22.06.2026 10:45

Интервью ТОПов

Управляющий партнер ГК ФСК по сегменту «Регионы» Алексей Алмазов: «Мы уперлись в потолок цены по спросу, а спрос больше ничем не поддерживается»

О проблемах КРТ, рисках для девелоперов, конкуренции за площадки, падении рыночного спроса и работе ФСК Регион с себестоимостью.

Алексей Алмазов Управляющий партнер ГК ФСК по сегменту «Регионы» интервью

ФСК Регион — это специализированное подразделение федерального девелопера ГК ФСК, созданное под руководством управляющего партнера Алексея Алмазова для масштабной экспансии московского строительного бизнеса в субъекты Российской Федерации. Опираясь на финансовую мощь и надежность материнской группы, компания специализируется на возведении жилых комплексов комфорт- и бизнес-класса, активно расширяя географию присутствия от Нижегородской области и Татарстана до Приморского края.

О том, чего не хватает законодательству о КРТ, почему застройщики стали жестче оценивать проекты и как ФСК Регион готовится к изменению спроса, в интервью учредителю и директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Алексей Алмазов, генеральный директор ФСК Регион, управляющий партнер ГК ФСК по сегменту «Регионы». Разговор состоялся на полях Форума недвижимости «Движение».

— Алексей Андреасович, здравствуйте! Вы сегодня выступали на сессии по КРТ. Закону о КРТ уже пять лет. Что главное сделано и какие пробелы еще остались?

— Сделано на самом деле очень много. Механизм начал жить, он действительно работает. Сегодня приводили большие цифры по количеству проектов КРТ, которые реализуются по всей России.

Но мы также обсуждали проблемы. Они связаны с тем, что меняется рынок, растет себестоимость, меняются подходы к реализации проектов. Поэтому и законодательство, и сама система КРТ тоже должны меняться.

Основное, о чем мы говорили: в некоторых регионах решения по КРТ по-прежнему принимаются слишком быстро. А вопрос непростой, особенно для девелопера. Он входит в долгую и рисковую историю, связанную с банковским финансированием, сетями, развитием территории иногда на 10 лет. Сегодня как раз обсуждали, на какой срок может быть КРТ: 5, 10, 20, 30 лет. Территории большие, массивы огромные, города крупные, и везде требуется комплексное развитие.

Один из аргументов, который я сегодня озвучивал: нам не хватает возможности создавать синдикаты застройщиков внутри комплексного развития территории. Когда выбирается большая территория, один застройщик не всегда может реализовать ее всю сразу. Сроки реализации растягиваются. А прямого механизма, как впустить в тот же договор КРТ другого застройщика и сделать с ним партнерство, сегодня нет.

Конечно, можно создать оператора КРТ, но этим механизмом мало кто пользуется — там есть сложности. Поэтому мы выступили с инициативой еще раз посмотреть на возможность партнерств застройщиков, синдикатов — можно назвать это как угодно — внутри комплексного развития территории. Такой механизм позволит банкам нормально кредитовать, брать залоги, развивать сети и делить рисковую часть между застройщиками. Он точно нужен внутри договора.

Также обсуждали проблему, когда на территории проекта КРТ появляется объект федеральной собственности. Процедура сложная и непонятная: не прописано, как орган федеральной власти, который владеет объектом недвижимости или земельным участком, должен отвечать, в какие сроки, готов он или не готов участвовать, как федеральный объект реализуется в рамках комплексного развития. Насколько я понимаю, эта инициатива уже поддержана, и в ближайших поправках что-то должно быть внесено в законодательство.

И, наверное, общий лейтмотив сегодняшней встречи по КРТ: договор КРТ пока остается однобоким с точки зрения обязательств. У застройщика есть обязательства и риски, а у органов власти — только полномочия.

— И контроль.

— И контроль, но контроль тоже не нормирован. Мы не говорим, что хотим снять с себя ответственность или уйти от нее. Это наша ответственность, наши риски, мы готовы их брать. Но когда принимается решение по КРТ, бывает, что орган власти не до конца проработал сети, неправильно оценил земельный участок или риски и вынес проект на конкурс.

В период конкурсной процедуры ни один застройщик, если он заранее не готовил документы и не помогал в подготовке, не может глубоко оценить предмет конкурса. Он видит стоимость земельного участка, понимает условия в рамках регламента и на этом строит финансовую модель.

Представьте, что при формировании пакета КРТ орган власти ошибся, а вы уже выиграли конкурс и заключили договор. После этого к вам применяются санкции, хотя проблема возникла еще на этапе подготовки проекта. Можно сказать: времени на рассмотрение было мало, условия для всех одинаковые, значит, смотрите лучше. Но мы просим еще раз оценить эту процедуру, взвесить все за и против. Если КРТ — это партнерство города, региона и застройщика, в партнерстве должны быть более равнозначные условия, в том числе по рискам и обязательствам.

