точно угадали в моменте, и за счет этого выросла компания?

— Есть такие моменты. Если брать нашу современную историю, то мы неплохо угадали с «Термолэндом». Его рост на падающем рынке — это уникальная бизнес-модель. Надеемся, что она и дальше будет успешно развиваться.

— Какой вызов стоит лично перед Вами в этом году? Не перед компанией, а перед Вами?

— Знаете, у меня глобального вызова нет. У нас, у предпринимателей, вызов только один — каждый день выживать. Каждый день — какая-то маленькая война. Просыпаешься утром, включаешь телефон и идешь на свою маленькую личную войну. Поэтому какой вызов? Победить.

— Победить в этой войне?

— Победить всё. Ставку победить, налоги победить, падающий спрос победить — и идти дальше развиваться.

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.

Ранее о ситуации в строительной отрасли эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали основатель и главный архитектор бюро IND Амир Идиатулин, коммерческий директор Циана Михаил Посредников, основатель ГК ТОЧНО Николай Амосов, генеральный директор курорта «Золотые пески России» Вадим Волченко и директор по взаимодействию с федеральными и региональными органами государственной власти ГК «Росводоканал» Сергей Кржановский. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

0 комментариев

Новые

Старые Популярные

Межтекстовые Отзывы

Посмотреть все комментарии

Новости по теме

Последние новости

С 1 июля 2026 года изменятся правила участия в торгах по КРТ

Торги по строительству станут унифицированными.

Законодательство

24-06-2026 10:00

По семейной ипотеке власти могут ограничить с 1 июля срок действия льготной ставки 15 годами и поднять лимиты до 18 млн рублей — «Известия»

После истечении 15 лет заемщик будет платить за жилищный кредит по рыночным ставкам.

Молнии

331

24-06-2026 9:23

Последний московский адрес Михаила Пуговкина: где жил король советской комедии и почему его памятник на Ваганьковском кладбище считается уникальным

От квартиры рядом с «Сокольниками» до необычного мемориала с любимыми киногероями: как выглядит дом Михаила Пуговкина в Москве.

Недвижимость звёзд

372

24-06-2026 9:00

Группа «Эталон» прислала нам комментарий с опровержением слухов о планах полного сноса исторических зданий «Электрозавода» в Москве

Подробнее читайте в нашем материале.

Молнии

4 386

23-06-2026 20:30

Тайна дома Тоси из «Девчат»: где жила Надежда Румянцева в Москве и Подмосковье и почему ее особняк на Рублевке продавали за 42 миллиона рублей

Квартира в легендарном доме кинематографистов, загородная резиденция среди сосен и история недвижимости одной из самых любимых актрис советского кино.

ИЖСНедвижимость звёзд

2 698

23-06-2026 18:00

На стройке ЖК бизнес-класса «Интеллигент» в центре Москвы рухнул строительный лифт

ЧП произошло на Семёновской набережной, где свой проект строит СЗ ТПУ ЭЛЕКТРОЗАВОДСКАЯ.

Скандалы месяца

1 616

23-06-2026 17:00

44 километра пляжей, 500 млрд инвестиций и ЖК «Хозяин морей»: как проект в Анапе оказался в центре внимания покупателей

Своими глазами увидела стройку и сам город — делюсь честными впечатлениями: чем живет Анапа сегодня, как меняется рынок жилья и почему именно сейчас сложился момент входа в регион по комфортной цене.

Кейсы застройщиков

3 724

23-06-2026 15:53