Управляющий партнер ФСК Family Борис Цыркин: «Многие считают, что загородная жизнь некомфортна из-за отсутствия городской инфраструктуры»

В эксклюзивном интервью порталу Всеостройке.рф он рассказал о ситуации на рынке загородной недвижимости.

Компания ФСК Family, входящая в структуру ГК ФСК, успешно работает на рынке загородной недвижимости. О том, что там происходит в данный момент и как текущая экономическая ситуация повлияла на рынок ИЖС, в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко рассказал Борис Цыркин, управляющий партнер ФСК Family.

– Борис, Вы занимаетесь загородной недвижимостью. Какие тренды Вы выделяете? Поменялось ли что-то в последнее время? Как в целом Вы оцениваете рынок?

– Основной тренд загородной недвижимости – она становится цивилизованнее. Приходят системные компании и строят реально качественную загородную недвижимость.

Ее можно считать качественной, если люди при переезде не теряют преимуществ городского комфорта. Мы все привыкли пользоваться инфраструктурой города: школами, детсадами, поликлиниками, магазинами, посещать развлекательные заведения.

До недавнего времени люди, переезжающие жить за город, всего этого лишались. В связи с этим загородная недвижимость даже сейчас у некоторых ассоциируется с дачным домом для отдыха в выходные дни или летом. Также за городом раньше жили в основном богатые люди, имеющие возможность отправлять членов семьи на машинах с водителями по их делам.

Загородная недвижимость появилась в 90-е годы XX века как дорогой формат жизни. В последние годы ситуация начала меняться. У крупных компаний появилась возможность строить городские агломерации за городом, создавая всю инфраструктуру по нормативам регионов. По сути, они создают совершенно иной комфорт загородной жизни. Появляются своеобразные города за городом. Этот тренд начал активно развиваться в последние 2-3 года.

– С 1 марта 2025 года на рынке жилищного строительства применяются эскроу-счета. Как это скажется на спросе? Поменяется ли рынок?

– Этот норматив касается в основном застройщиков, выполняющих подрядные работы. Физические лица, покупающие участки, находят строительные компании для строительства домов. Эскроу-счета – правильный шаг для защиты потребителей, как это было при переходе на них в сегменте многоквартирного жилого строительства. Однако новая норма не касается системных проектов, когда реализуется комплексная застройка, на которую предусмотрено проектное финансирование. Эскроу-счета используются около 2 лет при реализации комплексных загородных ИЖС-проектов.

– Года 2 назад многие крупные системные девелоперы заявляли о выходе в сегмент ИЖС. Однако массового выхода пока не видно. С чем связано замедление массового выхода в ИЖС?

– Если говорить о комплексном развитии проектов, то сегодня, чтобы согласовать и вывести проект от момента покупки земли до начала строительства в Московском регионе, нужно около 2-3 лет. Требуется много времени на согласования, внесение изменений в генплан поселений. Эти проекты уже начинают появляться на рынке. В течение 5 лет рынок станет совсем другим. Девелоперы сейчас находятся в процессе вывода своих проектов.

– Какие дома пользуются повышенным спросом?

– На сегодня у нас в компании, например, самый популярный проект – это одноэтажный дом площадью 85-100 кв.м. Он отвечает всем потребностям большой семьи: 3 спальни, большая гостиная, обширные пространства для хранения и свой земельный участок. Небольшие дома – самый популярный тренд на рынке, позволяющий вписаться в размер семейной ипотеки (12 млн рублей для Московского региона).

– На сайте у вас указано, что вы работаете с 12 перспективными проектами. Какой из них самый интересный?

– Все проекты по-своему уникальны. В стадии строительства находятся 4 проекта. Еще 8 в стадии проектирования. Они будут в течение 2 лет выпущены в реализацию. Это все загородные комплексы. Они находятся в 3 подсегментах: классические ИЖС-проекты, таунхаусы, являющиеся промежуточным вариантом между квартирой и собственным домом, и малоэтажные загородные клубные дома, где предлагаются квартиры с элементами загородной жизни.