— В продолжение темы КРТ: на пленарном заседании с Никитой Евгеньевичем [прим. ред.: Никита Евгеньевич Статишин — заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации] поднимался вопрос о недобросовестных участниках, которые забирают КРТ, а потом за деньги предлагают другим девелоперам передать проекты. Это массовая проблема? Вы с ней сталкивались?

— Я соглашусь с Никитой Евгеньевичем, что проблема есть, но она, мне кажется, шире. Вопрос не только в недобросовестных компаниях, которые покупают право, чтобы потом его перепродать. Вопрос еще и в раскачке цены.

Это же аукцион. Мы иногда смотрим площадку: по нашей финансовой модели она стоит условный рубль. Мы понимаем себестоимость, что нужно сделать, сколько будет реализовываться проект, какие сети нужны, какой продукт возможен в этой локации. Вдруг появляется участник и покупает за три рубля. Как? Мы не понимаем, как можно реализовать проект, который может стоить рубль, за три.

Если это игрок, который просто хочет перепродать право, это еще полбеды.

А если кто-то решил реализовать один дом? Он построит один дом, продаст, а что дальше будет с КРТ — непонятно. Как будут реализованы условия мастер-плана, среда, архитектура, инфраструктура? Никто не может сказать. При этом цена, по которой куплена площадка, уже не позволяет сделать качество, которое мог бы дать другой игрок.

Такая проблема есть. Пока у меня нет готового решения. Мы постоянно это обсуждаем: с одной стороны, нельзя нарушать законы конкуренции, с другой — КРТ не должно превращаться просто в продажу земли. Мы говорим о развитии городов, мастер-планах, архитектурном облике, дизайн-кодах. Это делается для того, чтобы жители могли пользоваться инфраструктурой, города развивались, появлялись налоги. А когда конкурс сводится к тому, кто больше даст денег за участок, мне кажется, это не об этом.

КРТ — не о том, чтобы продать землю. Поэтому проблема есть, и не только в том виде, в котором ее сейчас обсуждают. Как решать? Думаю, для этого мы здесь и собираемся. Решение будет найдено.

Минстрой очень активно работает по КРТ. Департамент КРТ действительно много делает, меняет законодательство, видит нюансы, общается с отраслью и другими ведомствами. Если возвращаться к первому вопросу, законодательство о КРТ изменилось в лучшую сторону. Есть хорошие моменты, но есть и вопросы по ответственности.

— Как позитивно!

— Нельзя же говорить «все плохо». Есть хорошие моменты.

Кроме того, давно говорю об этом: КРТ нужно законодательно привязать к мастер-плану. Решение по КРТ должно приниматься на основании стратегии развития города, причем стратегия должна быть сделана качественно. Иначе город начинает развиваться кусками: непонятно, откуда инфраструктура, дороги, сети. Просто приняли решение по КРТ, а как реализовывать — вопрос.

Вопросов много, но и ответов тоже много. Сейчас тема гораздо более проработана, чем в 2022 году, когда механизм только запускался.

— Конкуренция за площадки КРТ высокая?

— Смотря за какие площадки и где. Но конкуренция есть всегда. У меня не было ни одной площадки, где мы выходили бы на конкурс и не было других интересантов.

— Я недавно общалась с одним девелопером: они выиграли КРТ, были единственными участниками. Я спросила, не боятся ли они этого. Он ответил, что видит экономику, хотя на многих площадках они не единственные. Мне это показалось сомнительным.

— Может быть, разный продукт. Но для нас важный момент в другом. Если раньше, еще пару лет назад, мы принимали решение о выходе в КРТ во многом на ощущениях — понимали, что проблемы есть, примерно их оценивали и рассчитывали разобраться в процессе, — то теперь так не работаем.

Мы стали гораздо жестче. У нас есть фильтр: если мы не уверены, мы лучше не пойдем на конкурс. Договор КРТ жесткий, и он структурирован в сторону наших обязательств. Поэтому мы считаем конкретную площадку с конкретными сетями, прорабатываем и перепроверяем по многу раз.

Более того, мы пытаемся помогать администрациям разрабатывать мастер-планы для КРТ. Территория большая, и мастер-план должен быть качественным — особенно если речь идет о центральной части города. В процессе проработки мастер-плана мы подсвечиваем для себя многие моменты.

Мы стали принимать решения на основании данных. Активно развиваем работу с данными, их обработку, пытаемся прогнозировать, что будет с площадкой, как она будет развиваться, что будет с сетями.