– Какой из форматов наиболее популярен у покупателей, а также интересен в плане работы по марже?

– Мы в целом все проекты ориентируем на формат комфорт-класса. Это массовый продукт, который должен вписываться в параметры семейной ипотеки. Маржинальность в этом сегменте у всех застройщиков примерно одинаковая. Поэтому для нас интересны все проекты. Потребители могут найти на свой бюджет подходящие варианты для загородной жизни: от небольших 1-2-комнатных квартир в клубном доме до таунхаусов и индивидуальных домов. Все проекты объединяются в клубную систему ФСК Family сlub, позволяющую жителям любых проектов пользоваться всей инфраструктурой.

– Сейчас на рынке недвижимости кризис. Как текущая экономическая ситуация повлияла на рынок ИЖС?

– Из-за изменения условий выдачи ипотеки продажи упали, как и у других компаний. Покупка наших продуктов на 90% осуществлялась в ипотеку. Другое дело, что все-таки загородная жизнь – это семейная жизнь. В основном наши покупатели имеют возможность взять ипотеку. Мы в меньшей степени пострадали чем, допустим, девелоперы, продающие 1-2-комнатные квартиры, которые покупала молодежь или приобретали люди с целью инвестиций.

У нас очень короткий цикл сдачи дома. Мы можем построить и сдать дом за 3-4 месяца. Благодаря этому мы быстро раскрываем эскроу-счета. Поэтому наша финансовая нагрузка ниже, чем у застройщиков, занимающихся многоэтажками. Мы можем гибко регулировать динамику строительства проектов. Компания следит за динамикой на рынке и планирует очередность застройки в зависимости от ситуации.

– Некоторые аналитики прогнозируют рост стоимости недвижимости до 30% до конца 2025 года. Как Вы оцениваете такие прогнозы? Возможен ли резкий рост стоимости загородной недвижимости?

– Стоимость городской и загородной недвижимости растет примерно одинаково. На это влияют проценты по кредитам девелоперов, рост стоимости стройматериалов и увеличение размера зарплаты рабочих. Подорожание недвижимости точно будет, но сложно сказать, на сколько именно поднимутся цены: на 15%, 25% или более того. Инфляция, которую мы видим сегодня, не приведет к каким-то обратным процессам. Также прогнозы, которые сегодня есть по ключевой ставке, не говорят о том, что себестоимость процентов по кредиту в общей себестоимости проектов девелоперов в ближайшее время может уменьшиться.

– Какие вызовы стоят перед Вами на ближайший год?

– Наша главная задача – популяризировать загородную жизнь. Сегодня в головах у людей есть огромное количество останавливающих факторов, препятствующих переезду за город. Основные из них – стереотипы об отсутствии инфраструктуры и проблемах с транспортом. Многие до сих пор считают, что загородная жизнь некомфортна из-за отсутствия привычной городской инфраструктуры.

Мы планируем популяризировать этот формат через информирование потребителей о проектах, в которых есть все необходимое для счастливой жизни за городом. Туда можно перебраться, не теряя привычного уровня комфорта. Для этого запущен YouTube-канал, где мы рассказываем о прелестях загородной жизни.

– Как Вы оцениваете программу по ИЖС на Российской строительной неделе? Достаточно ли Вам информации?

– Как правило, данное мероприятие всегда проходит на высоченном уровне. Отличные спикеры, интересная и полезная информация. Все, что было представлено на выставке, очень интересно. Приехали всей командой, посмотрели. Полезно изучать что-то новое, что выходит на рынке. Спасибо за организацию мероприятия! 

Ранее мы рассказывали об истории создания ГК ФСК, структурным подразделением которой является ФСК Family. 

Запись интервью доступна по ссылкам:

Просмотр на YouTube;

Просмотр на RuTube;

Просмотр на Дзен;

Просмотр ВК видео.