Самая дорогая ошибка в КРТ — инфраструктура. Там разница может быть в миллиарды рублей. Поэтому мы подходим к этому иначе: если мы не уверены, мы не входим в КРТ.

— Девелоперы сейчас пробуют себя в разных сегментах: коммерческая недвижимость, термы, отели. Например, некоторые крупные застройщики пошли в термальный бизнес и говорят, что он будет перекрывать не очень прибыльную стройку. Вы смотрите в эту сторону?

— У нас тоже есть смежные бизнесы. У головной компании есть стекольные и железобетонные заводы, у ФСК Регион тоже есть направления, которые мы развиваем.

Но если говорить о том, чтобы что-то перекрывать, мы сейчас больше работаем над концентрацией процесса, над углублением в себестоимость. Не для того, чтобы ужать все до предела, а чтобы себестоимость точно соответствовала нашему продуктовому решению и подходу к клиенту. При этом в проекте не должно быть ничего лишнего, а технические решения должны быть выверены, чтобы строить быстрее и дать клиенту то, что мы обещали.

Мы концентрируемся на процессе. В компании будут изменения, в том числе с использованием новых технологий. Пока не буду раскрывать детали, но думаю, что уже в начале следующего года покажем интересные вещи.

Диверсификация, конечно, есть. У нас комплексные проекты развития. Например, проект «Фордевинд» в Нижнем Новгороде — большая территория на берегу Оки в центре города, несколько очередей. Завершающим элементом проекта с точки зрения расположения будет объект культурного наследия, который мы сейчас обновляем. Рядом появится гостиница, а в самом объекте культурного наследия — спа и термы. Это тоже смежный бизнес. Термы сейчас стали очень популярны в России — люди любят ходить в баню.

— Сначала все ждали с 1 июня новую семейную ипотеку, надеялись, что она будет расширена. В итоге этого не случилось. Теперь с 1 июля ждут ужесточений. Как готовитесь к снижению спроса? Прогнозируете ухудшение?

— Компрометирующий вопрос. Проблема спроса есть, и она не полностью зависит от объема семейной ипотеки. Раньше был рыночный спрос. В некоторых регионах он превратился в ноль, сейчас его нет. Причины — экономика, все текущие события.

При этом себестоимость выросла и продолжает расти. Мы уперлись в потолок цены по спросу, а спрос больше ничем не поддерживается. Рыночного спроса нет, и все смотрят на льготные ипотечные программы: будет продление, не будет, изменятся ли условия семейной ипотеки.

У нас есть бюджетные и финансовые планы, которые формируются в начале года. Мы изначально заложили пессимистический прогноз, чтобы не было сюрпризов. Живем в том, что есть. Если будет лучше — хорошо. Прогнозировать нужно так, чтобы потом не удивляться: почему я думал, что рынок будет 200, а он 150, а потом еще минус 50. Поэтому мы живем в осторожном прогнозе.

Если ставка снизится — прекрасно. Что-то перетечет из банковской прибыли к девелоперам. Пока наоборот, есть определенный перекос.

— На сессиях уже обсуждают, что строится больше, чем рынок может купить, идет затоваривание. Кажется, нужно искать другие форматы и не бежать в стену.

— Мы все время об этом думаем. Нужно искать новые форматы, думать, как работать, в том числе с крупными предприятиями. Если рынок просто накачивать дальше, будет только хуже. Готового решения пока нет, у нас тоже.

У нас есть проекты на Дальнем Востоке. Там может формироваться спрос от ближайшего соседа, но для этого должны быть созданы условия. У любого инвестора есть своя политика: он смотрит, где выгоднее вложить. Если условия будут созданы, инвесторы найдутся. Другой вопрос — нужно ли это государству. На мой взгляд, нужно.

— Небольшой блиц в конце. С чего начинается день генерального директора ФСК Регион? На пробежке сегодня были?

— Сегодня не был. Вчера был прекрасный вечер, выступал «Король и Шут», мы сидели, общались. Сегодня утром у нас была прогулка с Министерством строительства Республики Татарстан. Рабочее неформальное общение на ходу.

А обычно день начинается с чашки кофе, Telegram, новостей и, конечно, «Все о стройке».

— Какая привычка помогает управлять компанией в кризис?

— В кризис важно не строить ложных ожиданий.

— Вы верите в строительные приметы?

— У строителей разные приметы. Я не буду все говорить — они личные. Но приметы есть, я верю.

— Недавно слышала одну примету: обязательно проехаться на лифте вместе с тем, кто его монтировал.

— Очень хорошая примета. Если в лифте проехал тот, кто его монтировал, значит, точно все нормально.

— Какая стройка за последние пять лет впечатлила Вас больше всего? Возможно, у коллег.

— Я много езжу и действительно смотрю, в том числе по миру. Мне очень нравится, как развивается модульная технология. Я когда-то этим плотно занимался, правда, не в этой компании.

С учетом новых технологий автоматизации это ветвь, которая будет активно развиваться. Готовый квартирный модуль приходит на стройку, и дом собирают как кубик Lego. Знаю, что компания «Монарх» делала такой проект. Мне нравится, как это получается у шведов и англичан. Дом невозможно отличить от дома, построенного по классической технологии. При этом он очень качественный, потому что заводская технология позволяет сделать отделку прямо на заводе.

Если говорить об организации строительного производства: чтобы на стройке было чисто и аккуратно, мне нравится, как это устроено у MR. А если говорить о проекте, который мне правда понравился, — мне нравится задумка одного из их проектов.

— Когда будете жить в доме ФСК?

— Я и так всегда живу в домах ФСК — во всех своих квартирах, которые строю. В рабочее время.

— Я имею в виду, когда переедете в один из объектов Группы ФСК, например московских?

— Может быть, не знаю. Кстати, я не думал об этом. Sydney City — очень хороший проект, качественно сделанный, офисная часть там тоже интересная.

Вообще, когда реорганизация производственной территории приводит к созданию нового центра города, это хороший пример. Это не только про площадку ФСК, но и про то, что вокруг. Думаю, получится классная новая городская среда, где уже есть инфраструктура: школы, сады. Городу это нужно.

— В прошлом интервью Вы говорили про кандидатскую. Как она? Какой личный вызов на этот год?

— Очень хочу защититься. В любой научной работе главное — найти гипотезу и подтвердить ее, чтобы было применение. Кажется, мы с научным руководителем уже все нашли. Осталось просто выделить время, сесть и написать.

— Потом по Вашей кандидатской будем законопроект делать?

— Нет, она больше про строительный процесс.

— А если говорить о бизнесе, какой вызов на этот год?

— Я уже говорил Вам, кажется, в прошлом интервью. Сейчас мы с коллегами и партнерами пытаемся немного перепридумать процесс внутри компании с учетом того, куда дальше пойдет развитие технологий. Это интересно и, по моим прогнозам, может позволить на 20–30% сократить затраты на саму компанию.

Когда у нас это получится, я обязательно поделюсь. Хочется до конца года.

Мы все время бежим, смотрим проекты, а про себя, внутреннюю культуру компании и людей иногда забываем. Сейчас настало время этим заняться, навести порядок внутри. Мы быстро росли. Помните, когда мы встречались первый раз, у нас не было ни одного проекта в реализации. А в этом году, буквально два месяца назад, мы начали выдавать ключи жителям в Зеленодольске, в первой очереди проекта «ФоРест». В этом месяце начнем выдавать ключи по «Флагману» — первому проекту во Владивостоке.

Компания очень быстро выросла. Сейчас у нас земельный банк около 1,5 млн кв. м, девять проектов в реализации, будет еще больше. Нам нужно сконцентрироваться на внутренних процессах, посмотреть, как все работает, применить новые методы — не только искусственный интеллект, но и разные средства автоматизации.

Плотная работа с себестоимостью сейчас самая важная. Нужно держать ее под контролем и постоянно мониторить возможности, чтобы менять проект в процессе без ущерба для потребительских характеристик, но с учетом меняющейся конъюнктуры рынка, стоимости материалов, цены и других факторов.

И, конечно, смотрим новые площадки и проекты. В Благовещенске уже запустили проект в реализацию. В ближайшее время, надеюсь, будут новые проекты во Владивостоке и Казани. У нас большие планы, пока идем по своей программе.

— Желаю Вам их реализовать!

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.

Ранее о ситуации в строительной отрасли эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали основатель и главный архитектор бюро IND Амир Идиатулин, коммерческий директор Циана Михаил Посредников, основатель ГК ТОЧНО Николай Амосов, генеральный директор курорта «Золотые пески России» Вадим Волченко и директор по взаимодействию с федеральными и региональными органами государственной власти ГК «Росводоканал» Сергей Кржановский. Больше эксклюзивных интервью с представителями власти, застройщиков, банков читайте в рубрике «Интервью ТОПов».

0 комментариев

Новые

Старые Популярные

Межтекстовые Отзывы

Посмотреть все комментарии

Новости по теме

Последние новости

Структуры Аркадия Ротенберга получили одобрение на застройку 360 тыс. кв. м в Южном Медведкове

Компания «СЗ «Примеро», входящая в группу «Дороги и мосты» холдинга «Нацпроектстрой», связанного с Аркадием Ротенбергом и BЭБ.PФ, получила разрешение на реализацию проекта в бывшей промзоне.

258

22-06-2026 12:07